ARTICOLO SU ITALIA OGGI
"Non c'è nulla che faccia tanto sospettare un uomo quanto il saper poco". - Francis Bacon - L'iniziativa di questo blog nasce dal desiderio di fornire informazioni utili, legate al mondo dell'immobiliare, ai nostri Clienti e di condividere con i Colleghi la nostra comune esperienza professionale e lavorativa.
martedì 29 maggio 2012
CONFORMITA' IMPIANTI E PRELIMINARE DI VENDITA
CONFORMITA' IMPIANTI E PRELIMINARE DI VENDITA
(L'evoluzione del Decreto Bersani)
Con il D.M. n. 37 22/01/2008, «Regolamento concernente l’attuazione dell’articolo 11 quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici», sono state abrogate, parzialmente, la legge n. 46/1990 e, definitivamente, le disposizioni contenute nel regolamento di esecuzione del D.P.R. n. 447/1991.
La nuova regolamentazione si applica agli impianti di tutti gli edifici (indipendentemente dalla destinazione d’uso) e non più, quindi, ai soli edifici civili.
L’abilitazione (a certificare un impianto installato) è conseguita con l’iscrizione nel registro delle imprese o nell’albo provinciale delle imprese artigiane se l’imprenditore individuale o il legale rappresentante ovvero il responsabile tecnico, designato con atto formale, è in possesso dei requisiti professionali. Tuttavia, una novità importante è l’obbligo, da parte del responsabile tecnico, di svolgere questa funzione per una sola impresa essendo la qualifica incompatibile con ogni altra attività continuativa.
Poco o nulla cambia per quanto riguarda i contenuti essenziali e gli allegati obbligatori alla dichiarazione di conformità (Di.Co.). Per le imprese installatrici abilitate ai sensi dell’art. 3, diversamente da quanto era stabilito nel modello allegato al D.M. 20 febbraio 1992, la Di.Co. ora deve essere firmata, oltre che dal titolare o dal legale rappresentante dell’impresa, anche dal responsabile tecnico della stessa.
Rispetto ai modelli precedenti, sono due le novità significative:
1) è obbligatorio specificare la potenza massima impegnabile (per evitare che un impianto dimensionato e realizzato per 3 kW possa, in futuro, essere utilizzato dall’utente con 6 kW di potenza);
2) occorre indicare il nome del progettista.
Se il progetto deve essere redatto a cura di un professionista deve essere indicato anche il numero di iscrizione all’albo.
Le Di.Co. emesse prima del 27 marzo 2008 devono essere rilasciate sul vecchio modulo; dal giorno dopo, invece, devono essere utilizzati i nuovi modelli. Il comma 6, art. 7, ha apportato la novità più rilevante, ossia l’introduzione della dichiarazione di rispondenza (Di.Re.) per tutti gli impianti costruiti antecedentemente all’entrata in vigore del D.M. n. 37/2008, per i quali la Di.Co. non sia reperibile ovvero non sia mai stata prodotta. Si determinano, così, le seguenti tre possibilità:
A) impianti costruiti prima dell’entrata in vigore della legge n. 46/1990: certificazione dei requisiti minimi di sicurezza mediante emissione della Di.Re;
B) impianti costruiti successivamente alla legge n. 46/1990 ma prima dell’entrata in vigore del D.M. n. 37/2008: la conformità alle norme di sicurezza degli impianti è certificata dalla Di.Co. ovvero, in difetto di questa, dalla Di.Re.;
C) impianti costruiti dopo l’entrata in vigore del D.M. n. 37/2008: la certificazione di conformità al progetto e a tutte le norme della regola dell’arte, comprese, quindi, quelle riguardanti la sicurezza, è prodotta solamente con la Di.Co.
Va infine ricordato che la Di.Co. è completa e quindi valida a tutti gli effetti se corredata degli allegati obbligatori che vengono riportati nei modelli stessi: quindi almeno la Visura Camerale del soggetto che la emette e il progetto dell'impianto a firma di tecnico abilitato se l'impianto rientra nella casistica oppure da schema di impianto redatto anche dal responsabile tecnico della ditta stessa.
Va infine ricordato che la Di.Co. è completa e quindi valida a tutti gli effetti se corredata degli allegati obbligatori che vengono riportati nei modelli stessi: quindi almeno la Visura Camerale del soggetto che la emette e il progetto dell'impianto a firma di tecnico abilitato se l'impianto rientra nella casistica oppure da schema di impianto redatto anche dal responsabile tecnico della ditta stessa.
Con l'abolizione dell'art 13 del D.M. 37/2008 da parte dell'art. 35 comma 2 D.L. 112/2008, così come convertito dalla L. 133/2008, è decaduto l'obbligo in capo al proprietario di fornire la documentazione relativa agli impianti all'utilizzatore dell'immobile (acquirente, locatario, donatario, comodatario ecc.) in sede di cessione dell'immobile a qualsiasi titolo.
Permangono invece, in sede contrattuale, gli obblighi generici previsti dal combinato disposto degli articoli 1490 (garanzia per i vizi della cosa venduta) e 1491 (esclusione della garanzia) del codice civile.
Una clausola, non di stile, che si potrebbe utilizzare in un preliminare di vendita e che chiarisce tra le parti lo stato effettivo degli impianti, specialmente nel caso in cui detti impianti siano antecedenti al 1990 e privi della relativa certificazione, è la seguente: "Le parti, espressamente, si danno e prendono reciprocamente atto che, anche ai fini della determinazione del prezzo, si è tenuto conto dello stato di fatto in cui l’immobile ed i relativi impianti si trovano, come visti ed accettati dal promittente l’acquisto, il quale dichiara espressamente di ritenere esaustive, al fine della propria determinazione a concludere l’affare, le informazioni e la documentazione ricevute in merito all’immobile oggetto del presente contratto ed ai suoi impianti. Ai fini della situazione in cui si trovano i suddetti impianti e della loro (eventuale) conformità, parte promittente la vendita rende edotto il promittente l’acquisto, il quale prende atto e nulla oppone, che i suddetti sono privi della relativa certificazione e che sono stati realizzati in data anteriore al 1990. In ogni caso, parte promittente l’acquisto, avendone preso atto, dichiara di rinunciare ad ogni e qualsiasi azione nei confronti sia del venditore che dell’agenzia immobiliare in ordine alla normativa sulla sicurezza degli impianti, rinunciando altresì a qualsiasi eventuale pretesa risarcitoria a qualsiasi titolo dovuta".
Permangono invece, in sede contrattuale, gli obblighi generici previsti dal combinato disposto degli articoli 1490 (garanzia per i vizi della cosa venduta) e 1491 (esclusione della garanzia) del codice civile.
Una clausola, non di stile, che si potrebbe utilizzare in un preliminare di vendita e che chiarisce tra le parti lo stato effettivo degli impianti, specialmente nel caso in cui detti impianti siano antecedenti al 1990 e privi della relativa certificazione, è la seguente: "Le parti, espressamente, si danno e prendono reciprocamente atto che, anche ai fini della determinazione del prezzo, si è tenuto conto dello stato di fatto in cui l’immobile ed i relativi impianti si trovano, come visti ed accettati dal promittente l’acquisto, il quale dichiara espressamente di ritenere esaustive, al fine della propria determinazione a concludere l’affare, le informazioni e la documentazione ricevute in merito all’immobile oggetto del presente contratto ed ai suoi impianti. Ai fini della situazione in cui si trovano i suddetti impianti e della loro (eventuale) conformità, parte promittente la vendita rende edotto il promittente l’acquisto, il quale prende atto e nulla oppone, che i suddetti sono privi della relativa certificazione e che sono stati realizzati in data anteriore al 1990. In ogni caso, parte promittente l’acquisto, avendone preso atto, dichiara di rinunciare ad ogni e qualsiasi azione nei confronti sia del venditore che dell’agenzia immobiliare in ordine alla normativa sulla sicurezza degli impianti, rinunciando altresì a qualsiasi eventuale pretesa risarcitoria a qualsiasi titolo dovuta".
venerdì 18 maggio 2012
INTERESSI LEGALI E CALCOLO DELL'USUFRUTTO
CALCOLO DELL’USUFRUTTO
Con
il D.M. del 12/12/2011 (pubblicato in G.U. n. 291 del 15/12/2011) il Ministero
dell'Economia e delle Finanze ha aggiornato il saggio dell'interesse legale al
valore del 2,5%.
Il nuovo valore del
2,5% è entrato in vigore dal 1 gennaio 2012, sostituendo il precedente
dell’1,5%.
Di seguito riportiamo la tabella delle variazioni dal 1942 ad oggi:
Dal
|
Al
|
Saggio
|
Norma
|
21/04/1942
|
15/12/1990
|
5,00%
|
Art.
1284 cod.civ.
|
16/12/1990
|
31/12/1996
|
10,00%
|
L.
353/90 e L.408/90
|
01/01/1997
|
31/12/1998
|
5,00%
|
L.
662/96
|
01/01/1999
|
31/12/2000
|
2,50%
|
Dm
Tesoro 10/12/1998
|
01/01/2001
|
31/12/2001
|
3,50%
|
Dm
Tesoro 11/12/2000
|
01/01/2002
|
31/12/2003
|
3,00%
|
Dm
Economia 11/12/2001
|
01/01/2004
|
31/12/2007
|
2,50%
|
Dm
Economia 01/12/2003
|
01/01/2008
|
31/12/2009
|
3,00%
|
Dm
Economia 12/12/2007
|
01/01/2010
|
31/12/2010
|
1,00%
|
Dm
Economia 04/12/2009
|
01/01/2011
|
31/12/2011
|
1,50%
|
Dm
Economia 07/12/2010
|
01/01/2012
|
-
|
2,50%
|
Dm Economia 12/12/2011
|
A seguito di tale
variazione, sono stati adeguati i coefficienti per la determinazione del valore
delle rendite e dei diritti di usufrutto che riportiamo
qui di seguito.
Età
Usufruttuario
|
Coefficiente
|
%
Usufrutto
|
%
Nuda Proprietà
|
da
|
38,00
|
95,00
|
5,00
|
da
|
36,00
|
90,00
|
10,00
|
da
|
34,00
|
85,00
|
15,00
|
da
|
32,00
|
80,00
|
20,00
|
da
|
30,00
|
75,00
|
25,00
|
da
|
28,00
|
70,00
|
30,00
|
da
|
26,00
|
65,00
|
35,00
|
da
|
24,00
|
60,00
|
40,00
|
da
|
22,00
|
55,00
|
45,00
|
da
|
20,00
|
50,00
|
50,00
|
da
|
18,00
|
45,00
|
55,00
|
da
|
16,00
|
40,00
|
60,00
|
da
|
14,00
|
35,00
|
65,00
|
da
|
12,00
|
30,00
|
70,00
|
da
|
10,00
|
25,00
|
75,00
|
da
|
8,00
|
20,00
|
80,00
|
da
|
6,00
|
15,00
|
85,00
|
da
|
4,00
|
10,00
|
90,00
|
LA CONDIZIONE SOSPENSIVA
Sempre più sovente capita, nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, che la parte promittente l'acquisto accetti di impegnarsi ad acquistare un immobile a condizione di riuscire a vendere, preventivamente, la propria abitazione o di riuscire ad ottenere dalla propria banca l'erogazione di un mutuo fondiario, finalizzato alla conclusione dell'affare.
Il nostro codice civile, all'art. 1353, prevede che "Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto".
La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell'accordo delle parti in tal senso.
La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze, manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo.
La condizione è sempre apposta, presuntivamente, nell'interesse di entrambe le parti. Qualora la condizione fosse apposta ad esclusivo favore di una sola delle parti, è opportuno indicare il contraente a favore del quale la condizione è stata prevista.
Se la condizione sospensiva è stata apposta in attesa di ottenere l'erogazione di un mutuo, si consiglia di specificare chiaramente, a maggiore tutela della parte acquirente, quali fattispecie dovranno essere considerate non produttive di efficacia contrattuale. Infatti, le ragioni per cui un acquirente decida di non proseguire nell'acquisto di un immobile potrebbero dipendere non solo dal generico mancato ottenimento di un mutuo, ma anche dall'ipotesi che la banca conceda un importo inferiore alle aspettative ed alle necessità del richiedente, ovvero, che il rateo proposto dall'istituto di credito sia ritenuto eccessivamente oneroso dal promittente l'acquisto.
Nel ricordare che il diritto alla provvigione del mediatore sorge, in presenza di una condizione sospensiva, all'avverarsi dell'evento previsto che determinerà l'efficacia del contratto, una clausola generica, da adattare alla singola fattispecie contrattuale, potrebbe essere la seguente: "Le parti espressamente concordano che il presente contratto sia sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo destinato all'acquisto, pari alla somma richiesta di euro .............., fin alla data del ........ Decorso tale termine, in assenza di comunicazione contraria scritta, spedita a mezzo raccomandata a.r. entro il ............. alla parte promittente la vendita, con allegata lettera di diniego di erogazione del mutuo da parte dell'ente finanziatore scelto, il mutuo si intenderà approvato e la presente scrittura sarà efficace tra le parti, producendo gli effetti giuridici derivanti dalle obbligazioni assunte dai contraenti. Nel caso in cui, entro tale data, dovesse pervenire la suddetta comunicazione, la presente scrittura si intenderà risolta e la parte promittente la vendita restituirà alla controparte la somma versata e trattenuta da ...................... a titolo di mera garanzia, senza che alcuna delle parti abbia più nulla a pretendere nei confronti dell’altra, per qualsiasi titolo, ragione e/o causa" (Nei commenti in calce è presente una seconda clausola di condizione sospensiva).
Nell'ambito dell'autonomia privata, le parti possono apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva convenuta nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, il quale resta, di conseguenza, libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima che dopo il non avveramento della stessa, senza possibilità per la controparte di ostacolarne la volontà (Rigetta, App. Roma, 08/11/2006).
Cass. civ., Sez. II, 05/08/2011, n. 17059
Qualora le parti, al momento della stipulazione del contratto, abbiano sottoposto l'efficacia di una o più clausole del medesimo all'avverarsi di una condizione sospensiva costituita dal conseguimento di un provvedimento amministrativo, al fine di valutare, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., se tale condizione si possa considerare come avverata, la prova non può avere ad oggetto la certezza che il provvedimento amministrativo vi sarebbe stato, ma solo lo stabilire se, in quella determinata situazione, la conclusione positiva del procedimento amministrativo fosse o meno da ritenere possibile. (Cassa con rinvio, App. Brescia, 19/07/2004)
Cass. civ., Sez. II, 15/06/2011, n. 13099
Qualora le parti di un contratto abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro cui questo può utilmente avverarsi, può ottenersi la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione sospensiva o per l'avveramento della condizione risolutiva. In siffatta ipotesi, pertanto, non sarà necessaria la previa fissazione di un termine da parte del Giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., se l'Autorità giudiziaria ritenga che sia passato un lasso di tempo congruo entro cui l'evento previsto si sarebbe dovuto e potuto verificare.
Trib. Genova, Sez. I, 24/05/2011
Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottopore lo stesso a condizione sospensiva. (Rigetta, App. Genova, 29/01/2005)
Cass. civ., Sez. III, 02/11/2010, n. 22273
L'adempimento spontaneo delle obbligazioni contrattuali, prima della verificazione della condizione sospensiva pattuita, priva la condizione medesima dell'efficacia sua propria e, estinguendo le obbligazioni adempiute, esaurisce la forza vincolante del contratto. (Cassa e decide nel merito, App. Torino, 10/06/2004)
Cass. civ., Sez. I, 26/04/2010, n. 9948
La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze, manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo.
La condizione è sempre apposta, presuntivamente, nell'interesse di entrambe le parti. Qualora la condizione fosse apposta ad esclusivo favore di una sola delle parti, è opportuno indicare il contraente a favore del quale la condizione è stata prevista.
Se la condizione sospensiva è stata apposta in attesa di ottenere l'erogazione di un mutuo, si consiglia di specificare chiaramente, a maggiore tutela della parte acquirente, quali fattispecie dovranno essere considerate non produttive di efficacia contrattuale. Infatti, le ragioni per cui un acquirente decida di non proseguire nell'acquisto di un immobile potrebbero dipendere non solo dal generico mancato ottenimento di un mutuo, ma anche dall'ipotesi che la banca conceda un importo inferiore alle aspettative ed alle necessità del richiedente, ovvero, che il rateo proposto dall'istituto di credito sia ritenuto eccessivamente oneroso dal promittente l'acquisto.
Nel ricordare che il diritto alla provvigione del mediatore sorge, in presenza di una condizione sospensiva, all'avverarsi dell'evento previsto che determinerà l'efficacia del contratto, una clausola generica, da adattare alla singola fattispecie contrattuale, potrebbe essere la seguente: "Le parti espressamente concordano che il presente contratto sia sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo destinato all'acquisto, pari alla somma richiesta di euro .............., fin alla data del ........ Decorso tale termine, in assenza di comunicazione contraria scritta, spedita a mezzo raccomandata a.r. entro il ............. alla parte promittente la vendita, con allegata lettera di diniego di erogazione del mutuo da parte dell'ente finanziatore scelto, il mutuo si intenderà approvato e la presente scrittura sarà efficace tra le parti, producendo gli effetti giuridici derivanti dalle obbligazioni assunte dai contraenti. Nel caso in cui, entro tale data, dovesse pervenire la suddetta comunicazione, la presente scrittura si intenderà risolta e la parte promittente la vendita restituirà alla controparte la somma versata e trattenuta da ...................... a titolo di mera garanzia, senza che alcuna delle parti abbia più nulla a pretendere nei confronti dell’altra, per qualsiasi titolo, ragione e/o causa" (Nei commenti in calce è presente una seconda clausola di condizione sospensiva).
SENTENZE
Cass. civ., Sez. II, 05/08/2011, n. 17059
Qualora le parti, al momento della stipulazione del contratto, abbiano sottoposto l'efficacia di una o più clausole del medesimo all'avverarsi di una condizione sospensiva costituita dal conseguimento di un provvedimento amministrativo, al fine di valutare, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., se tale condizione si possa considerare come avverata, la prova non può avere ad oggetto la certezza che il provvedimento amministrativo vi sarebbe stato, ma solo lo stabilire se, in quella determinata situazione, la conclusione positiva del procedimento amministrativo fosse o meno da ritenere possibile. (Cassa con rinvio, App. Brescia, 19/07/2004)
Cass. civ., Sez. II, 15/06/2011, n. 13099
Qualora le parti di un contratto abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro cui questo può utilmente avverarsi, può ottenersi la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione sospensiva o per l'avveramento della condizione risolutiva. In siffatta ipotesi, pertanto, non sarà necessaria la previa fissazione di un termine da parte del Giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., se l'Autorità giudiziaria ritenga che sia passato un lasso di tempo congruo entro cui l'evento previsto si sarebbe dovuto e potuto verificare.
Trib. Genova, Sez. I, 24/05/2011
Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottopore lo stesso a condizione sospensiva. (Rigetta, App. Genova, 29/01/2005)
Cass. civ., Sez. III, 02/11/2010, n. 22273
L'adempimento spontaneo delle obbligazioni contrattuali, prima della verificazione della condizione sospensiva pattuita, priva la condizione medesima dell'efficacia sua propria e, estinguendo le obbligazioni adempiute, esaurisce la forza vincolante del contratto. (Cassa e decide nel merito, App. Torino, 10/06/2004)
Cass. civ., Sez. I, 26/04/2010, n. 9948
giovedì 17 maggio 2012
LE SPESE CONDOMINIALI STRAORDINARIE: A CHI COMPETONO IN CASO DI COMPRAVENDITA
Fermo restando quanto stabilito, in tema di spese condominiali, dall'art. 63 delle norme di attuazione e transitorie del nostro codice civile (tra i commenti troverete la vecchia formulazione e quella contenuta nella nuova riforma del condominio), la giurisprudenza non ha finora offerto una risposta univoca, in materia di spese condominiali straordinarie, ai numerosi dilemmi che sorgono in caso di compravendita di un appartamento in condominio.
Alla luce di quanto sopra esposto, appare prudente, in sede di preliminare, inserire una clausola che definisca, in maniera univoca, la legittimazione passiva al pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Qui di seguito riportiamo alcune ipotesi di clausole da utilizzare in funzione dell'accordo delle parti (vedi altre possibili clausole tra i commenti in calce all'articolo):
1° ipotesi
"Il promittente venditore dichiara che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie.
Si ringrazia, per la preziosa supervisione, l'amico dott. Eugenio Monticone
- Alcune sentenze, anche di Cassazione, che costituiscono l'orientamento prevalente, stabiliscono che le spese devono intendersi come poste a carico di colui che, nel momento in cui deve essere effettuato il pagamento, è il proprietario dell'immobile, anche se la delibera dell'assemblea condominiale sia stata approvata prima del rogito notarile.
- Alcune sentenze affermano che l'obbligo di pagamento sorge dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e non già dall'approvazione della stessa e dalla ripartizione delle spese.
- Altre ancora hanno, invece, stabilito che le spese straordinarie debbano essere sostenute da colui il quale era proprietario quando ha avuto luogo la delibera assembleare che le ha approvate.
Alla luce di quanto sopra esposto, appare prudente, in sede di preliminare, inserire una clausola che definisca, in maniera univoca, la legittimazione passiva al pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Qui di seguito riportiamo alcune ipotesi di clausole da utilizzare in funzione dell'accordo delle parti (vedi altre possibili clausole tra i commenti in calce all'articolo):
1° ipotesi
"Il promittente venditore dichiara che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie.
Nell’ipotesi in cui prima
della stipula del rogito notarile di compravendita venga convocata assemblea
condominiale per l’approvazione di spese straordinarie si dichiara tenuto e si
obbliga a darne immediato avviso al promissario acquirente e a delegare
quest’ultimo (oppure “a esprimere in detta assemblea il voto secondo le indicazioni
che riceverà dallo stesso promissario acquirente, eventualmente presente in
assemblea”) alla partecipazione all’assemblea con diritto di voto, in suo nome
e per suo conto, con promessa di rato et valido.
Resta inteso che le
eventuali spese approvate successivamente alla stipula del presente contratto
preliminare di compravendita saranno comunque a esclusivo carico del
promissario acquirente".
2° ipotesi
"Il promittente venditore
si dichiara tenuto e si obbliga al pagamento integrale delle spese straordinarie
deliberate entro la data di stipula del presente contratto preliminare, a nulla
rilevando che le dette spese sia state suddivise in rate anche con scadenza
successiva alla data di stipula del rogito di compravendita. Dette rate si
intenderanno scadute comunque entro la data dell’atto pubblico.
Il promittente venditore si
dichiara pertanto tenuto e si obbliga a consegnare alla controparte in sede di
rogito notarile le quietanze di pagamento di dette spese straordinarie,
rilasciate dall’Amministratore del condominio, unitamente alle dichiarazione
liberatoria dello stesso Amministratore circa ogni altro contributo a carico del
promittente venditore relativo all’anno in corso e all’anno precedente".
Si ringrazia, per la preziosa supervisione, l'amico dott. Eugenio Monticone
SENTENZE
lunedì 14 maggio 2012
REGISTRAZIONE AI SERVIZI TELEMATICI DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
PROCEDURA PER LA REGISTRAZIONE AI SERVIZI TELEMATICI
DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
Per potere accedere ai servizi telematici dell'Agenzia dell'Entrate al fine di utilizzare uno dei software messi a disposizione dall'Ufficio delle Entrate (Siria, Iris, Locazioni web) per la registrazione on-line dei contratti di locazione, è necessario partire utilizzando la pagina seguente dell'Agenzia delle Entrate
Come registrarsi ai servizi Entratel e Fisconline
Dopo avere letto le istruzioni si dovrà cliccare sulla pagina seguente:
Dopo avere letto le istruzioni si dovrà cliccare sulla pagina seguente:
Se il soggetto richiedente è diverso da persona fisica (società di capitali, società di persone), attraverso il quadro A, della pagina precedentemente aperta, si dovrà accedere alla seguente:
ATTENZIONE: in caso di ditta individuale, bisogna cliccare sulla pagina persone fisiche e, al posto della Partita Iva, si deve inserire il proprio codice fiscale.
Una volta compilata la pagina con:
Una volta compilata la pagina con:
- codice fiscale/partita IVA della ditta/società;
- codice fiscale del rappresentante;
- indicazione se unica sede o più sedi;
e dato l'invio, si dovranno stampare due pagine attraverso due funzioni distinte:
1) Con il comando a piè pagina, si dovrà stampare la copia riservata, contentente il codice di pre-iscrizione, da non esibire all'Ufficio delle Entrate.
2) Successivamente, si dovrà stampare, con il comando a lato "Stampa copia per l'ufficio", la seconda copia che invece dovrà essere allegata alla domanda.
Accedendo dal quadro B della seconda pagina aperta, il soggetto, diverso da persona fisica, dovrà scaricare la richiesta di abilitazione (15 pagine) per compilarla (codice richiedente R50) e presentarla entro 30 giorni dalla attribuzione del codice di pre-iscrizione cliccando qui:
Il modulo scaricato conterrà anche le istruzioni per la compilazione dello stesso.
In fase di iscrizione, presso l'Ufficio delle Entrate in cui è fissato il domicilio fiscale del richiedente, il modulo compilato dovrà essere accompagnato dalla stampa della pre-iscrizione ottenuta con il modo 2) sopra riportato, completo di luogo, data e firma del richiedente e da eventuali ulteriori documenti, se del caso, contenuti nel quadro C sempre della seconda pagina aperta.
ATTENZIONE: in caso di ditta individuale, all'atto dell'iscrizione presso gli sportelli dell'Agenzia delle Entrate, il richiedente riceverà immediatamente i codici di accesso della SEZIONE II che gli permetteranno di operare fin da subito. Per le società, invece, la persona indicata come preposta ad effettuare le registrazioni telematiche dei contratti di locazione dovrà richiedere, contestualmente, l'abilitazione ai servizi telematici Fisconline: in quella sede riceverà le prime 4 cifre del codice d'accesso, mentre le restanti 6 cifre le riceverà per posta circa 15 giorni dopo la presentazione della domanda.
Una volta ottenuto l'attestato di abilitazione ad Entratel dall'Agenzia delle Entrate, si potranno prelevare le credenziali di connessione al sito web accedendo a questa pagina cliccando qui:
Per consultare le istruzioni d'uso on line è possibile cliccare sulla pagina:
Il numero verde da contattare per l'assistenza telefonica è 848.836.526. Attenzione: è opportuno avere di fronte il numero di busta a vostre mani (inizia con il munero 9) perchè verrà richiesto dall'operatore automatico prima di essere messi in attesa.
Per completezza di informazione alleghiamo due link utili a capire meglio le modalità dei servizi telematici e la normativa a cui fanno riferimento:
Accedendo dal quadro B della seconda pagina aperta, il soggetto, diverso da persona fisica, dovrà scaricare la richiesta di abilitazione (15 pagine) per compilarla (codice richiedente R50) e presentarla entro 30 giorni dalla attribuzione del codice di pre-iscrizione cliccando qui:
Richiesta di abilitazione (società) al servizio telematico Entratel
Parimenti la ditta individuale (persona fisica) dovrà scaricare la propria richiesta di abilitazione, compilarla (codice richiedente R60) e presentarla entro 30 giorni dalla attribuzione del codice di pre-iscrizione cliccando qui
Richiesta di abilitazione (persona fisica) al servizio telematico EntratelIl modulo scaricato conterrà anche le istruzioni per la compilazione dello stesso.
In fase di iscrizione, presso l'Ufficio delle Entrate in cui è fissato il domicilio fiscale del richiedente, il modulo compilato dovrà essere accompagnato dalla stampa della pre-iscrizione ottenuta con il modo 2) sopra riportato, completo di luogo, data e firma del richiedente e da eventuali ulteriori documenti, se del caso, contenuti nel quadro C sempre della seconda pagina aperta.
ATTENZIONE: in caso di ditta individuale, all'atto dell'iscrizione presso gli sportelli dell'Agenzia delle Entrate, il richiedente riceverà immediatamente i codici di accesso della SEZIONE II che gli permetteranno di operare fin da subito. Per le società, invece, la persona indicata come preposta ad effettuare le registrazioni telematiche dei contratti di locazione dovrà richiedere, contestualmente, l'abilitazione ai servizi telematici Fisconline: in quella sede riceverà le prime 4 cifre del codice d'accesso, mentre le restanti 6 cifre le riceverà per posta circa 15 giorni dopo la presentazione della domanda.
Una volta ottenuto l'attestato di abilitazione ad Entratel dall'Agenzia delle Entrate, si potranno prelevare le credenziali di connessione al sito web accedendo a questa pagina cliccando qui:
Per scaricare il software di registrazione RLI bisogna entrare nella pagina cliccando qui sotto
Software di registrazione
Per potere utilizzare i prodotti distribuiti dall'Agenzia delle Entrate, è necessario scaricare il software di sistema qui sotto
Virtual Machine Java 1.5.0_16
Per attivare la procedura di controllo dei documenti prodotti è necessario scaricare il software in questa pagina
Procedura di controllo RLI
Per potere utilizzare i prodotti distribuiti dall'Agenzia delle Entrate, è necessario scaricare il software di sistema qui sotto
Virtual Machine Java 1.5.0_16
Per attivare la procedura di controllo dei documenti prodotti è necessario scaricare il software in questa pagina
Procedura di controllo RLI
ATTENZIONE: per scaricare il software ENTRATEL si dovranno già possedere i codici d'accesso, in quanto questo software si può recuperare solo dall'area riservata.
La creazione dell'ambiente di sicurezza deve avvenire tramite il programma ENTRATEL scegliendo dal menù a tendina: Sicurezza - Imposta ambiente e poi seguire l'iter guidato.
ATTENZIONE: nella fase di creazione dell'ambiente di sicurezza, se si tratta di società, alla prima schermata è importante inserire, nello spazio del richiedente, non il codice fiscale del soggetto abilitato ma la partita IVA della società.
ATTENZIONE: per creare l'ambiente di sicurezza, è importante impostare il percorso esatto del supporto che si vuole utilizzare per salvare i file di sicurezza (es. D:/......) in quanto il sistema, in default, individua come supporto il floppy disk (salvo che non si voglia utilizzare come supporto proprio il floppy disk). Precedentemente, bisogna avere creato sul supporto prescelto (chiavetta USB, Floppy, disco C ecc...) una cartella, avendola denominata "chiaveprivata", dove il sistema andrà ad archiviare i file generati per l'ambiente di sicurezza.
La creazione dell'ambiente di sicurezza deve avvenire tramite il programma ENTRATEL scegliendo dal menù a tendina: Sicurezza - Imposta ambiente e poi seguire l'iter guidato.
ATTENZIONE: nella fase di creazione dell'ambiente di sicurezza, se si tratta di società, alla prima schermata è importante inserire, nello spazio del richiedente, non il codice fiscale del soggetto abilitato ma la partita IVA della società.
ATTENZIONE: per creare l'ambiente di sicurezza, è importante impostare il percorso esatto del supporto che si vuole utilizzare per salvare i file di sicurezza (es. D:/......) in quanto il sistema, in default, individua come supporto il floppy disk (salvo che non si voglia utilizzare come supporto proprio il floppy disk). Precedentemente, bisogna avere creato sul supporto prescelto (chiavetta USB, Floppy, disco C ecc...) una cartella, avendola denominata "chiaveprivata", dove il sistema andrà ad archiviare i file generati per l'ambiente di sicurezza.
In alternativa è possibile accedere direttamente dalla pagina web di:
ASSISTENZA AGENZIA DELLE ENTRATE
ASSISTENZA AGENZIA DELLE ENTRATE
Il numero verde da contattare per l'assistenza telefonica è 848.836.526. Attenzione: è opportuno avere di fronte il numero di busta a vostre mani (inizia con il munero 9) perchè verrà richiesto dall'operatore automatico prima di essere messi in attesa.
Per completezza di informazione alleghiamo due link utili a capire meglio le modalità dei servizi telematici e la normativa a cui fanno riferimento:
Circolare 30/E 25/06/2009 Agenzia delle Entrate
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IL MODELLO RLI
OBBLIGO REGISTRAZIONE TELEMATICA CONTRATTI DI LOCAZIONE
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