LOCAZIONE: CEDOLARE SECCA, REMISSIONE IN BONIS, CONTRATTI NON REGISTRATI

LA CIRCOLARE 47/E DEL 20 DICEMBRE 2012 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare 47/E del 20/12/2012, ha fornito interessanti chiarimenti in merito alla disciplina della cedolare secca trattando:

1. l'opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto
2. l'opzione effettuata successivamente alla registrazione
3. i rapporti tra la cedolare secca e la remissione in bonis

Inoltre, ha reso ulteriori delucidazioni in tema di disciplina fiscale dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi.

OPZIONE EFFETTUATA IN SEDE DI REGISTRAZIONE TARDIVA DEL CONTRATTO

Richiamando il paragrafo 9.1 della Circolare n. 26/E/2011, l'Agenzia precisa che è possibile optare per il regime facoltativo di tassazione anche nell’ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione, ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso, di cui all’articolo 13 del Decreto legislativo n. 472 del 18 dicembre 1997.

OPZIONE EFFETTUATA SUCCESSIVAMENTE ALLA REGISTRAZIONE

Com'è noto, qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Se l’esercizio dell’opzione, attraverso la presentazione del “modello 69”, avviene oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, non sarà possibile accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini. Tuttavia, in questo caso, gli effetti dell’opzione decorreranno a far data dalla successiva annualità, senza l'applicazione di alcuna sanzione e senza diritto di rimborso dell'imposta di registro versata (anche nel caso in cui sia già stata versata l'imposta per l'intero periodo contrattuale).

I RAPPORTI TRA LA CEDOLARE SECCA E LA REMISSIONE IN BONIS

L'art. 2 del D.L. n. 16/2012, così come convertito con modificazioni dalla Legge n. 44/2012, ha introdotto, nel sistema tributario, la cosiddetta "remissione in bonis" con la quale è consentito al contribuente, in ritardo con determinati obblighi ed adempimenti, di sanare tali dimenticanze versando l'importo pari alla misura minima della sanzione prevista per  la specifica irregolarità posta in essere. 

Pare opportuno ricordare che, per l'Agenzia delle Entrate, la remissione in bonis è stata “strutturata in modo tale da sanare quei soli comportamenti che non abbiano prodotto danni per l’erario, nemmeno in termini di pregiudizio all’attività di accertamento”, purché il tardivo "assolvimento dell’obbligo di comunicazione ovvero dell’adempimento di natura formale" non costituisca un mero ripensamento, basato su ragioni di opportunità.

Appare evidente come la tardiva presentazione del modello 69, contenente l'esercizio dell'opzione, possa rientrare nel campo di applicazione dell'art. 2 del D.L. n. 16/2012.

A tal proposito, l'AdE si è espressa dichiarando inammissibile la remissione in bonis per il soggetto che abbia effettuato il versamento dell’imposta di registro prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca, ritenendo che il pagamento dell'imposta "configuri un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca" (e quindi un ripensamento). In questo caso, il soggetto usufruirà del regime fiscale solo a fare data dall'annualità successiva.
Qualora si proceda invece, per una annualità successiva, al deposito tardivo del modello 69 contenente l'opzione per la cedolare secca, senza che sia avvenuto il versamento dell'imposta di registro annuale, il contribuente potrà avvalersi della remissione in bonis  (usufruendo così, per l'anno in corso, del regime facoltativo della cedolare secca) purché:

1. effettui la remissione entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario;
2. provveda al versamento della sanzione di 258 euro.

Per un approfondimento sul regime fiscale facoltativo della cedolare secca, clicca QUI.

CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI AD USO ABITATIVO NON REGISTRATI

In materia di locazione, avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto una serie di norme volte a produrre effetti sul piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le parti del contratto di locazione (clicca QUI per un approfondimento) nei casi di:

• mancata registrazione del contratto di locazione
• tardiva registrazione del contratto di locazione
• registrazione di un contratto a canone inferiore
• contratto di comodato fittizio

Con questa Circolare l'Agenzia delle Entrate ha voluto precisare, in caso di adempimento tardivo, che "in sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in relazione alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato".

Pertanto, nel silenzio della parte contraente che procede alla registrazione tardiva, gli Uffici effettueranno la liquidazione sulla base di quanto emergerà dalle risultanze contrattuali.

Viceversa, nell'ipotesi in cui la parte contraente ritenga di poter invocare  nei confronti della controparte l’applicazione del disposto dell'art. 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. n. 23/2011, questa dovrà dichiarare, per la registrazione, il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle citate disposizioni e non invece il valore e la durata risultanti dall’atto non registrato nei termini.

Con il chiaro intento di fare emergere l'evasione fiscale, la Circolare precisa che in sede di registrazione "non è comunque preclusa all’Agenzia delle Entrate la possibilità di accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase dei controlli".

Con riferimento all'istituto del ravvedimento operoso l'AdE ha infine chiarito che dall’omessa o tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano conseguenze o di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incidere l’istituto del ravvedimento operoso, o nei rapporti civilistici tra le parti, in relazione ai quali l’istituto del ravvedimento operoso non può influire.

AUGURI

Carissimi Auguri

di Buon Natale

e di Felice Anno Nuovo

Santo Natale 2012

La pesante crisi che, negli ultimi quattro anni, ha colpito tutti i comparti dell'economia mondiale, tra cui quello immobiliare, ha inevitabilmente modificato le nostre abitudini e le nostre priorità. 
Il ridimensionamento sia del numero delle transazioni che dei valori degli immobili, unitamente al crollo dei finanziamenti legati all'acquisto di un fabbricato, residenziale e non, ha obbligato i proprietari a compiere delle scelte difficili, a volte drammatiche ed ha costretto gli operatori del settore a modificare il proprio modo di lavorare. 
L'approccio alla trattativa di vendita, orientato alla buona conclusione di un affare, sta privilegiando il gioco di squadra tra venditore e compratore, a discapito del vecchio stereotipo che vedeva le due parti contrapposte. 
Parimenti, l'agente immobiliare sta  dismettendo i panni ormai lisi del sensale per trasformarsi in un moderno consulente immobiliare a tutto tondo, in grado di assistere entrambi i suoi clienti non solo avvalendosi delle sue conoscenze tecniche, ma anche cercando di cogliere e di valorizzare quegli aspetti psicologici che determinano la volontà di vendere o di acquistare.
Mai come oggi una corretta informazione è in grado di condizionare il felice esito di una trattativa ed è per questo motivo che abbiamo deciso di dare vita a questo blog.
Auspicando di avere fatto cosa gradita ai nostri Clienti ed anche ai nostri Colleghi, auguriamo a tutti di trascorrere un sereno Natale con le persone più care, in grado di trasmetterci la giusta energia per affrontare il 2013 con rinnovato vigore.

TARES: LA NUOVA TASSA SUI RIFIUTI

TARES: LA NUOVA TASSA SUI RIFIUTI

La nuova imposta comunale in arrivo si chiama Tares (Tributo comunale sui rifiuti e sui servizi) e sostituirà, dal 2013 (le rate di maggio e di settembre saranno calcolate ancora con i parametri utilizzati per la Tarsu, mentre sulla rata di dicembre graverà la maggiorazione dei 30 centesimi a metro quadro, salvo modifiche che ciascun Comune potrà adottare), la Tarsu (Tassa sui rifiuti solidi urbani) già trasformata per molti comuni in Tia (Tariffa di igiene ambientale). L'imposta è stata introdotta con il Decreto Salva Italia, convertito con modificazioni nella Legge n. 214/2011 e graverà in misura maggiore sui contribuenti rispetto alle precedenti Tarsu e Tia (si prevede di circa il 25% in più) in quanto andrà anche a finanziare i cosiddetti "servizi indivisibili" del Comune quali, per esempio, il costo della manutenzione delle strade o dell'illuminazione pubblica.

Le rate previste saranno 3 o 4, salvo modifiche e l'ammontare dell'imponibile si baserà sull'80% della superficie catastale dell'immobile. Poichè tale dato non è ancora disponibile per i Comuni, all'inizio l'applicazione della Tares si baserà sulle superfici dichiarate ai fini Tarsu o Tia, in attesa che l’Agenzia delle Entrate trasferisca i dati catastali alle amministrazioni comunali.
L'aumento dell'importo, rispetto a quello sostenuto con la Tarsu, è motivato dal fatto che questo tributo (essendo una tariffa e non una tassa) andrà a coprire per intero i costi sostenuti dal Comune, non limitandosi tuttavia alla voce di spesa della raccolta rifiuti ma andando a ricomprendere anche i sopra citati servizi indivisibili.

Ed è proprio per fare fronte a questa ulteriore voce di spesa che i Comuni applicheranno una maggiorazione, sulla tariffa base, pari a 0,30 euro per mq., con la possibilità di arrivare ad un massimo di euro 0,40 a mq.

Come per l'Imu, si prevede che la tariffa iniziale sarà calcolata utilizzando i parametri della Tarsu (o della Tia), rimandando l'eventuale conguaglio al pagamento dell'ultima rata.

Il pagamento potrà avvenire tramite bollettino postale o utilizzando il modello F24.

Qui di seguito, il testo integrale dell'art. 14 del Decreto Legge n. 201/2011:

Art. 14

Istituzione del tributo comunale sui rifiuti e sui servizi

1. A decorrere dal 1° gennaio 2013 e’ istituito in  tutti  i  comuni del territorio nazionale  il  tributo  comunale  sui  rifiuti  e  sui servizi, a copertura dei costi relativi al servizio di  gestione  dei rifiuti urbani e dei rifiuti  assimilati  avviati  allo  smaltimento, svolto in regime di privativa dai comuni, e  dei  costi  relativi  ai servizi indivisibili dei comuni.

2. Soggetto attivo dell’obbligazione tributaria e’ il comune nel cui territorio insiste,  interamente  o  prevalentemente,  la  superficie degli immobili assoggettabili al tributo.

3. Il tributo e’ dovuto da chiunque possieda,  occupi  o  detenga  a qualsiasi titolo locali o aree scoperte,  a  qualsiasi  uso  adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.

4. Sono escluse dalla tassazione le aree  scoperte  pertinenziali  o accessorie a civili abitazioni e le aree comuni condominiali  di  cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva.

5. Il tributo e’ dovuto da coloro che occupano o detengono i  locali o le aree scoperte di cui ai commi 3 e 4 con vincolo di  solidarietà tra i componenti del nucleo familiare  o  tra  coloro  che  usano  in comune i locali o le aree stesse.

6. In caso di utilizzi temporanei di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, il tributo e’ dovuto soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione, superficie.

7. Nel caso di locali in multiproprietà  e  di  centri  commerciali integrati il soggetto che gestisce i servizi comuni  e’  responsabile del versamento del tributo dovuto per i locali ed  aree  scoperte  di uso comune e per i locali  ed  aree  scoperte  in  uso  esclusivo  ai singoli occupanti o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi,  gli  altri  obblighi  o  diritti  derivanti   dal   rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo. 8. Il tributo e’ corrisposto in base a tariffa commisurata  ad  anno solare, cui corrisponde un’autonoma obbligazione tributaria.

9. La  tariffa  e’  commisurata  alle  quantità  e  qualità  medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie, in  relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte, sulla base dei criteri determinati con il regolamento di cui al  comma  12.  Per  le  unità immobiliari a  destinazione  ordinaria  iscritte  o  iscrivibili  nel catasto edilizio urbano, la superficie assoggettabile al  tributo  è pari all’80 per cento della superficie catastale determinata  secondo i criteri stabiliti dal regolamento di cui al decreto del  Presidente della Repubblica 23  marzo  1998,  n.  138.  Per  gli  immobili  già denunciati, i comuni modificano d’ufficio, dandone comunicazione agli interessati, le  superfici  che  risultano  inferiori  alla  predetta percentuale a seguito di  incrocio  dei  dati  comunali,  comprensivi della toponomastica, con quelli dell’Agenzia del territorio,  secondo modalità di interscambio stabilite con provvedimento  del  Direttore della  predetta  Agenzia,  sentita  la  Conferenza  Stato-città ed autonomie locali. Nel caso in cui manchino, negli atti catastali, gli elementi necessari per effettuare la determinazione della  superficie catastale, gli intestatari  catastali  provvedono,  a  richiesta  del comune,  a  presentare  all’ufficio  provinciale   dell’Agenzia   del territorio la planimetria catastale del relativo immobile, secondo le modalità stabilite dal regolamento di cui al  decreto  del  Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n.  701,  per  l’eventuale  conseguente modifica, presso il comune, della consistenza di riferimento. Per  le altre unità immobiliari la superficie assoggettabile al  tributo  è costituita da quella calpestabile.

10. Nella determinazione della superficie assoggettabile al  tributo non si tiene conto di quella parte di essa ove si formano  di  regola rifiuti  speciali,  a  condizione  che  il  produttore  ne   dimostri l’avvenuto trattamento in conformità alla normativa vigente.

11. La tariffa e’ composta da una  quota  determinata  in  relazione alle componenti essenziali del costo del  servizio  di  gestione  dei rifiuti, riferite in particolare agli investimenti per le opere ed ai relativi ammortamenti, e da una quota rapportata  alle  quantità  di rifiuti conferiti, al servizio fornito e  all’entità  dei  costi  di gestione, in modo che sia assicurata la copertura integrale dei costi di  investimento  e  di  esercizio.   La tariffa è determinata ricomprendendo anche i costi  di  cui  all’articolo  15  del  decreto legislativo 13 gennaio 2003, n. 36.

12. Con regolamento da emanarsi entro il 31 ottobre 2012,  ai  sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto  1988,  n.  400,  su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze  e  del  Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del  mare,  sentita  la Conferenza Stato-citta’ ed autonomie locali, sono stabiliti i criteri per l’individuazione del costo del servizio di gestione dei rifiuti e per la determinazione della tariffa. Il regolamento emanato ai  sensi del primo periodo del presente comma si applica a decorrere dall’anno successivo alla data  della  sua  entrata  in  vigore.  Si  applicano comunque in via transitoria, a decorrere dal 1° gennaio 2013  e  fino alla data da cui decorre l’applicazione del  regolamento  di  cui  al primo periodo del presente comma, le disposizioni di cui  al  decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1999, n. 158.

13. Alla tariffa determinata in base alle  disposizioni  di  cui  ai commi da 8 a 12, si applica una maggiorazione pari a  0,30  euro  per metro  quadrato,  a  copertura  dei   costi   relativi   ai   servizi indivisibili dei comuni,  i  quali  possono,  con  deliberazione  del consiglio  comunale,  modificare   in   aumento   la   misura   della maggiorazione fino a 0,40 euro, anche graduandola  in  ragione  della tipologia dell’immobile e della zona ove e’ ubicato.

13-bis.  A  decorrere  dall’anno  2013  il  fondo  sperimentale di riequilibrio, come determinato ai sensi dell’articolo 2  del decreto legislativo 14 marzo 2011,  n.  23,  e  il  fondo  perequativo,  come determinato  ai  sensi  dell’articolo   13   del   medesimo   decreto legislativo n. 23 del 2011, ed i  trasferimenti  erariali  dovuti  ai comuni della Regione Siciliana e della Regione Sardegna sono  ridotti in misura corrispondente al  gettito  derivante  dalla  maggiorazione standard di cui al  comma  13  del  presente  articolo.  In  caso  di incapienza ciascun comune versa all’entrata del bilancio dello  Stato le somme residue. Con le procedure previste  dall’articolo  27  della legge 5 maggio 2009, n. 42, le regioni Friuli-Venezia Giulia e  Valle d’Aosta, nonché  le  Province  autonome  di  Trento  e  di  Bolzano, assicurano il recupero  al  bilancio  statale  del  predetto  maggior gettito  dei  comuni   ricadenti   nel   proprio   territorio.   Fino all’emanazione delle norme di attuazione di cui allo stesso  articolo 27, a valere sulle quote di compartecipazione ai tributi erariali, è accantonato un importo pari al maggior gettito di cui  al  precedente periodo.

14. Resta ferma la disciplina del tributo dovuto per il servizio  di gestione  dei  rifiuti  delle   istituzioni   scolastiche, di cui all’articolo 33-bis, del decreto-legge  31  dicembre  2007,  n.  248, convertito con modificazioni dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31.  Il costo  relativo  alla  gestione   dei   rifiuti   delle   istituzioni scolastiche e’ sottratto dal costo che deve  essere  coperto  con  il tributo comunale sui rifiuti e sui servizi.

15. Il comune con regolamento può prevedere  riduzioni  tariffarie, nella misura massima del trenta per cento, nel caso di: a) abitazioni con unico occupante; b) abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od  altro uso limitato e discontinuo; c) locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente; d) abitazioni occupate da soggetti che risiedano  o  abbiano  la dimora, per piu’ di sei mesi all’anno, all’estero; e) fabbricati rurali ad uso abitativo.

16. Nelle zone in cui non e’ effettuata la raccolta, il  tributo  e’ dovuto in misura non superiore al quaranta per cento della tariffa da determinare, anche in maniera graduale, in  relazione  alla  distanza dal piu’ vicino punto di raccolta rientrante nella zona perimetrata o di fatto servita.

17. Nella modulazione della tariffa sono assicurate riduzioni per la raccolta differenziata riferibile alle utenze domestiche.

18.  Alla  tariffa  e’  applicato  un  coefficiente   di   riduzione proporzionale alle quantità di rifiuti assimilati che il  produttore dimostri di aver avviato al recupero.

19. Il consiglio comunale può deliberare  ulteriori  riduzioni  ed esenzioni.  Tali  agevolazioni  sono  iscritte   in   bilancio   come autorizzazioni di spesa e la  relativa  copertura  e’  assicurata  da risorse diverse dai proventi del tributo di competenza dell’esercizio al quale si riferisce l’iscrizione stessa.

20. Il tributo e’ dovuto nella misura massima del 20 per cento della tariffa, in caso di mancato svolgimento del servizio di gestione  dei rifiuti, ovvero di effettuazione dello  stesso  in  grave  violazione della disciplina di riferimento, nonchè di interruzione del servizio per motivi sindacali o per  imprevedibili  impedimenti  organizzativi che abbiano determinato una  situazione  riconosciuta  dall’autorità sanitaria di danno o pericolo di danno alle persone o all’ambiente.

21. Le agevolazioni di cui ai commi da 15 a 20  si  applicano  anche alla maggiorazione di cui al comma 13.

22. Con regolamento da  adottarsi  ai  sensi  dell’articolo  52  del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, il  consiglio  comunale determina la disciplina per l’applicazione del  tributo,  concernente tra l’altro: a) la classificazione delle categorie di attività con  omogenea potenzialità di produzione di rifiuti; b) la disciplina delle riduzioni tariffarie; c) la disciplina delle eventuali riduzioni ed esenzioni; d) l’individuazione di  categorie  di  attività  produttive  di rifiuti speciali alle quali applicare, nell’obiettiva difficoltà di delimitare le superfici ove tali rifiuti si formano,  percentuali  di riduzione rispetto all’intera superficie  su  cui  l’attività  viene svolta; e)  i  termini  di  presentazione  della  dichiarazione   e   di versamento del tributo.

23. Il consiglio comunale deve  approvare  le  tariffe  del  tributo entro il termine fissato da  norme  statali  per  l’approvazione  del bilancio di previsione,  in  conformità  al  piano  finanziario  del servizio di gestione dei rifiuti urbani,  redatto  dal  soggetto  che svolge il servizio stesso ed approvato dall’autorità competente.

24. Per il servizio di gestione dei rifiuti assimilati  prodotti  da soggetti che  occupano  o  detengono  temporaneamente,  con  o  senza autorizzazione, locali od aree pubbliche o di uso pubblico, i  comuni stabiliscono con il regolamento  le  modalità  di  applicazione  del tributo, in base a tariffa giornaliera. L’occupazione o detenzione è temporanea quando si protrae per periodi inferiori a 183  giorni  nel corso dello stesso anno solare.

25. La misura tariffaria e’ determinata in base alla tariffa annuale del  tributo,  rapportata  a  giorno,  maggiorata   di   un   importo percentuale non superiore al 100 per cento.

26. L’obbligo di presentazione della dichiarazione e’ assolto con il pagamento del tributo da effettuarsi con le modalità e  nei  termini previsti per la tassa di occupazione  temporanea  di  spazi  ed  aree pubbliche  ovvero  per  l’imposta  municipale   secondaria di cui all’articolo 11 del decreto legislativo  14  marzo  2011,  n.  23,  a partire dalla data di entrata in vigore della stessa.

27. Per tutto quanto non previsto dai commi da 24 a 26, si applicano in quanto compatibili le disposizioni relative  al  tributo  annuale, compresa la maggiorazione di cui al comma 13.

28. E’  fatta  salva  l’applicazione  del  tributo  provinciale  per l’esercizio  delle  funzioni  di   tutela,   protezione   ed   igiene dell’ambiente di cui  all’articolo  19  del  decreto  legislativo  30 dicembre 1992, n.  504.  Il  tributo  provinciale,  commisurato  alla superficie dei locali ed aree assoggettabili a tributo, e’  applicato nella misura percentuale deliberata dalla provincia sull’importo  del tributo, esclusa la maggiorazione di cui al comma 13.

29. I comuni che hanno realizzato sistemi  di  misurazione  puntuale della quantità di rifiuti conferiti al  servizio  pubblico  possono, con regolamento,  prevedere  l’applicazione  di  una  tariffa  avente natura corrispettiva, in luogo del tributo.

30. Il costo del servizio da coprire con la tariffa di cui al comma 29 e’  determinato  sulla  base  dei  criteri stabiliti nel regolamento previsto dal comma 12. 31. La tariffa di cui al comma 29 e’ applicata e riscossa dal soggetto affidatario  del servizio di gestione dei rifiuti urbani.

32. I comuni di cui al comma 29 applicano il  tributo  comunale  sui rifiuti e sui servizi  limitatamente  alla  componente  diretta  alla copertura dei costi  relativi  ai  servizi  indivisibili  dei  comuni determinata ai sensi del comma 13.

33. I soggetti passivi del tributo presentano la dichiarazione entro il termine stabilito dal comune nel regolamento, fissato in relazione alla data di inizio del possesso, dell’occupazione o della detenzione dei locali e  delle  aree  assoggettabili  a  tributo.  Nel  caso  di occupazione in comune di un fabbricato, la dichiarazione può essere presentata anche da uno solo degli occupanti.

34. La dichiarazione, redatta su modello messo  a  disposizione  dal comune, ha effetto anche per gli anni successivi  sempreché  non  si verifichino modificazioni dei  dati  dichiarati da cui consegua un diverso ammontare del tributo; in tal caso, la  dichiarazione  va presentata entro il termine stabilito dal comune nel regolamento.

35. Il tributo  comunale  sui  rifiuti  e  sui  servizi,  in  deroga all’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446,  e’ versato esclusivamente al comune. Il versamento del tributo  comunale per l’anno di riferimento  e’  effettuato,  in  mancanza  di  diversa deliberazione comunale, in quattro  rate  trimestrali,  scadenti  nei mesi di gennaio, aprile, luglio e  ottobre,  mediante  bollettino  di conto corrente postale ovvero  modello  di  pagamento  unificato.  E’ consentito il pagamento in unica soluzione entro il mese di giugno di ciascun anno.

36. Il  comune  designa  il  funzionario  responsabile  a  cui  sono attribuiti  tutti  i  poteri  per  l’esercizio  di   ogni   attivita’ organizzativa  e  gestionale,  compreso  quello  di  sottoscrivere  i provvedimenti afferenti a tali attivita’, nonche’  la  rappresentanza in giudizio per le controversie relative al tributo stesso.

37. Ai fini della verifica del corretto assolvimento degli  obblighi tributari, il funzionario responsabile puo’  inviare  questionari  al contribuente, richiedere dati e notizie a uffici  pubblici  ovvero  a enti di gestione  di  servizi  pubblici,  in  esenzione  da  spese  e diritti, e disporre l’accesso ai  locali  ed  aree  assoggettabili  a tributo, mediante personale debitamente autorizzato e  con  preavviso di almeno sette giorni.

38. In caso di mancata  collaborazione  del  contribuente  od  altro impedimento alla  diretta  rilevazione,  l’accertamento  puo’  essere effettuato in base a presunzioni semplici di  cui  all’articolo  2729 del codice civile. 

39. In  caso  di  omesso  o  insufficiente  versamento  del  tributo risultante dalla dichiarazione, si applica l’articolo 13 del  decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

40. In caso di omessa presentazione della dichiarazione, si  applica la sanzione dal 100 per cento  al  200  per  cento  del  tributo  non versato, con un minimo di 50 euro.

41. In caso di infedele dichiarazione, si applica la sanzione dal 50 per cento al 100 per cento del tributo non versato, con un minimo  di 50 euro.

42.  In  caso  di  mancata,  incompleta  o  infedele   risposta   al questionario di cui al comma 37, entro il termine di sessanta  giorni dalla notifica dello stesso, si applica la sanzione  da  euro  100  a euro 500.

43. Le sanzioni di cui ai commi 40 e 41 sono ridotte ad un terzo se, entro  il  termine  per  la  proposizione  del  ricorso,   interviene acquiescenza del contribuente, con pagamento del tributo, se  dovuto, della sanzione e degli interessi. 

44. Resta  salva  la  facoltà  del  comune  di  deliberare  con  il regolamento  circostanze  attenuanti  o  esimenti  nel  rispetto  dei principi stabiliti dalla normativa statale.

45. Per tutto quanto non previsto dalle  disposizioni  del  presente articolo concernenti  il  tributo  comunale sui rifiuti e sui servizi, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1, commi da 161 a  170, della legge 27 dicembre 2006,  n.  296.  Resta  ferma  l’applicazione dell’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446.

46. A decorrere dal 1° gennaio 2013 sono soppressi tutti  i  vigenti prelievi relativi alla gestione dei rifiuti  urbani,  sia  di  natura patrimoniale sia di natura  tributaria,  compresa  l’addizionale  per l’integrazione  dei  bilanci  degli  enti  comunali  di   assistenza. All’articolo 195, comma 2, lettera  e),  del  decreto  legislativo  3 aprile  2006,  n.  152,  sono  abrogate  le  parole  da  “Ai  rifiuti assimilati” fino a “la predetta tariffazione”.

47. L’articolo 14, comma 7, del decreto legislativo 14  marzo  2011, n. 23, e’ abrogato, con efficacia a decorrere dalla data  di  cui  al comma 46 del presente articolo. 

RASSEGNA STAMPA

Italia Oggi: niente Tares sulle case vuote

Italia Oggi: Tares, un debutto a conguaglio
Il Sole 24 Ore: la nuova super-Tares colpirà alla fine dell'anno

NEWS: INCORPORAZIONE DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO NELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

NEWS: INCORPORAZIONE DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO NELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

L'art 23-quater del D.L. n. 95/2012 (spending review), convertito con modificazioni dalla Legge n. 135/2012, ha disposto, a far data dal 1° dicembre 2012, l'incorporazione dell'Agenzia del Territorio nell'Agenzia delle Entrate.

Si prevede che tali disposizioni, finalizzate alla riorganizzazione dell'amministrazione finanziaria ed alla riduzione della spesa pubblica, siano attuate, sulla base dello scadenzario che dovrà essere definito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, entro il 31 dicembre 2015.

Nel'immediato, l'attività dell'Agenzia del Territorio continuerà ad essere svolta dagli attuali uffici.

Gradualmente, si procederà anche all'integrazione, in un unico sito internet, dei due siti attualmente esistenti.

SONDAGGIO CONGIUNTURALE TECNOBORSA OTTOBRE 2012

TECNOBORSA

SONDAGGIO CONGIUNTURALE  SUL MERCATO DELLE ABITAZIONI IN ITALIA

OTTOBRE 2012

Il 09 novembre 2012 è stato presentato il consueto Sondaggio congiunturale condotto sul mercato delle abitazioni in Italia da Tecnoborsa, Banca d'Italia e con il contributo dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, riferito al terzo trimestre 2012.

Il sondaggio, molto approfondito, si è avvalso delle interviste condotte su un campione di 1565 agenzie immobiliari, equamente suddivise tra Nord, Centro, Sud e Isole, pari a circa il 5% di quelle operanti su tutto il territorio nazionale.

I dati che ne sono scaturiti sono sostanzialmente i seguenti:

1. Prezzi delle abitazioni: il 74,8% degli intervistati ha segnalato una diminuzione dei prezzi a mq., più marcato nel Nord Est (79,3%).
2. Compravendite: la quota di agenzie che nel trimestre luglio-settembre 2012 ha venduto almeno un immobile è precipitata al 55,7% rispetto al trimestre di riferimento del 2011 che aveva segnato un 65,5%.
3. Incarichi a vendere: rispetto al trimestre precedente, il 54,9% degli agenti immobiliari ha registrato un aumento degli incarichi di vendita in giacenza,  contro appena un 12,7% che ne ha riscontrato la diminuzione. Come causa delle mancate vendite, prevale con il 64,1% l'assenza di proposte per la richiesta troppo elevata, seguito da un 49,9% che ha dichiarato di avere raccolto almeno una proposta, considerata però troppo bassa dal proprietario. Da notare il dato significativo (anche se in calo) del 57,9% degli operatori che ha dichiarato di avere avuto difficoltà nella vendita a causa dei mancati finanziamenti da parte delle banche.
4. Trattative e tempi di vendita: lo sconto medio applicato dai proprietari per concludere una trattativa si è attestato sul 15,4%. Invariato il tempo medio di vendita, fermo su 8,2 mesi.
5. Modalità di finanziamento degli acquisti: la percentuale di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo è scesa al 59,6%, dal 64,7% registrato nella precedente indagine del secondo trimestre 2012.
6. Le prospettive del mercato: con riferimento al mercato in cui opera la singola agenzia intervistata, il 70,6% si aspetta, per il quarto trimestre 2012, un'ulteriore riduzione dei prezzi di vendita. Scontato il dato che ci riporta un 78% degli agenti immobiliari che ha giudicato negativi gli effetti causati sul mercato dai recenti provvedimenti fiscali riguardanti la casa.

FOTOVOLTAICO E CONDOMINIO: SOCIETA' DI FATTO

LA RISOLUZIONE 84/E 2012 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

Nel dare risposta ad un quesito posto da un contribuente, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito importanti aspetti fiscali in tema di condominio e di produzione di energia elettrica mediante impianto fotovoltaico.
L'interpello sollecitava un chiarimento sul trattamento fiscale da applicare ai proventi derivanti dalla cessione di energia elettrica al GSE (Gestore Servizi Energetici), attraverso il meccanismo dello "scambio sul posto", percepiti sotto forma di tariffa incentivante (o conto energia) da un condominio che aveva installato, su parti comuni, un impianto fotovoltaico.
L'Agenzia ha ritenuto che le somme percepite dal condominio a titolo di tariffa incentivante in relazione all’energia prodotta (e non totalmente auto consumata) da impianti di potenza fino a 20  kW asserviti al condomino medesimo, non assumono rilevanza fiscale, al pari di quella percepita dalle persone fisiche e dagli enti non commerciali che gestiscono impianti fotovoltaici della stessa potenza per soddisfare principalmente le esigenze domestiche.
Viceversa, la produzione di energia derivate da impianti di potenza fino a 20  kw non posti a servizio dell’abitazione o della sede dell’ente (quando l’energia prodotta viene ceduta totalmente alla rete), nonché la produzione di energia derivante da impianti di potenza superiore ai 20 kw, deve essere configurata come un'attività commerciale.
Tuttavia, anche nel caso in cui la cessione dell'energia elettrica venga inquadrata come un'attività commerciale, l'AdE ha stabilito che il condominio non potrà mai configurarsi come il soggetto a cui attribuire il reddito d'impresa.
A tal proposito, la Risoluzione 84/E ha specificato che, "in presenza di una intesa verbale oppure di un semplice comportamento concludente, il quale sia idoneo a dimostrare l’intento delle parti di stipulare un accordo per l’esercizio collettivo di un’attività imprenditoriale, si può individuare  una società di fatto".
Ai fini fiscali, sarà perciò la società di fatto, equiparata dal nostro ordinamento ad una società in nome collettivo o ad una società semplice, ad essere il soggetto passivo dell'Imposta sul Valore Aggiunto e, come tale,  ad essere "tenuta a redigere sia un’autonoma dichiarazione dei redditi, sulla base delle risultanze della contabilità sociale, sia un’autonoma dichiarazione IVA, previa  istituzione dei registri obbligatori e il rispetto delle norme in  materia di registrazione, liquidazione e versamento dell’IVA".
L'Agenzia delle Entrate ha quindi indicato quali soci della società di fatto tutti quei condòmini che abbiano deliberato la realizzazione dell’investimento, restando esclusi quelli che non abbiano approvato la decisione e che non abbiano voluto trarre vantaggio dall’investimento disposto dall'assemblea condominiale.
Alla luce di quanto sopra, la citata Risoluzione ha stabilito che:

• "la società di fatto tra condòmini che gestisce un impianto fotovoltaico è commerciale e deve emettere fattura nei confronti del GSE, in relazione all’energia che immette in rete"; 
• "il GSE che eroga la tariffa incentivante deve operare nei confronti della società di fatto la ritenuta  di cui all’art. 28  del DPR n. 600 del 1973 sulla tariffa relativa alla parte di energia immessa in rete".

Per riassumere, appare opportuno ricordare che:

1. la società di fatto tra condòmini assume rilevanza quale soggetto d’imposta autonomo ed è quindi tenuto a redigere sia un’autonoma dichiarazione dei redditi, sulla base delle risultanze della contabilità sociale, sia un’autonoma dichiarazione IVA, previa istituzione dei registri obbligatori e il rispetto in materia di registrazione, liquidazione e versamento dell’IVA;
2. i singoli condomini, che partecipano alla società di fatto, dovranno dichiarare la propria quota di reddito.

FONTI

Risoluzione n. 84E/2012 Agenzia delle Entrate

Circolare n. 46E/2007 Agenzia delle Entrate

Risoluzione n. 13E/2009 Agenzia delle Entrate

Art. 28 D.P.R. n. 600/1973

Delibera AEEG n. 74/2008

Allegato A della Delibera AEEG n. 74/2008