Fermo restando quanto stabilito, in tema di spese condominiali, dall'art. 63 delle norme di attuazione e transitorie del nostro codice civile (tra i commenti troverete la vecchia formulazione e quella contenuta nella nuova riforma del condominio), la giurisprudenza non ha finora offerto una risposta univoca, in materia di spese condominiali straordinarie, ai numerosi dilemmi che sorgono in caso di compravendita di un appartamento in condominio.
Alla luce di quanto sopra esposto, appare prudente, in sede di preliminare, inserire una clausola che definisca, in maniera univoca, la legittimazione passiva al pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Qui di seguito riportiamo alcune ipotesi di clausole da utilizzare in funzione dell'accordo delle parti (vedi altre possibili clausole tra i commenti in calce all'articolo):
1° ipotesi
"Il promittente venditore dichiara che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie.
Si ringrazia, per la preziosa supervisione, l'amico dott. Eugenio Monticone
- Alcune sentenze, anche di Cassazione, che costituiscono l'orientamento prevalente, stabiliscono che le spese devono intendersi come poste a carico di colui che, nel momento in cui deve essere effettuato il pagamento, è il proprietario dell'immobile, anche se la delibera dell'assemblea condominiale sia stata approvata prima del rogito notarile.
- Alcune sentenze affermano che l'obbligo di pagamento sorge dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e non già dall'approvazione della stessa e dalla ripartizione delle spese.
- Altre ancora hanno, invece, stabilito che le spese straordinarie debbano essere sostenute da colui il quale era proprietario quando ha avuto luogo la delibera assembleare che le ha approvate.
Alla luce di quanto sopra esposto, appare prudente, in sede di preliminare, inserire una clausola che definisca, in maniera univoca, la legittimazione passiva al pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Qui di seguito riportiamo alcune ipotesi di clausole da utilizzare in funzione dell'accordo delle parti (vedi altre possibili clausole tra i commenti in calce all'articolo):
1° ipotesi
"Il promittente venditore dichiara che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie.
Nell’ipotesi in cui prima
della stipula del rogito notarile di compravendita venga convocata assemblea
condominiale per l’approvazione di spese straordinarie si dichiara tenuto e si
obbliga a darne immediato avviso al promissario acquirente e a delegare
quest’ultimo (oppure “a esprimere in detta assemblea il voto secondo le indicazioni
che riceverà dallo stesso promissario acquirente, eventualmente presente in
assemblea”) alla partecipazione all’assemblea con diritto di voto, in suo nome
e per suo conto, con promessa di rato et valido.
Resta inteso che le
eventuali spese approvate successivamente alla stipula del presente contratto
preliminare di compravendita saranno comunque a esclusivo carico del
promissario acquirente".
2° ipotesi
"Il promittente venditore
si dichiara tenuto e si obbliga al pagamento integrale delle spese straordinarie
deliberate entro la data di stipula del presente contratto preliminare, a nulla
rilevando che le dette spese sia state suddivise in rate anche con scadenza
successiva alla data di stipula del rogito di compravendita. Dette rate si
intenderanno scadute comunque entro la data dell’atto pubblico.
Il promittente venditore si
dichiara pertanto tenuto e si obbliga a consegnare alla controparte in sede di
rogito notarile le quietanze di pagamento di dette spese straordinarie,
rilasciate dall’Amministratore del condominio, unitamente alle dichiarazione
liberatoria dello stesso Amministratore circa ogni altro contributo a carico del
promittente venditore relativo all’anno in corso e all’anno precedente".
Si ringrazia, per la preziosa supervisione, l'amico dott. Eugenio Monticone
SENTENZE
Con riferimento alle spese condominiali straordinarie, personalmente seguo il principio in base al quale chi compra” paga per quel che vede” per cui è discriminante non il momento giuridico di approvazione delle spese straordinarie bensì il momento in cui le opere vengono eseguite. Per tal motivo, generalmente, nelle proposte di acquisto o nei compromessi utilizzo la seguente clausola:
RispondiElimina“Si precisa, tuttavia, che le eventuali spese condominiali straordinarie approvate a preventivo per opere già eseguite, anche parzialmente, ma non ancora pagate in tutto o in parte al momento della stipula dell’atto pubblico di trasferimento resteranno a carico della parte venditrice per la parte ancora da pagare; viceversa, le spese condominiali straordinarie approvate in preventivo per opere non ancora eseguite alla data odierna (intesa quale data di sottoscrizione della proposta o del compromesso – se questo non è stato preceduto da una proposta) resteranno a carico del proponente l'acquisto”.
Giuseppe Perdomo – CAPER IMMOBILIARE
Con riferimento alla competenza delle spese relative alle opere condominiali di natura straordinaria non sono d'accordo con la tesi prospettata.
RispondiEliminaQuando si mette in vendita un immobile il prezzo viene determinato in considerazione delle condizioni dello stesso nonchè delle parti comuni in quel momento.
Se sono state effettuate opere di carattere straordinario, poichè le stesse sono state valutate come esistenti e quindi hanno concorso a determinare il prezzo, devono rimanere a carico della parte venditrice, ancorchè non ancora pagate; lo stesso dicasi di opere deliberate anche se non ancora effettuate in quanto nell'illustrare le caratteristiche dell'immobile si sottolineerà la miglioria ( ad esempio la sostituzione di un vecchio ascensore, la sostituzione della vecchia caldaia....ecc. ).
Poichè il momento della fissazione del prezzo di comune accordo tra le parti è, normalmente, alla stipulazione del preliminare, pare equo cristallizzare la situazione allo stesso momento considerando lo stato di fatto dell'immobile, tenuto conto di quanto sopra detto, in base al quale si è concordato il prezzo.
Qualora tra la data di stipulazione del preliminare e il momento dell'effettivo trasferimento si verificasse il caso di una convocazione di assemblea di condominio in cui venisse deliberata una spesa di carattere straordinario che modificasse la situazione cristallizzata al momento del compromesso, essendo detta decisione normalmente migliorativa, se la spesa relativa fosse a carico della parte venditrice determinerebbe un ingiusto profitto a favore della parte acquirente che, d'altra parte, non essendo ancora proprietaria non avrebbe potere decisionale nei confronti del condominio.
Alla luce di quanto sopra espresso ritengo quindi equo inserire nei preliminari di compravendita la seguente pattuizione:
"Le spese relative ad opere condominiali di carattere straordinario effettuate o anche solo deliberate sino alla data odierna, resteranno ad esclusivo carico della parte promittente venditrice; eventuali opere condominiali di carattere straordinario deliberate in data successiva alla stipulazione del presente preliminare saranno ad esclusivo carico della parte promissaria acquirente; la parte promittente venditrice si impegna, pertanto, a delegare la parte promissaria acquirente affinché la stessa possa intervenire ad eventuali assemblee condominiali da convocarsi, al fine di poter disporre ed agire come il proprietario stesso."
Sembra comunque opportuno verificare, consultando gli ultimi verbali del condominio, se sono state ipotizzate, anche se non deliberate, spese di carattere straordinario; nel qual caso correttezza vuole che l'aspirante acquirente ne sia messo a conoscenza.
Giorgio Pizzi - STUDIO PIZZI.
Per completezza di informazione aggiungerei questo estratto delle motivazioni contenute nella sentenza della Cassazione Civile, Sezione II,n. 24654 del03/12/2010:
RispondiElimina"Da tanto deriva che, in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicchè, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. 1.4".
Franco Dall'Aglio - CENTOCASE -
Art. 63 Disp. Att. cod. civ. (VECCHIA NORMATIVA)
RispondiEliminaPer la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (Cod. Civ. 1123), l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (Cod. Proc. Civ. 642).
Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo (Cod. Civ. 1292 e seguenti), al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora (Cod. Civ. 1219) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
NUOVA NORMATIVA, IN VIGORE DAL 18 GIUGNO 2013
«Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e'
tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo' sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Altre ipotesi di clausole:
RispondiEliminaA.
"Parte promittente la vendita dichiara che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie. Qualora dovessero essere deliberate, il proprietario si impegna a darne immediata comunicazione alla controparte. Resta inteso che le eventuali spese straordinarie deliberate saranno di competenza del proprietario fino alla data del rogito notarile, sulla base della ripartizione delle spese predisposta dall’Amministratore. Pertanto, fino alla sottoscrizione dell’atto pubblico, le scadenze di pagamento rientranti entro tale data saranno ad esclusivo carico del promittente la vendita. A decorrere dall’atto definitivo, le scadenze successive competeranno alla parte acquirente subentrante. Alla data della stipula dell’atto notarile, parte promittente la vendita si impegna a consegnare alla controparte il documento di quietanza delle spese condominiali a suo carico, rilasciato dall’Amministratore e regolarmente pagate".
B.
"Le spese condominiali straordinarie approvate a preventivo per opere già eseguite, anche parzialmente, ma non ancora pagate in tutto o in parte al momento della stipula dell’atto pubblico di trasferimento resteranno a carico della parte venditrice per la parte ancora da pagare; eventuali opere condominiali di carattere straordinario deliberate in data successiva alla stipulazione del presente preliminare saranno ad esclusivo carico della parte promittente l’acquisto; la parte promittente la vendita si impegna, pertanto, a delegare la parte promittente l’acquisto affinché la stessa possa intervenire ad eventuali assemblee condominiali da convocarsi, al fine di poter disporre ed agire come il proprietario stesso".