LA VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA'

NUDA PROPRIETA' ED USUFRUTTO

Capita, sempre più sovente, di incappare in offerte di vendita della nuda proprietà di un immobile, con riserva del diritto di usufrutto in capo al venditore o di acquisti compiuti destinando la nuda proprietà ad un soggetto e l'usufrutto ad un altro.

Solitamente, si tratta di casi in cui un anziano, o una coppia di anziani, decidono di cedere la nuda proprietà dell'appartamento in cui abitano, mantenendone l'usufrutto vita natural durante, per avere a disposizione una somma di denaro con cui affrontare la vecchiaia, oppure di casi in cui i genitori decidono di cedere al figlio la nuda proprietà di un appartamento da destinare a sua futura abitazione o, ancora, il caso di un proprietario che, in situazione di ristrettezze economiche decide di spogliarsi di parte del suo diritto a fronte di una somma di denaro che possa risolvere il suo problema contingente, pur mantenendo il diritto ad utilizzare il bene, ovvero di casi di semplice opportunità fiscale.

La proprietà consiste nel diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, come prescrive l'art 832 del nostro codice civile. A volte, però, il diritto "pieno", può essere limitato da da altri diritti reali quali l'usufrutto (art. 978 c.c.), l'uso (art. 1021 c.c.), l'abitazione (art. 1022 c.c.) o una servitù (art. 1027 e seguenti c.c.).

Quando la proprietà piena di un bene viene limitata dal diritto reale dell'usufrutto, il titolare del diritto residuo viene definito nudo proprietario, perchè è stato "spogliato" del possesso dell'immobile e del godimento del bene che ad esso ne consegue.

All'estinzione dell'usufrutto (art. 1014 c.c.), diritto che comunque non può eccedere la vita dell'usufruttuario (art. 979 c.c.), questo si riunirà automaticamente alla nuda proprietà facendo sorgere, in capo al nudo proprietario, il diritto alla piena ed esclusiva disponibilità del bene.

Il consolidamento dell'usufrutto in capo al nudo proprietario comporterà una semplice richiesta di voltura catastale, dietro il versamento di 70 euro, per riallineare la visura catastale alla condizione giuridica del soggetto, diventato pieno proprietario.

Per determinare il prezzo di una nuda proprietà, si calcola il valore venale (di mercato) dell'immobile e ad esso si sottrae una percentuale utilizzando un coefficiente prestabilito, in funzione dell'età dell'usufruttuario.

Analizzando il caso di una coppia di anziani, premesso che, in sede di vendita della nuda proprietà è opportuno che questi si riservino il diritto di usufrutto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo per evitare che, in caso di premorienza di uno dei due, la sua quota di usufrutto passi immediatamente in capo al nudo proprietario, il coefficiente di minusvalenza lo si calcolerà in base all'età del più giovane dei due venditori e cioè del soggetto con le aspettative di vita maggiori, sulla base della TABELLA allegata al D.P.R. 131/1986 ed aggiornata sulla base del tasso legale corrente.

Per fare un esempio, nel caso in cui il più giovane dei due coniugi venditori abbia 73 anni e ipotizzato 200.000 euro il valore di mercato dell'immobile, si dovrà moltiplicare per il coefficiente 14,00 (vedi tabella) il tasso di interesse legale (ad oggi pari al 2,5%) ottenendo, come valore in percentuale dell'usufrutto, il 35%. Il prezzo della nuda proprietà sarà quindi pari al 65% di 200,000 euro e, cioè, euro 130.000.

La figura dell'usufruttuario presenta alcune analogie con quelle di un inquilino: sarà tenuto al pagamento delle spese ordinarie (art. 1004 c.c.),  mentre le straordinarie graveranno sul nudo proprietario (art. 1005 c.c.) ed eserciterà il diritto di voto in assemblea condominiale su questioni di ordinaria amministrazione.
Potendo godere della cosa, l'usufruttuario, salvo che non sia disposto diversamente dall'atto costitutivo, potrà concedere l'immobile in locazione a terzi (art. 999 c.c.).
Ai fini Irpef, va poi detto che il reddito di questi fabbricati concorre a formare il reddito complessivo dell'usufruttuario. Anche ai fini dell'IMU, è tenuto al pagamento l'usufruttuario, come stabilito dall'art. 13 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011.
Ai fini dell'agevolazione prima casa la Circolare n. 38/2005 della Direzione centrale Normativa e contenzioso precisa anche: "Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l'agevolazione "prima casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell'immobile che, invece, fa capo all'usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6). Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione "prima casa", fatta salva l'ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l'immobile dall'usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà".