LOCAZIONE: CEDOLARE SECCA, REMISSIONE IN BONIS, CONTRATTI NON REGISTRATI

LA CIRCOLARE 47/E DEL 20 DICEMBRE 2012 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare 47/E del 20/12/2012, ha fornito interessanti chiarimenti in merito alla disciplina della cedolare secca trattando:

1. l'opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto
2. l'opzione effettuata successivamente alla registrazione
3. i rapporti tra la cedolare secca e la remissione in bonis

Inoltre, ha reso ulteriori delucidazioni in tema di disciplina fiscale dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi.

OPZIONE EFFETTUATA IN SEDE DI REGISTRAZIONE TARDIVA DEL CONTRATTO

Richiamando il paragrafo 9.1 della Circolare n. 26/E/2011, l'Agenzia precisa che è possibile optare per il regime facoltativo di tassazione anche nell’ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione, ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso, di cui all’articolo 13 del Decreto legislativo n. 472 del 18 dicembre 1997.

OPZIONE EFFETTUATA SUCCESSIVAMENTE ALLA REGISTRAZIONE

Com'è noto, qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Se l’esercizio dell’opzione, attraverso la presentazione del “modello 69”, avviene oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, non sarà possibile accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini. Tuttavia, in questo caso, gli effetti dell’opzione decorreranno a far data dalla successiva annualità, senza l'applicazione di alcuna sanzione e senza diritto di rimborso dell'imposta di registro versata (anche nel caso in cui sia già stata versata l'imposta per l'intero periodo contrattuale).

I RAPPORTI TRA LA CEDOLARE SECCA E LA REMISSIONE IN BONIS

L'art. 2 del D.L. n. 16/2012, così come convertito con modificazioni dalla Legge n. 44/2012, ha introdotto, nel sistema tributario, la cosiddetta "remissione in bonis" con la quale è consentito al contribuente, in ritardo con determinati obblighi ed adempimenti, di sanare tali dimenticanze versando l'importo pari alla misura minima della sanzione prevista per  la specifica irregolarità posta in essere. 

Pare opportuno ricordare che, per l'Agenzia delle Entrate, la remissione in bonis è stata “strutturata in modo tale da sanare quei soli comportamenti che non abbiano prodotto danni per l’erario, nemmeno in termini di pregiudizio all’attività di accertamento”, purché il tardivo "assolvimento dell’obbligo di comunicazione ovvero dell’adempimento di natura formale" non costituisca un mero ripensamento, basato su ragioni di opportunità.

Appare evidente come la tardiva presentazione del modello 69, contenente l'esercizio dell'opzione, possa rientrare nel campo di applicazione dell'art. 2 del D.L. n. 16/2012.

A tal proposito, l'AdE si è espressa dichiarando inammissibile la remissione in bonis per il soggetto che abbia effettuato il versamento dell’imposta di registro prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca, ritenendo che il pagamento dell'imposta "configuri un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca" (e quindi un ripensamento). In questo caso, il soggetto usufruirà del regime fiscale solo a fare data dall'annualità successiva.
Qualora si proceda invece, per una annualità successiva, al deposito tardivo del modello 69 contenente l'opzione per la cedolare secca, senza che sia avvenuto il versamento dell'imposta di registro annuale, il contribuente potrà avvalersi della remissione in bonis  (usufruendo così, per l'anno in corso, del regime facoltativo della cedolare secca) purché:

1. effettui la remissione entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario;
2. provveda al versamento della sanzione di 258 euro.

Per un approfondimento sul regime fiscale facoltativo della cedolare secca, clicca QUI.

CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI AD USO ABITATIVO NON REGISTRATI

In materia di locazione, avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto una serie di norme volte a produrre effetti sul piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le parti del contratto di locazione (clicca QUI per un approfondimento) nei casi di:

• mancata registrazione del contratto di locazione
• tardiva registrazione del contratto di locazione
• registrazione di un contratto a canone inferiore
• contratto di comodato fittizio

Con questa Circolare l'Agenzia delle Entrate ha voluto precisare, in caso di adempimento tardivo, che "in sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in relazione alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato".

Pertanto, nel silenzio della parte contraente che procede alla registrazione tardiva, gli Uffici effettueranno la liquidazione sulla base di quanto emergerà dalle risultanze contrattuali.

Viceversa, nell'ipotesi in cui la parte contraente ritenga di poter invocare  nei confronti della controparte l’applicazione del disposto dell'art. 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. n. 23/2011, questa dovrà dichiarare, per la registrazione, il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle citate disposizioni e non invece il valore e la durata risultanti dall’atto non registrato nei termini.

Con il chiaro intento di fare emergere l'evasione fiscale, la Circolare precisa che in sede di registrazione "non è comunque preclusa all’Agenzia delle Entrate la possibilità di accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase dei controlli".

Con riferimento all'istituto del ravvedimento operoso l'AdE ha infine chiarito che dall’omessa o tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano conseguenze o di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incidere l’istituto del ravvedimento operoso, o nei rapporti civilistici tra le parti, in relazione ai quali l’istituto del ravvedimento operoso non può influire.