COSTRUZIONI ANTERIORI AL 01/09/1967

COSTRUZIONI INIZIATE IN DATA ANTERIORE AL 01/09/1967

La dichiarazione, resa in preliminare e riconfermata in atto pubblico dal proprietario, che attesta che la costruzione dell'immobile venduto sia iniziata in data anteriore al 01 settembre 1967, ove ciò corrisponda al vero, è regolata dall'art. 40 della Legge n. 47 del 1985, il quale dispone che:" ...(omissis)... Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo ... attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al ...".

Tale dichiarazione, che libera il proprietario dall'obbligo di citare ed eventualmente di produrre i permessi di costruire rilasciati, è stata resa possibile inizialmente in forza dell'art. 4 della Legge n. 15/68 e successivamente ai sensi degli art.li 46 e seguenti del D.P.R. n. 445/2000 , contenente le disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa.
Va precisato che, trattandosi di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, l'accettazione dell'autocertificazione è rimessa alla discrezionalità dell'acquirente il quale potrebbe, di contro, esigere l'esibizione del titolo abilitativo.

Al fine di determinare la necessità del Certificato di Agibilità, occorre verificare se l’immobile è stato edificato:

1. ante 1934: non è soggetto a certificato di agibilità;
2. ante 1934, ma ristrutturato nel corso del tempo: è soggetto ad agibilità;
3. post 1934: è soggetto a certificato di agibilità;

Prima del 17 agosto 1942 il titolo concessorio è l'autorizzazione sanitaria.

Dopo il 1942 e sino all’entrata in vigore della L n° 765/67: per gli immobili realizzati all’interno dei centri urbani, il titolo concessorio era la Licenza Edilizia, mentre per gli immobili realizzati all’esterno dei centri urbani, il titolo concessorio era l’autorizzazione sanitaria (con certificazione d’abitabilità per entrambi).

Dopo l’entrata in vigore della L n° 765/67 e sino ai oggi: nessuna divisione tra immobili realizzati all’interno od all’esterno dei centri urbani – il titolo concessorio diventa la Licenza Edilizia che, a seconda dell’epoca d’esecuzione, cambia nome (Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150; Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10; Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01).

Come detto sopra, per i manufatti edificati prima del 1934, che non siano stati oggetto di interventi tali da modificarne le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, non è necessario che venga richiesto e rilasciato il Certificato di Agibilità, purché le opere siano state ultimate prima dell’entrata in vigore del R. D. 27/07/34 n. 1265 che impone l’obbligo di richiedere questo certificato.

Per saperne di più in tema di menzioni urbanistiche e validità degli atti notarili, si allega il link dello Studio n. 5389/C del Consiglio Nazionale del Notariato.

Si consiglia di consultare anche lo Studio n. 4509, sempre redatto dal C.N.N., concernente la commerciabilità del bene e le norme che regolano il condono edilizio.
Per quanto ovvio, è bene qui ricordare che la dichiarazione resa in atto, attestante l'avvenuta edificazione ante 01/09/67, nulla ha a che vedere con l'obbligo, gravante sul venditore, di procurare all'acquirente il certificato di agibilità, salvo diversa pattuizione tra le parti, ferma restando la possibilità di commercializzare il bene anche in assenza di questo documento.
Per un approfondimento in materia di certificato di agibilità, cliccare QUI.

LE SENTENZE

Poichè la l. urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 costituisce la norma generale ed organica dell'ordinamento urbanistico - edilizio - cui pure la l. 28 febbraio 1985 n. 47, pur introducendo la possibilità generalizzata di condono edilizio, fa riferimento in tal senso -, essa costituisce il limite massimo cui rimontare ai fini della sanatoria non solo perchè essa ha introdotto per prima volta l'obbligo generalizzato di richiedere la licenza (oggi, concessione) edilizia, ma anche perchè l'art. 31 l. n. 47 del 1985 ammette a sanatoria anche gli abusi per le opere realizzate anteriormente all'1 settembre 1967 se per queste fosse richiesta, ai sensi dell'art. 31 comma 1 l. n. 1150 del 1942 e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione.

Cons. Stato, Sez. V, 21/10/1998, n. 1514

La data di entrata in vigore della l. n. 1150 del 1942 rappresenta il limite temporale oltre il quale non sussiste l'obbligo di presentare domanda di condono edilizio; una legislazione che non ponesse alcun limite alla possibilità di irrogare gravi sanzioni per abusi commessi anche in epoche remote, non sarebbe, infatti, rispettosa del principio di ragionevolezza.

Cons. Stato, Sez. V, 21/10/1998, n. 1514

È illegittima l'ordinanza di demolizione di un manufatto di cui è stata fornita prova non contestata della sua realizzazione in data antecedente al settembre 1967, ossia precedente all'introduzione dell'obbligo di ottenere la licenza edilizia per immobili siti al di fuori dei centri abitati. TAR Umbria 10/05/2013 n. 281

L'obbligo di richiedere la licenza edilizia (ora permesso di costruire) per realizzare nuove edificazioni è stato introdotto dall'art. 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 esclusivamente per gli immobili situati nei centri urbani. Solo a seguito dell'approvazione della cd. legge ponte n. 765/1967 tale obbligo di munirsi di titolo abilitativo ad edificare è stato esteso all'intero territorio comunale (TAR Campania 15/09/2010 n. 17416).

CONSIDERAZIONI FINALI

Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell’ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che l‘art. 1477 comma 3 del Codice Civile impone al venditore di consegnare all’acquirente.

Il certificato di agibilità deve essere richiesto quando siano stati realizzati i seguenti interventi:

nuove costruzioni

ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Nel caso di immobili oggetto di condono edilizio, il certificato di agibilità viene rilasciato a seguito del permesso di sanatoria, in ottemperanza a quanto disposto dall’art. 35 della L. 47/85 e ribadito dal punto 9 della Circolare Ministeriale 30/07/1985, nr .3357/25.

ABUSI EDILIZI: Rassegna giurisprudenza 2009-2013