VENDITORE SOGGETTO A FALLIMENTO E RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE

                                               I SOGGETTI FALLIBILI 

                      E LA RESPONSABILITA' DELL'AGENTE IMMOBILIARE

Sembra opportuno richiamare l’attenzione dei colleghi, agenti immobiliari, sul particolare riguardante il venditore soggetto a fallimento.

Infatti, va doverosamente ricordato che, oltre al costruttore, sono soggetti a fallimento, in base all’articolo 1 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 267, come modificato dal D. Lgs. n. 169 del 12/09/2007, gli imprenditori che esercitano un’attività commerciale esclusi gli enti pubblici ed i piccoli imprenditori  ( la definizione di piccolo imprenditore è desumibile dall’articolo 1 del predetto D.Lgs ); naturalmente rientrano nel concetto di imprenditore le società con fini di lucro.

Sovente, nello svolgimento della propria attività, all’agente immobiliare capiterà di ricevere un incarico di mediazione avente ad oggetto beni di proprietà di persone soggette a fallimento.

In questi casi, parrebbe che la giurisprudenza si stia orientando a considerare  che la comunicazione della particolare posizione della parte venditrice alla parte acquirente  rientri, per quanto riguarda l’agente immobiliare, : “..nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza ( compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte ) che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.”  (Cassazione Civile – Sezione II, 15-03-2006 n. 5777).

A suffragare questa tesi, vi è quanto sostenuto dai giudici della Suprema Corte :“…Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali poi si rivelino inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente ( principio affermato dalla S.C. con riferimento a fattispecie in cui la grave situazione debitoria del venditore di un immobile non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza di circostanze indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale).

( Cassazione Civile – Sezione III, 08 – 05- 2001, n. 6389 )

Alla luce di quanto sopra, sembra necessario consigliare, in fase di reperimento della documentazione relativa al conferimento di un incarico di mediazione, di informarsi sull’attività svolta dal venditore e, se del caso, di consultare il bollettino dei protesti.

Giorgio Pizzi