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RIDUZIONE ALL’1% DEL TASSO DI INTERESSE LEGALE

RIDUZIONE ALL’1% DEL TASSO DI INTERESSE LEGALE

Con il D.M. del 12.12.2013, pubblicato sulla G.U. 13.12.2013 n. 292, il tasso di interesse legale è stato ridotto dal 2,5% all’1% in ragione d’anno, con decorrenza 01 gennaio 2014.

E’ opportuno ricordare che le modalità di aggiornamento del tasso di interesse legale sono disciplinate dall'art. 1284 del Codice Civile che stabilisce tempi e metodi per il suo adeguamento. Inizialmente il suo valore era determinato con leggi ordinarie mentre dal 1999 ad oggi le variazioni sono stabilite dal Ministero dell'Economia e delle Finanze con apposito decreto.

La variazione del tasso legale, tra le altre implicazioni (un esempio: calcolo degli interessi legali dovuti dal proprietario all'inquilino sulla cauzione da quest'ultimo versata, ai sensi dell'art. 11 L. n. 392/78), ha effetto anche in relazione ad alcune disposizioni fiscali e contributive.

E’ bene segnalarne qui almeno un paio:

1. Ravvedimento operoso. La riduzione del tasso di interesse legale comporta la diminuzione degli importi dovuti in caso di ravvedimento operoso ai sensi dell’art. 13 del DLgs. 18.12.97 n. 472. Per regolarizzare gli omessi, insufficienti o tardivi versamenti di tributi mediante il ravvedimento operoso, infatti, occorre corrispondere, oltre alla prevista sanzione ridotta, anche gli interessi moratori calcolati al tasso legale, con maturazione giorno per giorno, a partire dal giorno successivo a quello entro il quale doveva essere assolto l’adempimento e fino al giorno in cui si effettua il pagamento.
2. Adeguamento dei coefficienti dell’usufrutto e delle rendite ai fini delle imposte indirette. Con un successivo decreto ministeriale saranno adeguati al nuovo tasso di interesse legale dell’1% i coefficienti per la determinazione del valore, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale, di successione e donazione:

• delle rendite perpetue o a tempo indeterminato;
• delle rendite o pensioni a tempo determinato;
• delle rendite e delle pensioni vitalizie;
• dei diritti di usufrutto a vita.

Per una rapida consultazione è stata predisposta, qui di seguito, la tabella storica dei tassi di interesse legale. 

TABELLA CALCOLO DELL'USUFRUTTO CON PARAMETRI 01/01/2014

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NEWS: ESENZIONE IMU PER LE IMPRESE DI COSTRUZIONE

NEWS: ESENZIONE IMU PER LE IMPRESE DI COSTRUZIONE

Con la Risoluzione n. 11/DF dell'11 dicembre 2013 il Dipartimento delle Finanze, in risposta ad un interpello presentato dall'ANCE (Associazione nazionale dei costruttori edili) è intervenuta per la prima volta in materia di esenzione, per i fabbricati "merce", dall'imposta municipale propria (IMU), introdotta con l'art. 2, comma 2, del D.L. n. 102/2013 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 124/2013 del 28 ottobre 2013, n. 124, a partire dall'01/07/2013.. 

La questione sottoposta all'esame del ministero è se nel concetto di "fabbricati costruiti", ai quali fa riferimento la norma sopra citata, possa farsi rientrare anche il fabbricato acquistato dall'impresa costruttrice sul quale la stessa abbia proceduto ad interventi di "incisivo recupero", ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettere c) - interventi di restauro e di risanamento conservativo-, d) - interventi di ristrutturazione edilizia -  ed f) - interventi di ristrutturazione urbanistica -, del D.P.R. n. 380/2001. 

A tale quesito la risoluzione ha dato risposta affermativa stabilendo che l'esenzione dall'IMU per il cosiddetto "magazzino" di invenduti delle imprese edili,  in vigore dal 1° luglio 2013, si applica anche per i fabbricati acquistati dall'impresa costruttrice sul quale la stessa sia intervenuta con lavori di restauro e risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia od urbanistica. 

Sempre secondo il ministero dell'Economia i fabbricati, oggetto di interventi di "incisivo recupero" rientrano nel campo di applicazione dell'esenzione IMU solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione. In ogni caso, tali fabbricati non devono essere locati.

Restano invece esclusi dall'esenzione IMU, secondo i tecnici del Dipartimento delle Finanze, i fabbricati acquistati sui quali l'impresa edile abbia effettuato solamente interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

A tal fine l'art. 2, comma 1 del D.L. 102/2013, convertito in legge, stabilisce che per l'anno 2013 non è dovuta la seconda rata dell'IMU, relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e purché detti immobili non siano locati; resta invece dovuta l'IMU fino al 30 giugno 2013.

CONSULTAZIONE RAPIDA

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NEWS: DUE MILIARDI DI EURO PER NUOVI MUTUI CASA GARANTITI DALLO STATO

SOTTOSCRITTA LA CONVENZIONE CDP-ABI: 2 MILIARDI PER NUOVI MUTUI DAL 2014

Il 20 novembre ultimo scorso è stata sottoscritta la Convenzione, tra la Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e l'Associazione delle Banche Italiane (ABI), che disciplina le linee guida e le regole applicative con le quali rendere operativo il plafond di 2 miliardi di euro che la Cassa Depositi e Prestiti ha dedicato alle famiglie per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione principale (con accrescimento dell'efficienza energetica) e che sarà veicolato dalle banche a tassi agevolati.

I beneficiari principali saranno le giovani coppie, anche non sposate, i nuclei familiari con almeno un soggetto disabile e le famiglie numerose, con almeno 3 figli.

Verrà data precedenza agli immobili acquistati con classe energetiche A, B e C.

I mutui potranno avere durata fino a 7 anni per gli interventi di ristrutturazione comportanti un accrescimento dell'efficienza energetica, mentre per gli acquisti dell'abitazione principale la durata sarà di 15 o di 25 anni.

Gli importi massimi erogabili saranno di:

• 100.000 euro per le operazione di ristrutturazione;
• 250.000 euro per l'acquisto dell'abitazione principale;
• 350.000 euro per l'acquisto dell'abitazione principale con ristrutturazione che preveda un incremento dell'efficienza energetica.

I finanziamenti potranno arrivare a coprire fino al 100% del valore dell'immobile residenziale acquistato o dell'importo dei lavori di ristrutturazione ed i tassi potranno essere sia fissi che variabili.

La piena operatività del "Plafond Casa" è prevista da gennaio 2014.

La CDP si è riservata in convenzione la facoltà di destinare nuove risorse, oltre ai 2 miliardi di euro già stanziati, qualora i risultati di questa prima operazione fossero soddisfacenti.

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NEWS: LE PROPOSTE DEL NOTARIATO ED IL RENT TO BUY.

NEWS: 48° CONGRESSO NAZIONALE DEL NOTARIATO

Nell'ambito del 48° Congresso Nazionale del Notariato, in corso di svolgimento a Roma, sono state presentate sei proposte di legge per il rilancio del settore immobiliare e per la ripresa economica del Paese.

Tra le varie proposte spicca la richiesta di introdurre, nel nostro ordinamento, una disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili” meglio noti come “rent to buy”. Si tratta, nella sostanza, di dare disciplina civilistica e tributaria adeguata ad una serie di fattispecie contrattuali, oggi prive di regolamentazione specifica che, nella pratica, si presentano in modi diversi e che possono contribuire a fare incontrare - in modo sicuro - domanda ed offerta di abitazioni in un momento come quello attuale, caratterizzato da una consistente quantità di immobili invenduti a fronte di una richiesta che si scontra con la carenza di liquidità e la difficoltà di accesso al credito.

"La tutela civilistica - prosegue la nota - si esplica nei confronti sia dell’acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà, quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita".

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NIENTE BOLLO NE' IMPOSTA DI REGISTRO PER GLI A.P.E. ALLEGATI ALLE VENDITE ED ALLE LOCAZIONI

PER GLI A.P.E. ALLEGATI ALLE VENDITE ED ALLE LOCAZIONI NIENTE BOLLI O IMPOSTE

Con la Risoluzione n. 83/E del 22 novembre 2013 l'Agenzia delle Entrate si è espressa fornendo dei chiarimenti sull'Attestato di Prestazione Energetica che, con il decreto legge n. 53/13, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013 “...deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Con riferimento all'imposta di registro, la Risoluzione citata afferma che, in caso di richiesta di registrazione di un contratto (di vendita o di locazione), l’Ufficio dell’Agenzia dovrà procedere alla registrazione del contratto e dell’attestato allegato, senza autonoma applicazione dell’imposta di registro, in quanto l’attestato non rientra tra quelli per i quali vige l’obbligo della registrazione.

Poiché per i contratti di locazione registrati telematicamente, mediante le applicazioni “Locazioni web” “SIRIA” e “IRIS” non è prevista la possibilità di trasmettere gli allegati, la Risoluzione chiarisce che, in capo ai soggetti tenuti alla registrazione del contratto, non grava un obbligo di produrre detto attestato in sede di registrazione atteso che l’obbligo di allegazione dell’attestato al contratto concluso è suscettibile di esplicare effetti sulla validità dell’atto ma non ha riflessi sulla registrazione del relativo contratto.

Per l’Agenzia delle Entrate “resta fermo che qualora, in data successiva alla registrazione del contratto di locazione, venga prodotto volontariamente l’attestato di prestazione energetica per la registrazione (ad esempio per conferire data certa all’attestazione), deve essere applicata l’imposta fissa di registro nella misura di euro 168 (euro 200 per gli atti formati dal 01/01/14.  N.d.R.), a prescindere dalla disciplina applicabile al contratto cui tale attestazione accede”.

Infine, la Risoluzione in esame stabilisce che l’attestato di prestazione energetica, allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione, non deve essere assoggettato all’imposta di bollo.

Qualora venga, invece, allegata al contratto di locazione copia dell’attestato di prestazione energetica, con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale, va applicata l’imposta di bollo, nella misura di euro 16,00.

ARGOMENTO CORRELATO

A.P.E. allegato anche ai contratti di locazione: la conversione in legge

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NEWS: CONVERTITO IN LEGGE IL DECRETO ISTRUZIONE N. 104/2013

NEWS: CONVERTITO IN LEGGE IL DECRETO ISTRUZIONE N. 104/2013

Il Decreto Istruzione è stato convertito con la Legge n. 128/2013, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale S.G. n. 264 dell'11/11/2013, entrata in vigore il 12 novembre 2013.

L'art. 26 del decreto legge non ha subito modifiche per cui la parte riguardante le imposte di registro, ipotecarie e catastali è rimasta invariata.

Alla luce di ciò, per gli atti formati dal 01 gennaio 2014:

1. L'importo dell'imposta di registro da versare in misura fissa passerà da euro 168 ad euro 200. Tale aumento interesserà anche le imposte fisse ipotecaria e catastale.
2. Nel caso in cui l'atto sconti le imposte di registro proporzionali verrà reintrodotta l'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 50 per ciascuna formalità al posto di quella in percentuale.

Rimane invece immutata l'imposta di registro fissa di 67 euro, prevista per gli adempimenti relativi ai contratti di locazione.

ARGOMENTO CORRELATO

MODIFICHE ALLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIE E CATASTALI

DOCUMENTI UTILI
NOTARIATO: STUDIO N. 1011-2013/T

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LA SUBLOCAZIONE DI UN IMMOBILE: BREVI CENNI GIURIDICI E FISCALI

SUBLOCAZIONE: BREVI CENNI GIURIDICI E FISCALI

La presenza, in un contratto di locazione, di un divieto di sublocazione non preclude che, in un momento successivo, il conduttore si accordi con il locatore per ammettere la sublocazione, totale o parziale, dell'unità immobiliare oggetto del rapporto locatizio.
Tuttavia, in questo caso potrà essere richiesto al conduttore di dare prova dell'intervenuto consenso del locatore come previsto dall'art. 2723 cod. civ.: "Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali". 
Ecco perché si ritiene sia più prudente formalizzare sempre il nuovo patto, in deroga al precedente divieto di sublocazione, in forma scritta anche perché, molto spesso, i contratti di locazione richiedono già la forma scritta per modificare le pattuizioni inizialmente sottoscritte. 
Per dare poi data certa alla scrittura di modifica del contratto originale si dovrà procedere alla registrazione della stessa.
Nel caso di immobili adibiti ad uso abitativo, l''art. 2 della Legge n. 392/78 stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile senza il consenso del locatore.
Il secondo comma dello stesso articolo prevede che, salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, di:

1. i dati identificativi del subconduttore in modo che il locatore possa eventualmente esercitare eventuali azioni legali nei suoi confronti;
2. la durata della sublocazione: un arco temporale inferiore al contratto originario oppure di medesima durata (non potendo essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dall’originario rapporto di locazione, con la conseguenza che, alla scadenza del contratto originario, il locatore può agire contro il conduttore e/o contro il subconduttore per il rilascio dei locali; in ogni caso la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche contro quest'ultimo).
3. il numero dei locali concessi (come prova a fini dichiarativi: i proventi derivanti dalla sublocazione rientrano tra i redditi diversi).

Relativamente invece ai contratti aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore di sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda ed a condizione che ne dia comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento; il locatore potrà opporvisi, solo per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Ai fini della registrazione, si ricorda che per la sublocazione (per la quale il canone è libero, ma non è possibile applicarvi la cedolare secca) valgono le medesime regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n. 642/1972 (imposta di registro: 2% con un minimo di 67 euro; sul modello 69, alla voce adempimento, barrare la casella "ces") e il DPR n. 131/1986 (imposta di bollo: n. 1 contrassegno dell’importo di € 16,00 per ogni foglio formato da quattro facciate scritte, per un totale di 100 righe o frazione di esse).

LE SENTENZE

In tema di locazione di immobili urbani, secondo il disposto di cui all’art. 2, comma secondo, legge n. 392 del 1978, in mancanza di patti contrari, il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore, recante la indicazione della persona del subconduttore, della durata del contratto e dei vani sublocati. Ciò posto, l’omessa comunicazione in tal senso determina nel locatore la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto secondo le norme ordinarie di cui agli artt. 1453 e ss. c.c., con la conseguenza che ai fini dell’accoglimento della domanda di risoluzione dovrà aversi riguardo alla previsione di cui all’art. 1455 c.c., nella parte in cui non consente una siffatta pronuncia qualora l’inadempimento di una delle parti rivesta scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altra. Nella fattispecie non può non ritenersi grave, e quindi legittimante l’accoglimento della chiesta risoluzione, l’inadempimento del conduttore, in quanto concretantesi non solo in un uso particolarmente intenso dell'immobile, sublocato a soggetti stranieri non autorizzati dal locatore, ma altresì all’esposizione del locatore medesimo, per tali ragioni, al concreto rischio di accertamenti da parte della Guardia di Finanza e dell'autorità di P.S.
Trib. Roma, Sez. VI, 25/02/2009

Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata ritenendo che, a fronte del provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione passato in cosa giudicata, emesso palesemente sul presupposto che il contratto integrava una locazione ad uso di abitazione di natura transitoria ed opponibile, oltre che al conduttore, anche al subconduttore, era preclusa, per il ricordato giudicato, alla corte di appello ogni verifica sulla qualificazione giuridica sia del contratto di locazione che del contratto di sublocazione e, pertanto, ogni indagine diretta ad attribuire alla sublocazione una durata maggiore del contratto di locazione da cui la stessa derivava). (Cassa con rinvio, App. Roma, 19 Marzo 2003) 

Cass. civ., Sez. III, 08/11/2007, n. 23302

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui, al momento della proposizione della domanda, detto bene sia detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore, perchè la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui titolo presuppone quello del conduttore. D'altro canto, il terzo detentore dell' immobile per il quale il locatore ha ottenuto, nei confronti del conduttore, una sentenza di condanna al rilascio, può opporsi o all' esecuzione, ai sensi dell' art. 615 cod. proc. civ., se sostiene di detenere l'immobile in virtù di un titolo autonomo e perciò non pregiudicato da detta sentenza; o ai sensi dell' art. 404, comma secondo, cod. proc. civ., se invece sostiene la derivazione del suo titolo da quello del conduttore, ed esser la sentenza frutto di collusione tra questi e il locatore, in suo danno. (Rigetta, App. Venezia, 2 Novembre 2001) 

Cass. civ., Sez. III, 28/04/2006, n. 9964

Per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'art. 36 della l. n. 392 del 1978 ha sostanzialmente lasciato immutato la disciplina della sublocazione dettata dall'art. 1594 c.c. (modificati, invece, dall'art. 2 della stessa legge per le locazioni ad uso abitativo), con la conseguenza che il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare l'immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche in presenza di tale patto (in difformità, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla disciplina codicistica) quando, trattandosi di immobile destinato all'esercizio di un'impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o locazione dell'azienda.

Cass. civ., Sez. III, 22/02/2000, n. 1966

Poichè la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorchè rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. Ne discende, anche, che il subconduttore non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non già autonomo litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole alla parte adiuvata, ma può solo aderire all'impugnazione proposta da quest'ultima. Analogamente, se il locatore abbia convenuto nel giudizio instaurato per sentir dichiarare la cessazione della locazione sia il conduttore sia il subconduttore, è inammissibile l'impugnazione del subconduttore contro la sentenza che abbia accolto la domanda del locatore non impugnata dal conduttore.

Cass. civ., Sez. III, 10/11/1998, n. 11324

Ai sensi del comma 3 dell’art. 1595 c.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza del termine della locazione, rinuncia del conduttore sublocatore al contratto in corso, etc.) spiega, nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio tra locatore, e, quindi, non menzionato in alcun modo nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio; a maggior ragione questa efficacia, che discende dal principio risoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis, deve essere riconosciuta nel caso in cui la sublocazione sia inopponibile al locatore

Cass. civ., 21/05/1998, n. 5053

Nei confronti del subconduttore, ai sensi del comma 3 dell'art. 1595 c.c., esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore e pur nell'assenza in giudizio di quegli perchè il diritto del subconduttore deriva ed è condizionato da quello del conduttore; pertanto il locatore non può da un lato affermare la validità e la persistente efficacia del contratto con questi, dall'altro chiedere il rilascio dell'immobile al subconduttore.

Cass. civ., Sez. III, 13/01/1998, n. 212

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REGOLAMENTO CONDOMINIALE E SOTTOTETTO

REGOLAMENTO CONDOMINIALE E SOTTOTETTO

Il sottotetto non può essere trasformato in una mansarda abitabile se il regolamento contrattuale lo vieta e se manca il via libera  dell'assemblea.  Lo ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 24125 depositata il 24 ottobre 2013, con la quale è stato accolto il ricorso presentato da alcuni condomini contro la decisione dei giudici di primo e di secondo grado di consentire agli acquirenti di un sottotetto, adibito a deposito-magazzino, di trasformarlo in una mansarda con destinazione abitativa. Secondo i giudici della Suprema Corte “le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini”. Nella sentenza, la Cassazione ha precisato che la destinazione d'uso di un immobile si identifica con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e non con l'utilizzo che ne fa in concreto il soggetto che lo impiega. La nozione di “uso”, rilevante dal punto di vista urbanistico, è infatti ancorata alla tipologia strutturale dell'immobile, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto agli atti autorizzatori e/o pianificatori. Nell'individuare la destinazione d'uso dell'immobile,  la Suprema Corte ha ricordato che l'elemento scriminante è rappresentato dalla destinazione catastale, tanto più nel caso in cui le variazioni siano espressamente vietate dal regolamento condominiale contrattuale e cioè di quel regolamento che normalmente viene predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto. Va da sé che in caso di una compravendita immobiliare, comprendente un sottotetto, è  sempre opportuno verificare preventivamente anche il regolamento condominiale contrattuale al fine di non garantire all'acquirente variazioni di destinazione d'uso non consentite.

ARGOMENTO CORRELATO

SOTTOTETTO E CONDOMINIO

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AGENTE IMMOBILIARE ED AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: INCOMPATIBILITA'

AGENTE IMMOBILIARE E AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: INCOMPATIBILITA'

Con un recente PARERE, il Ministero dello Sviluppo Economico ha di nuovo affrontato il problema dell'incompatibilità tra l'attività di amministratore di condominio e l'attività di mediatore.

Ribaltando la precedente e consolidata interpretazione espressa dallo stesso Ministero nel giugno del 2007, che aveva portato ad escludere l'incompatibilità tra le due  attività imprenditoriali, la Divisione XXI - Registro delle Imprese del MiSE in data 24/09/2013 ha effettuato una sostanziale distinzione tra l'attività di amministratore di condominio "...svolta saltuariamente o a titolo di passatempo..." e pertanto estranea all'ambito di regolamentazione da parte della C.C.I.A.A., dall'attività esercitata "...con organizzazione anche minima di mezzi...al fine di trarne un utile...", inquadrando tale seconda ipotesi come attività di impresa, sottoposta pertanto agli obblighi d'iscrizione al Registro Imprese, con conseguente incompatibilità con l'agente immobiliare, in base all'art. 5 comma 3 della Legge n. 39/1989.

Qualora si radicasse siffatto orientamento, circa l'incompatibilità tra le attività di amministratore condominiale ed agente immobiliare, non è escluso che le Camere di commercio possano rivedere le loro precedenti posizioni in materia ed agire di conseguenza.

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COMUNE DI TORINO: RINNOVO DEGLI ACCORDI TERRITORIALI

RINNOVO DEGLI ACCORDI TERRITORIALI

per la stipula dei contratti di locazione abitativa agevolati, di natura transitoria e per studenti

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E’ stato depositato il 25 settembre 2013 il rinnovo del Protocollo d’Intesa, per il Comune di Torino, fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, in attuazione della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e del Decreto Ministro dei lavori pubblici del 30 dicembre 2002, che prevedevano l’istituzione, nei Comuni ad alta densità abitativa, di Accordi Territoriali per la stipula dei contratti di locazione abitativa agevolati, di natura transitoria e per studenti.

Diversamente da quel che accade per i contratti d’affitto di durata 4+4, in cui tutti gli elementi, incluso il canone, sono liberamente concordati tra le parti, per i contratti a canone agevolato e per i contratti riservati agli studenti universitari fuori sede (e quindi non per gli altri contratti di natura transitoria) detti Accordi stabiliscono, a fronte di un canone di affitto stabilito in base a minimi e massimi indicati in apposite tabelle, alcuni vantaggi fiscali per i proprietari e per gli inquilini:

• l’imposta di registro dovuta viene calcolata sul 70% del canone,
• ai proprietari viene riconosciuto, ai fini IRPEF, un ulteriore abbattimento del 30% sul canone contrattuale che va ad aggiungersi alla deduzione forfetaria del 5% prevista per tutti gli immobili locati,
• gli inquilini hanno diritto ad una eventuale detrazione IRPEF a seconda del reddito e della tipologia contrattuale,
• in caso di opzione per la cedolare secca, la tassazione sul reddito derivante dalla locazione sconterà l’aliquota fissa del 15%.

Le tipologie contrattuali previste, per le quali sono stati predisposti appositi modelli di contratto, allegati al D.M. 30 dicembre 2002, sono:

• contratto di locazione abitativa agevolato (3+2; 4+2; 5+2; 6+2),
• contratto di locazione abitativa di natura transitoria (da 1 a 18 mesi),
• contratto di locazione abitativa per studenti (da 6 a 36 mesi).

Il nuovo accordo territoriale introduce inoltre due nuove tipologie contrattuali:

• contratto transitorio per locazione parziale di appartamento (a persone che siano temporaneamente in città per scambi internazionali di cooperazione o per persone “segnalate dalla pubblica amministrazione”)
• contratto transitorio per locazione parziale di appartamento a studenti universitari (a studenti frequentanti l’università o corsi di specializzazione post-universitari o programmi europei per l’istruzione o scambi internazionali)

In considerazione della particolarità di questa locazione parziale i contratti stipulati saranno validi, e quindi potranno usufruire delle agevolazioni fiscali, esclusivamente se sottoscritti e vidimati da un rappresentante delle associazioni sindacali degli inquilini e da un rappresentante delle associazioni dei proprietari firmatari dell’Accordo i quali, con tale sottoscrizione, certificheranno la conformità dei contratti.

Inoltre, il Comune di Torino s’impegna, in presenza degli altri requisiti, a considerare come “abitazioni principali” ai fini IMU gli immobili sui quali sussistono queste locazioni in quanto abitati anche dal locatore. Al fine di ottenere l’agevolazione sarà necessario presentare apposita comunicazione, come previsto dal Regolamento Comunale IMU.

Allegati:

• il testo integrale del rinnovo dell’Accordo Territoriale depositato in data 25/09/2013
• gli allegati all'accordo
• il tipo di contratto di locazione abitativa agevolata,
• il tipo di contratto di locazione abitativa di natura transitoria,
• il tipo di contratto di locazione abitativa per studenti universitari,
• il tipo di contratto per locazione di natura transitoria parziale,
• il tipo di contratto per locazione di natura transitoria parziale per studenti universitari,
• la tabella di suddivisione degli oneri accessori.  

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LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI OMI DEL PRIMO SEMESTRE 2013

OMI

Con un Comunicato Stampa del 15 ottobre 2013 l'Agenzia delle Entrate ha reso noto che da oggi sono consultabili sul sito dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare i dati relativi alle quotazioni immobiliari del primo semestre 2013, che forniscono un'indicazione dei valori, espressi a metro quadrato, degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale.

La ricerca potrà essere effettuata anche attraverso uno smartphone od un tablet utilizzando l'applicazione OMI Mobile, digitando sul proprio browser il seguente indirizzo: http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php .

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SCADUTO IL 30 SETTEMBRE 2013 IL TERMINE PER IL PASSAGGIO AL REA

SCADUTO IL 30 SETTEMBRE 2013 IL TERMINE PER IL PASSAGGIO AL REA

Con lunedì 30 settembre 2013 sono definitivamente scaduti i termini previsti dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico del 26/10/2011, prorogati fino a tale data dal Decreto Ministeriale 23/04/2013, entro cui le imprese iscritte al soppresso Ruolo Agenti d'Affari in Mediazione, tenuto dalle Camere di Commercio provinciali, avrebbero dovuto aggiornare la loro posizione nel Registro delle Imprese e nel REA.

A seguito della Circolare esplicativa del MISE riportata in calce, l'Area Anagrafe Economica della CCIAA di Torino ha emanato la Nota informativa n. 4 del 17 ottobre 2013 con la quale comunica che per le imprese in attività che non abbiano provveduto all'aggiornamento entro il 30/09/13:

• resta possibile la presentazione della richiesta di aggiornamento, ma sarà soggetta alla sanzione dovuta per le denunce tardive (sanzione REA);
• quando sarà elaborata la lista delle imprese che non hanno presentato la richiesta di aggiornamento, nei loro confronti sarà avviato un procedimento di inibizione alla prosecuzione dell’attività disposta con provvedimento motivato del Conservatore. Prima del provvedimento di inibizione, all’impresa sarà assegnato un congruo termine per presentare la richiesta di aggiornamento della propria posizione che, se presentata, sarà soggetta alla sanzione dovuta per le denunce tardive (sanzione REA). In caso contrario, all’impresa sarà notificato il provvedimento di inibizione del Conservatore. A partire dalla data di ricevimento del provvedimento, l’impresa non potrà più esercitare l’attività; diversamente alla stessa verrà applicata la sanzione per esercizio abusivo dell’attività. 

Per le persone fisiche che non si sono iscritte nell’apposita sezione del REA entro il 30 settembre 2013, non sarà invece più possibile richiedere l’iscrizione nella sezione speciale del REA (REGIME TRANSITORIO). 

In ogni caso, l'iscrizione nel soppresso Ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all'entrata in vigore del Decreto Ministeriale 26/10/11 e quindi fino al 12/05/2016, requisito professionale abilitante per l'avvio dell'attività.

DOCUMENTO UTILE

La Circolare esplicativa del MiSE n. 3662/C del 10/10/2013

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