IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI PRIVI DI RENDITA CATASTALE DEFINITIVA

IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI PRIVI DI RENDITA CATASTALE DEFINITIVA

In caso di trasferimento di un immobile, dichiarato ma non ancora iscritto in catasto con attribuzione di rendita definitiva, l'interessato può rilasciare dichiarazione nell'atto di trasferimento (o nella dichiarazione di successione), di volersi avvalere di quanto disposto dall'art. 12 del D.L. n. 70/1988 così come convertito, con modificazioni, nella Legge n. 154/1988.
Il richiamo alla suddetta norma consente al contribuente, nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate rilevasse che la rendita catastale proposta in atto (ai fini del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) fosse inferiore a quella calcolata dai suoi uffici, di versare, ove richiesto, solo la differenza d'imposta (oltre agli interessi dalla data di registrazione dell'atto) senza l'applicazione della sanzione.
Per usufruire dell'applicazione dell'art. 12 L. n. 154/88, oltre a dichiarare espressamente in atto di volersi avvalere di questa disposizione di legge, prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 323/1996, l'interessato doveva inoltre:

• presentare al competente ufficio dell'Agenzia del Territorio la domanda di voltura con allegata l'istanza di attribuzione della rendita catastale;
• depositare, entro 60 giorni dalla data di sottoscrizione dell'atto pubblico (o di registrazione del contratto preliminare ovvero di presentazione della dichiarazione di successione), presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate, la ricevuta dell'avvenuta presentazione della domanda.

Il D.L. n. 323/1996, convertito con modificazioni dalla Legge n. 425/1996, ha semplificato la procedura consentendo all'interessato di avvalersi della "rendita proposta", elaborata tramite il software denominato DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati), abolendo così gli adempimenti, sopra riportati, a carico sia dei soggetti interessati, sia degli uffici finanziari.
La normativa del 1996 investe anche quegli immobili che, pur essendo stati dichiarati in data antecedente all'attivazione della procedura obbligatoria DOCFA, vengono successivamente ripresentati, in applicazione all'art. 4 del D.M. n. 701 del 19/04/94, utilizzando il suddetto programma.
Restano invece esclusi da questa disciplina gli immobili in corso di definizione (categoria fittizia F/4) o in corso di costruzione (categoria fittizia F/3), per i quali l'imposta viene calcolata sul prezzo pagato (per un approfondimento sulle categorie F/3 ed F/4 clicca QUI).
Con particolare riguardo ai termini entro i quali l'Agenzia delle Entrate può procedere alla riscossione della maggiore imposta, tramite un avviso di liquidazione, la Circolare n. 25/E del 2009, richiamando un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto che il termine concesso all'Amministrazione finanziaria per richiedere il pagamento delle imposte sia di tre anni, oltre il quale l'AE non potrà più richiedere il pagamento delle imposte.
Per determinare la decorrenza del termine triennale, la giurisprudenza non ha fornito una risposta univoca. 
Tuttavia, l'AE si è espressa invitando i suoi uffici competenti a richiedere le somme dovute entro il termine di tre anni dalla data di registrazione dell'atto, facendo proprio l'orientamento più recente della Suprema Corte che individua il dies a quo “dalla richiesta di registrazione, ovvero dal momento successivo in cui per effetto della richiesta di attribuzione della rendita catastale il contribuente abbia ottemperato all’onere posto a suo carico per consentire l’attività di liquidazione” (Cass. sentenze nn. 13856/2004 e 6515/2009).
Va infine ricordato che il Catasto ha dieci mesi di tempo per inviare all'Agenzia delle Entrate l'eventuale modifica della rendita, trascorso il quale la rendita proposta si intende per accettata.

LE SENTENZE

In tema di imposta sulle successioni e/o sulle donazioni, qualora il contribuente, ai sensi dell'art. 34, comma 6, del d.lgs. n. 346 del 1990, abbia manifestato la volontà di avvalersi del sistema di valutazione automatica in relazione ad immobili non ancora iscritti in catasto, il termine di 10 mesi dalla richiesta, entro il quale l'Ufficio tecnico erariale (UTE, oggi Agenzia del territorio) deve provvedere alla trasmissione del certificato catastale attestante l'avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita, non ha carattere perentorio ma ordinatorio, con la conseguenza che la sua inosservanza non comporta la decadenza dell'Ufficio dal potere di determinare la rendita, senza che ciò esponga a conseguenze deteriori il contribuente, nei cui confronti, comunque, il potere di rettifica non può essere esercitato se non nei termini di decadenza indicati dal comma 3 dell'art. 27 del medesimo d.lgs., e cioè entro due anni dal pagamento dell'imposta. (Rigetta, Comm. Trib. Reg. Napoli, 18/10/2005)
Cass. civ., Sez. V, 30/06/2010, n. 15542

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In tema di imposta di registro, qualora il contribuente abbia dichiarato di volersi avvalere del sistema automatico di determinazione della base imponibile previsto dall'art. 12 del decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, conv. in legge 13 maggio 1988, n. 154, in riferimento ad un immobile non ancora iscritto in catasto, il certificato di attribuzione della rendita catastale non dev'essere comunicato o notificato al contribuente, il quale può sempre contestarlo nell'ambito del giudizio di impugnazione dell'avviso di liquidazione dell'imposta, evocando in giudizio non già l'Agenzia delle Entrate, ma l'Ufficio Tecnico Erariale, al quale spetta la legittimazione passiva in ordine alla controversia riguardante l'atto di classamento. (Cassa e decide nel merito, Comm. Trib. Reg. Roma, 27 Giugno 2002) 
Cass. civ., Sez. V, 17/03/2008, n. 7107

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I termini di decadenza per il recupero della maggiore imposta conseguente alla attribuzione della rendita catastale per il trasferimento di immobili per i quali è stata richiesta l'applicazione dell'art. 12 della legge 13 maggio 1988, n. 154, sono di tre anni dalla data di registrazione dell'atto con esclusione dello spazio temporale di dieci mesi concesso dal legislatore al competente ufficio pubblico per l'attribuzione della rendita catastale.
Cass. civ., Sez. V, 16/02/2005, n. 3089

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In tema di imposta di registro, qualora l'acquirente di un immobile non ancora iscritto in catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita abbia dichiarato nell'atto di acquisto di volersi avvalere della valutazione automatica, avanzando contestuale richiesta per l'attribuzione della rendita catastale, ai sensi dell'art. 12 della legge n. 154 del 1988 ed il valore dichiarato risulti, dopo l'attribuzione di questa, inferiore a quello determinabile in base alla nuova rendita secondo il criterio automatico, l'Ufficio deve riscuotere la maggiore imposta dovuta con avviso di liquidazione senza essere tenuto ad emettere avviso di accertamento, atteso che la liquidazione avviene, in tal caso, sulla base della volontà espressa dal contribuente di assoggettamento al criterio tabellare di valutazione dell'immobile, mentre il detto Ufficio non deve fare altro che calcolare la maggiore imposta dovuta sulla base di detto criterio. Non è, conseguentemente, necessario procedere, prima della notifica dell'avviso di liquidazione, alla separata notificazione o comunicazione dell'atto di classamento dell'immobile con attribuzione della relativa rendita catastale, potendo tali atti essere recepiti nell'avviso di liquidazione con il quale l'ufficio procede al recupero della maggiore imposta dovuta, così da consentirne la conoscenza al contribuente e da permettere l'impugnazione dell'avviso stesso.
Cass. civ., Sez. V, 04/10/2004, n. 19743

CHIARIMENTI IN MATERIA DI NUMERAZIONE DELLE FATTURE

CHIARIMENTI IN MATERIA DI NUMERAZIONE DELLE FATTURE

Con la Circolare n. 1/E del 2013, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti riguardanti la numerazione delle fatture a decorrere dal 1° gennaio 2013, a seguito della modifica dell'art. 21 del D.P.R. n. 633/72, introdotta dal comma 335 della Legge di Stabilità 2013, resasi necessaria per recepire nel nostro ordinamento la nuova disciplina comunitaria in materia di fatturazione, regolata dalla direttiva 2006/112/CE.

Il doveroso chiarimento è stato fornito in quanto ci si è chiesti, da più parti, che cosa si debba intendere per "numero progressivo che identifichi la fattura in modo univoco" stante la nuova formulazione normativa che non prevede più, per la numerazione, la dicitura "in ordine progressivo per anno solare".

L'Agenzia delle Entrate, con le sue risposte, ha voluto di fatto tranquillizzare il soggetto passivo offrendo una serie di soluzioni che consentano al contribuente di non modificare più di tanto, se non, addirittura, di mantenere inalterato, il vigente metodo di numerazione delle fatture emesse.

Pertanto, dal 01/01/2013 si potrà alternativamente adottare una delle seguenti modalità:

1. dare corso ad una numerazione progressiva che, partendo dal numero 1, prosegua ininterrottamente per tutti gli anni solari di attività del contribuente, fino alla cessazione dell’attività stessa;
2. iniziare dal numero successivo a quello dell’ultima fattura emessa nel 2012 (es.: ultima fattura 2012 n. 50, prima fattura 2013 n. 51);
3. continuare ad adottare il sistema di numerazione progressiva per anno solare (es.: ultima fattura 2012 n. 50/2012, prima fattura 2013 n. 1/2013 o n. 2013/1).

Tutte le soluzioni, compresa, in particolar modo, l'ultima, sono state ritenute ammissibili in quanto l'identificazione univoca della fattura è comunque garantita dalla contestuale presenza, nel documento, della data di emissione "che, in base alla lettera a) del citato articolo 21, costituisce un elemento obbligatorio della fattura".

MEDIAZIONE CREDITIZIA: PRECLUSA L'ATTIVITA' DI SEGNALAZIONE ALL'AGENTE IMMOBILIARE

LA CIRCOLARE DEL DIPARTIMENTO DEL TESORO N. 100578 DEL 21 DICEMBRE 2012

Con la Circolare n. 100578/2012 il Dipartimento del Tesoro ha voluto chiarire l'aspetto dell'attività di segnalazione alle società di mediazione da parte di soggetti non iscritti negli elenchi degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi. 

Questo documento, anche se non è detto che abbia posto fine alla querelle interpretativa del Decreto Legislativo n. 141/2010, così come modificato dal Decreto Legislativo n. 169/2012, parrebbe avere fugato i persistenti dubbi riguardanti la liceità o meno di segnalare il nominativo di un proprio cliente ad una società di mediazione da parte dell'agente immobiliare.
La nuova normativa prevede che l'esercizio della mediazione creditizia o della professione di agente in attività finanziaria sia subordinata all'iscrizione in un apposito elenco gestito dall'OAM (Organismo per la gestione degli elenchi dei Mediatori Creditizi e Agenti in Attività Finanziaria).
Il mediatore creditizio è colui che mette in contatto due parti  (normalmente il privato con la banca o l'intermediario finanziario) senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza e che si è costituito in forma di società di capitali con l'obbligo di versare interamente un capitale sociale minimo di 120.000 euro.
L'agente in attività finanziaria è invece colui che opera in esclusiva, su mandato di una banca o di un intermediario finanziario.
Poichè il D. Lgs. n. 141/2010 ha abolito la norma (D.P.R. n. 287/2000) che permetteva la raccolta di richieste di finanziamento (effettuata sulla base di apposite convenzioni stipulate con banche o intermediari finanziari) da parte di soggetti iscritti in albi e ruoli come, per l'appunto, l'agente immobiliare (non configurandosi tale attività come mediazione creditizia), appare pacifico che la cosiddetta attività di segnalazione dipenda oggi dall'essere iscritti nell'elenco tenuto dall'OAM.
Il Dipartimento del Tesoro ha ritenuto opportuno emanare questa Circolare per confutare la tesi, sostenuta da alcuni, secondo cui sarebbe lecito segnalare il nominativo di un proprio cliente, da parte di un  soggetto non iscritto all'elenco (nello specifico, un agente immobiliare), purché questi non illustri al cliente i prodotti finanziari gestiti dal mediatore creditizio, inquadrando tale rapporto come mediazione unilaterale (da alcuni definita anche "mediazione della mediazione").
Trattandosi invece, secondo quanto affermato dall'estensore della Circolare, di mediazione tipica, scatta l'obbligo dell'iscrizione nell'apposito elenco.

Citando la Circolare n. 85076/2012 del 30/10/12, l'estensore ha infine voluto rammentare che il termine, a decorrere dal quale l'iscrizione nell'elenco degli agenti in attività finanziaria sarà necessaria per lo svolgimento della cosiddetta attività di segnalazione, è stato fissato in 30 giorni dall'entrata in vigore del regolamento, attualmente in corso di emanazione ad opera del Ministero dell'Economia e delle Finanze, che determinerà i requisiti richiesti agli agenti, ai fini della loro iscrizione.

Franco Dall'Aglio

Giuseppe Perdomo

Giorgio Pizzi

L'APPROFONDIMENTO

La figura negoziale atipica della mediazione unilaterale è stata sostenuta, dalla tesi avversa, in quanto il cliente (acquirente), segnalato al mediatore creditizio dall'agente immobiliare, non corrisponde alcuna provvigione all'agente immobiliare per la segnalazione effettuata, ben potendo, il cliente, persino ignorare l'esistenza di un rapporto contrattuale in essere tra il segnalatore ed il mediatore creditizio.

Richiamando le conclusioni contenute nella sentenza della Corte di Cassazione n. 10320/2011, la Circolare esaminata afferma invece che si è in presenza di mediazione tipica sia nel caso in cui l'incarico venga conferito da una sola delle parti (nell'ipotesi in esame, solamente da parte del mediatore creditizio e non dal cliente segnalato) sia nell'eventualità che il corrispettivo dell'operazione provenga da una sola delle parti (nella fattispecie, pagato dal mediatore creditizio e non dal cliente).

CESSIONE DEL PRELIMINARE

LA CESSIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare svolge la sua funzione di strumento negoziale facendo sorgere, tra le parti, un vincolo giuridicamente protetto attraverso la sua efficacia obbligatoria. Il vantaggio del preliminare di vendita (comunemente ed erroneamente detto compromesso) risiede principalmente nel vincolare le parti (venditore ed acquirente) a concludere un affare, rimandando l'effetto traslativo ad un momento successivo, coincidente con la sottoscrizione dell'atto pubblico.
Prevalentemente utilizzato nella compravendita immobiliare, il preliminare può essere utilizzato per permettere anche la "circolazione dell'affare" in quanto il nostro ordinamento prevede espressamente la possibilità che il promittente l'acquisto sostituisca a sé un soggetto terzo (ovviamente previo suo assenso), a cui faranno capo le obbligazioni nascenti dal contratto e che interverrà, in sede di rogito, in qualità di nuovo acquirente.
Il codice civile prevede due principali ipotesi contrattuali volte a modificare uno o più soggetti contraenti nel lasso di tempo che intercorre tra il momento della sottoscrizione del preliminare e quello della stipula dell'atto pubblico con cui si trasferisce la proprietà del bene.

• Il contratto per persona da nominare.
• La cessione del contratto.

Il contratto per persona da nominare, regolato dall'art. 1401 cod. civ., prevede che "nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso". La riserva di nomina consente al promittente l'acquisto di riservarsi la facoltà di nominare, entro un certo termine perentorio, un soggetto terzo che subentrerà nel preliminare con effetto retroattivo, sia in aggiunta che in sostituzione al contraente originario. Questa formula, largamente utilizzata nei preliminari, è richiamata dalla clausola:"....che promette di acquistare per sé, persone, società e/o Enti che si riserva di nominare entro il termine perentorio del.....oppure: entro il termine perentorio di n. ... giorni dalla data fissata per l'atto pubblico". Sono stati evidenziati due aspetti caratterizzanti il contratto per persona da nominare e cioè un termine entro cui effettuare la nomina e la sua efficacia ex tunc, in quanto divergenti dalla fattispecie della cessione del contratto e dai quali scaturisce un distinto trattamento fiscale.
Per completezza di trattazione è opportuno chiarire che il contratto per persona da nominare non deve essere confuso con  la figura, scarsamente utilizzata, del contratto a favore di terzi, disciplinato dall'art. 1411 e seguenti del codice civile, il quale, sostanzialmente, si distingue dal primo in quanto la sostituzione del promittente l'acquisto non costituisce una mera eventualità essendo il terzo già stato precedentemente individuato dai contraenti (cfr., in calce, il secondo approfondimento ).
Nella cessione del contratto "ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta". In questo caso, si dice che la cessione avviene a titolo derivato e produce i suoi effetti dal momento della cessione del contratto, quindi ex nunc. Una clausola da utilizzare potrebbe essere:"...che promette di acquistare, con facoltà, espressamente autorizzata dalla controparte, di sostituire  a sè altre persone, società e/o Enti, ai sensi dell'art. 1406 e seguenti cod. civ., entro il termine fissato per la stipula dell'atto pubblico...".
Sotto il profilo civilistico, la cessione del contratto si distingue dalla figura (più frequente) del contratto per persona da nominare perché:

1. l'efficacia della cessione è subordinata al consenso preventivo del subentrante, con apposita clausola inserita nel preliminare, o con l'accettazione successiva;
2. la nomina del terzo ha efficacia dal momento in cui il contratto preliminare è stato stipulato mentre nella cessione il terzo subentra negli obblighi solo al momento in cui la cessione avviene;
3. la dichiarazione di nomina prevede un termine entro cui deve essere comunicata (tre giorni dalla stipula salvo patto diverso) mentre la cessione può compiersi in qualunque momento purché immediatamente antecedente all'atto pubblico.

Per la cessione del preliminare, che andrà a realizzare una modificazione dei soggetti nei rapporti scaturiti dal contratto, si dovrà osservare la stessa forma prevista per il contratto che si intenderà trasferire, per cui nel caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la cessione ed il consenso (o l'accettazione) del contraente ceduto dovranno risultare da atto scritto, secondo il combinato disposto degli art.li 1350 e 1351 del codice civile.

ASPETTI FISCALI

Dando per acquisito il trattamento fiscale del contratto preliminare, richiamato nei link qui di seguito elencati

• La tassazione della compravendita immobiliare 
• La registrazione del contratto preliminare
• Risoluzione 24/E/2012 Agenzia delle Entrate
• Risoluzione 197/E/2007 Agenzia delle Entrate
• Studio n. 13-2007/T Consiglio Nazionale del Notariato
• Risoluzione 06/E/2015: trattamento fiscale cessione preliminare

passiamo ad esaminare la disciplina della cessione ai fini dell'imposizione indiretta, nel caso in cui non sia previsto corrispettivo:

- Imposta di registro fissa euro 200 (art. 31 comma 1 D.P.R. n. 131/1986).

- Imposta di bollo (€ 16,00 ogni 4 facciate/100 righe).

Nel caso in cui la cessione avvenga a titolo oneroso, oltre all'imposta di bollo si applicherà l'imposta di registro nella misura del 3% sull'ammontare del corrispettivo della cessione (art. 9 Parte I Tariffa del D.P.R. n. 131/86): codice tributo 109T. L'imposta del 3% assorbe l'imposta fissa di euro 200 salvo che l'importo del corrispettivo sia inferiore, nel qual caso si dovrà versare l'imposta fissa.

Resta la possibilità per il subentrato di dedurre, in sede di registrazione del contratto definitivo, le eventuali imposte proporzionali già pagate dal soggetto cedente (come, per esempio, lo 0,50% sulla caparra o il 3% sull'acconto prezzo).

Nell'ipotesi di cessione di preliminare ad opera di un soggetto IVA, l'atto non sconterà l'imposta proporzionale di registro per il principio dell'alternatività, andando a scontare l'IVA sull'ammontare del corrispettivo dovuto per la cessione. (art. 3, comma 2, n. 5  D.P.R. n. 633/1972).

I) L'APPROFONDIMENTO: DIVERSITA' TRA CESSIONE E PERSONA DA NOMINARE

In tema di diversità tra contratto per persona da nominare e cessione del contratto l'Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti molto interessanti rispondendo ad un quesito posto da un contribuente. Partiamo dall'esempio concreto: un'impresa di costruzioni sottoscrive con un privato un preliminare di vendita immobiliare ad una certa cifra, oltre IVA al 10% con facoltà dell'acquirente di nominare un terzo entro la data del rogito. Poichè il terzo, nominato successivamente, avrebbe potuto godere del beneficio fiscale "prima casa", la società richiedeva di potere applicare la procedura di variazione in diminuzione dell’Iva (di cui all’art. 26, secondo comma, del D.P.R. n. 633/72), al fine di poter beneficiare dell'aliquota agevolata IVA del 4% relativamente alle somme già incassate a titolo di acconto prezzo e, comunque, sull’intero corrispettivo pattuito.
La risposta dell'Agenzia, rilevato, in via preliminare, che nel contratto sottoposto al suo esame non era stata data certa al rogito, in quanto previsto "alla consegna dell'immobile", è stata negativa, poiché non è configurabile un contratto per persona da nominare, bensì una operazione di rivendita (cessione del contratto), quando si è in assenza di un termine previsto per la nomina dell’effettivo acquirente. Alla luce di ciò, l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che:
- la mancata dichiarazione di nomina non abbia prodotto effetti retroattivi per il terzo; 
- gli obblighi del contratto abbiano continuato a prodursi tra i contraenti originari (salvo l'ipotesi di cessione, con conseguente diverso trattamento fiscale);
- non sia applicabile la procedura di variazione (in diminuzione) Iva di cui all’art. 26, comma 2, del d.P.R. n. 633/72.
Pertanto, ai fini fiscali, affinché si possa parlare di "contratto per persona da nominare" occorre che il termine sia individuato:

• in una data certa e ben definita, anche determinabile per relationem (es: entro il 30 giugno 2013);
• in un determinato numero di giorni decorrenti da una data certa (es: entro 10 giorni dall'accatastamento del fabbricato).

II) L'APPROFONDIMENTO: IL CONTRATTO A FAVORE DI TERZI

"Il contratto per persona da nominare differisce dal contratto in favore del terzo perché nel primo la nomina del terzo è solo eventuale, rappresentando l'esercizio di una facoltà della parte che tale nomina si è riservata e può pertanto anche non esercitare; nel secondo, invece, la stipulazione a favore del terzo deve essere necessariamente prevista nel contratto che produrrà effetti nei confronti del terzo, con la conseguenza che il terzo stesso, nel contratto previsto ex art. 1411, c.c. deve essere sempre determinato o quanto meno determinabile".
App. Roma, Sez. II, 12/05/2011

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