LA NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO
RIFERIMENTI NORMATIVI
- Legge n. 431/1998. Art. 1 comma 4:" A decorrere dalla entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta".
- Legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005). Art. 1 comma 346:" I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
- Decreto Legislativo n. 23/2011. Art. 3 commi 8 e 9:" 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio".
L'art. 1 della Legge n. 431/1998 ha espressamente previsto, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati successivamente alla sua entrata in vigore (30/12/98), la forma scritta ai fini della loro validità.
Con il chiaro intento di limitare il fenomeno dell'evasione fiscale, la Finanziaria 2005 ha sancito, all'art. 1 comma 346, la nullità dei contratti di locazione non registrati (con l'esclusione dei contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo della registrazione), stipulati dopo l'entrata in vigore della norma (01/01/05).
A differenza della Legge n. 431/1998, il dettame contenuto nella Finanziaria 2005 trova applicazione sia per i contratti di locazione di natura abitativa, sia per i contratti di locazione commerciale.
Fin da subito, la disposizione di legge ha creato numerosi dubbi in ordine alla sua corretta applicazione. Lo dimostra l'esistenza, ormai corposa, di giurisprudenza non omogenea in materia. Alcune sentenze hanno interpretato la norma in senso restrittivo, sostenendo la tesi della nullità assoluta (ex art. 1418 c.c.), "non sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto" (tra le altre: Tribunale di Roma 30/09/10); un secondo orientamento configura la registrazione come condizione di efficacia del contratto di locazione: in altre parole, il contratto si perfeziona con l'accordo e la sottoscrizione delle parti ma diventa efficace dal momento della sua registrazione, facendo decorrere i suoi effetti dalla data in cui è stato stipulato (tra le altre: Tribunale di Modena 12/06/06; Tribunale di Asti 06/02/09).
Altra giurisprudenza come, per esempio, la sentenza del Tribunale di Palermo del 25/03/09, sancisce l'inefficacia sopravvenuta per tutti quei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge e non registrati.
Le perplessità manifestate dalla interpretazione più restrittiva (nullità assoluta), anche in sede di legittimità costituzionale, sono sfociate in diverse ordinanze di rigetto (tra cui la n. 420/2007 e la n. 398/2008), emesse dalla Corte Costituzionale chiamata ad esprimersi sulla questione della legittimità del comma in esame (nelle due fattispecie, rispettivamente dal Tribunale di Torino e dalla sezione distaccata di Ischia del Tribunale di Napoli). I giudici della Corte si sono espressi rigettando i ricorsi, sottolineando (tra le altre motivazioni) il carattere sostanziale della norma ed elevandola a norma imperativa (e non tributaria), la cui violazione determina la nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c. già richiamato.
I dubbi sono tutt'altro che fugati e riguardano principalmente:
- l'aspetto processuale: è, dunque, improcedibile uno sfratto per morosità in presenza di un contratto di locazione non registrato e, pertanto, nullo?
- l'aspetto della tutela della parte più debole: l'inquilino, con la nullità del contratto, diventa soggetto occupante senza titolo e non può avvalersi delle disposizioni poste a sua tutela dalla normativa che regola le procedure di sfratto;
- l'aspetto fiscale: in assenza di un contratto di locazione, il proprietario dovrà restituire le somme percepite, che pertanto non potranno essere tassate, così come non lo saranno gli importi che otterrà a titolo di indennità, a seguito di azione di indebito arricchimento promossa nei confronti dell'inquilino-occupante che avrà, nel frattempo, goduto del suo immobile.
- l'aspetto giuridico: come può un contratto nascere perfettamente valido ed efficace tra le parti e diventare nullo dal trentunesimo giorno della sua stipula, qualora non sia intercorsa la sua registrazione?
Il legislatore è tornato sull'argomento con l'art. 3 comma 9 del D. Lgs. n. 23/2011 estendendo la sanzione della nullità per la mancata registrazione anche ai casi di simulazione di un contratto, sia in forma parziale, con l'indicazione di un canone di locazione inferiore a quello realmente percepito dal locatore, sia nel caso di un comodato d'uso volto a dissimulare un contratto di locazione in essere, con il corrispettivo celato al Fisco.
Va precisato che il comma 9 si applica, nel silenzio della legge, tanto ai contratti ad uso abitativo quanto a quelli commerciali, sottoscritti dopo la sua entrata in vigore in data 07/04/11 (vedi: Provvedimento 23/04/12 Tribunale di Palermo).
Ma la novità più importante l'ha introdotta il comma 8 nell'ambito della locazione abitativa; il disposto impone, in caso di un contratto di locazione non registrato nei termini di legge, che:
La mancanza di chiarezza sulla corretta interpretazione e conseguente applicazione delle norme contenute nella L. 311/2004 e nel D. Lgs. 23/2011, oltre ai dubbi che tali leggi sollevano ancora oggi sulla loro stessa legittimità costituzionale, consigliano che, sia i privati, sia gli operatori del settore, adottino tutte le cautele nel gestire quelle fattispecie contrattuali che potrebbero rientrare nella sfera di applicazione delle leggi sopra citate.
In particolare, in presenza di un nuovo contratto di locazione si raccomanda di adempiere alle formalità della registrazione nei termini previsti (30 giorni dalla data della stipula), onde evitare di incorrere, per gli operatori del settore, in gravi responsabilità professionali.
Per ulteriori approfondimenti si consiglia di prendere visione anche della interpretazione resa dall'Agenzia delle Entrate:
Con il chiaro intento di limitare il fenomeno dell'evasione fiscale, la Finanziaria 2005 ha sancito, all'art. 1 comma 346, la nullità dei contratti di locazione non registrati (con l'esclusione dei contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo della registrazione), stipulati dopo l'entrata in vigore della norma (01/01/05).
A differenza della Legge n. 431/1998, il dettame contenuto nella Finanziaria 2005 trova applicazione sia per i contratti di locazione di natura abitativa, sia per i contratti di locazione commerciale.
Fin da subito, la disposizione di legge ha creato numerosi dubbi in ordine alla sua corretta applicazione. Lo dimostra l'esistenza, ormai corposa, di giurisprudenza non omogenea in materia. Alcune sentenze hanno interpretato la norma in senso restrittivo, sostenendo la tesi della nullità assoluta (ex art. 1418 c.c.), "non sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto" (tra le altre: Tribunale di Roma 30/09/10); un secondo orientamento configura la registrazione come condizione di efficacia del contratto di locazione: in altre parole, il contratto si perfeziona con l'accordo e la sottoscrizione delle parti ma diventa efficace dal momento della sua registrazione, facendo decorrere i suoi effetti dalla data in cui è stato stipulato (tra le altre: Tribunale di Modena 12/06/06; Tribunale di Asti 06/02/09).
Altra giurisprudenza come, per esempio, la sentenza del Tribunale di Palermo del 25/03/09, sancisce l'inefficacia sopravvenuta per tutti quei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge e non registrati.
Le perplessità manifestate dalla interpretazione più restrittiva (nullità assoluta), anche in sede di legittimità costituzionale, sono sfociate in diverse ordinanze di rigetto (tra cui la n. 420/2007 e la n. 398/2008), emesse dalla Corte Costituzionale chiamata ad esprimersi sulla questione della legittimità del comma in esame (nelle due fattispecie, rispettivamente dal Tribunale di Torino e dalla sezione distaccata di Ischia del Tribunale di Napoli). I giudici della Corte si sono espressi rigettando i ricorsi, sottolineando (tra le altre motivazioni) il carattere sostanziale della norma ed elevandola a norma imperativa (e non tributaria), la cui violazione determina la nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c. già richiamato.
I dubbi sono tutt'altro che fugati e riguardano principalmente:
- l'aspetto processuale: è, dunque, improcedibile uno sfratto per morosità in presenza di un contratto di locazione non registrato e, pertanto, nullo?
- l'aspetto della tutela della parte più debole: l'inquilino, con la nullità del contratto, diventa soggetto occupante senza titolo e non può avvalersi delle disposizioni poste a sua tutela dalla normativa che regola le procedure di sfratto;
- l'aspetto fiscale: in assenza di un contratto di locazione, il proprietario dovrà restituire le somme percepite, che pertanto non potranno essere tassate, così come non lo saranno gli importi che otterrà a titolo di indennità, a seguito di azione di indebito arricchimento promossa nei confronti dell'inquilino-occupante che avrà, nel frattempo, goduto del suo immobile.
- l'aspetto giuridico: come può un contratto nascere perfettamente valido ed efficace tra le parti e diventare nullo dal trentunesimo giorno della sua stipula, qualora non sia intercorsa la sua registrazione?
Il legislatore è tornato sull'argomento con l'art. 3 comma 9 del D. Lgs. n. 23/2011 estendendo la sanzione della nullità per la mancata registrazione anche ai casi di simulazione di un contratto, sia in forma parziale, con l'indicazione di un canone di locazione inferiore a quello realmente percepito dal locatore, sia nel caso di un comodato d'uso volto a dissimulare un contratto di locazione in essere, con il corrispettivo celato al Fisco.
Va precisato che il comma 9 si applica, nel silenzio della legge, tanto ai contratti ad uso abitativo quanto a quelli commerciali, sottoscritti dopo la sua entrata in vigore in data 07/04/11 (vedi: Provvedimento 23/04/12 Tribunale di Palermo).
Ma la novità più importante l'ha introdotta il comma 8 nell'ambito della locazione abitativa; il disposto impone, in caso di un contratto di locazione non registrato nei termini di legge, che:
- la durata della locazione sia di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione tardiva, volontaria o d'ufficio;
- alla scadenza, sia applicato il rinnovo di uguale periodo (4+4) così come previsto dall'art. 2 c. 1 L. 431/98;
- il canone annuale sia pari al triplo della rendita catastale dell'immobile (salvo canone inferiore concordato tra le parti);
- al canone così predeterminato sia applicato l'aumento pari al 75% della variazione dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai, rilevato dall'ISTAT.
La mancanza di chiarezza sulla corretta interpretazione e conseguente applicazione delle norme contenute nella L. 311/2004 e nel D. Lgs. 23/2011, oltre ai dubbi che tali leggi sollevano ancora oggi sulla loro stessa legittimità costituzionale, consigliano che, sia i privati, sia gli operatori del settore, adottino tutte le cautele nel gestire quelle fattispecie contrattuali che potrebbero rientrare nella sfera di applicazione delle leggi sopra citate.
In particolare, in presenza di un nuovo contratto di locazione si raccomanda di adempiere alle formalità della registrazione nei termini previsti (30 giorni dalla data della stipula), onde evitare di incorrere, per gli operatori del settore, in gravi responsabilità professionali.
Per ulteriori approfondimenti si consiglia di prendere visione anche della interpretazione resa dall'Agenzia delle Entrate:
- Circolare n. 26/E/2011 al paragrafo 9.3
- Circolare n. 47/E/2012 al paragrafo 4
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