IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI PRIVI DI RENDITA CATASTALE DEFINITIVA

IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI PRIVI DI RENDITA CATASTALE DEFINITIVA

In caso di trasferimento di un immobile, dichiarato ma non ancora iscritto in catasto con attribuzione di rendita definitiva, l'interessato può rilasciare dichiarazione nell'atto di trasferimento (o nella dichiarazione di successione), di volersi avvalere di quanto disposto dall'art. 12 del D.L. n. 70/1988 così come convertito, con modificazioni, nella Legge n. 154/1988.
Il richiamo alla suddetta norma consente al contribuente, nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate rilevasse che la rendita catastale proposta in atto (ai fini del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) fosse inferiore a quella calcolata dai suoi uffici, di versare, ove richiesto, solo la differenza d'imposta (oltre agli interessi dalla data di registrazione dell'atto) senza l'applicazione della sanzione.
Per usufruire dell'applicazione dell'art. 12 L. n. 154/88, oltre a dichiarare espressamente in atto di volersi avvalere di questa disposizione di legge, prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 323/1996, l'interessato doveva inoltre:

• presentare al competente ufficio dell'Agenzia del Territorio la domanda di voltura con allegata l'istanza di attribuzione della rendita catastale;
• depositare, entro 60 giorni dalla data di sottoscrizione dell'atto pubblico (o di registrazione del contratto preliminare ovvero di presentazione della dichiarazione di successione), presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate, la ricevuta dell'avvenuta presentazione della domanda.

Il D.L. n. 323/1996, convertito con modificazioni dalla Legge n. 425/1996, ha semplificato la procedura consentendo all'interessato di avvalersi della "rendita proposta", elaborata tramite il software denominato DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati), abolendo così gli adempimenti, sopra riportati, a carico sia dei soggetti interessati, sia degli uffici finanziari.
La normativa del 1996 investe anche quegli immobili che, pur essendo stati dichiarati in data antecedente all'attivazione della procedura obbligatoria DOCFA, vengono successivamente ripresentati, in applicazione all'art. 4 del D.M. n. 701 del 19/04/94, utilizzando il suddetto programma.
Restano invece esclusi da questa disciplina gli immobili in corso di definizione (categoria fittizia F/4) o in corso di costruzione (categoria fittizia F/3), per i quali l'imposta viene calcolata sul prezzo pagato (per un approfondimento sulle categorie F/3 ed F/4 clicca QUI).
Con particolare riguardo ai termini entro i quali l'Agenzia delle Entrate può procedere alla riscossione della maggiore imposta, tramite un avviso di liquidazione, la Circolare n. 25/E del 2009, richiamando un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto che il termine concesso all'Amministrazione finanziaria per richiedere il pagamento delle imposte sia di tre anni, oltre il quale l'AE non potrà più richiedere il pagamento delle imposte.
Per determinare la decorrenza del termine triennale, la giurisprudenza non ha fornito una risposta univoca. 
Tuttavia, l'AE si è espressa invitando i suoi uffici competenti a richiedere le somme dovute entro il termine di tre anni dalla data di registrazione dell'atto, facendo proprio l'orientamento più recente della Suprema Corte che individua il dies a quo “dalla richiesta di registrazione, ovvero dal momento successivo in cui per effetto della richiesta di attribuzione della rendita catastale il contribuente abbia ottemperato all’onere posto a suo carico per consentire l’attività di liquidazione” (Cass. sentenze nn. 13856/2004 e 6515/2009).
Va infine ricordato che il Catasto ha dieci mesi di tempo per inviare all'Agenzia delle Entrate l'eventuale modifica della rendita, trascorso il quale la rendita proposta si intende per accettata.

LE SENTENZE

In tema di imposta sulle successioni e/o sulle donazioni, qualora il contribuente, ai sensi dell'art. 34, comma 6, del d.lgs. n. 346 del 1990, abbia manifestato la volontà di avvalersi del sistema di valutazione automatica in relazione ad immobili non ancora iscritti in catasto, il termine di 10 mesi dalla richiesta, entro il quale l'Ufficio tecnico erariale (UTE, oggi Agenzia del territorio) deve provvedere alla trasmissione del certificato catastale attestante l'avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita, non ha carattere perentorio ma ordinatorio, con la conseguenza che la sua inosservanza non comporta la decadenza dell'Ufficio dal potere di determinare la rendita, senza che ciò esponga a conseguenze deteriori il contribuente, nei cui confronti, comunque, il potere di rettifica non può essere esercitato se non nei termini di decadenza indicati dal comma 3 dell'art. 27 del medesimo d.lgs., e cioè entro due anni dal pagamento dell'imposta. (Rigetta, Comm. Trib. Reg. Napoli, 18/10/2005)
Cass. civ., Sez. V, 30/06/2010, n. 15542

__________

In tema di imposta di registro, qualora il contribuente abbia dichiarato di volersi avvalere del sistema automatico di determinazione della base imponibile previsto dall'art. 12 del decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, conv. in legge 13 maggio 1988, n. 154, in riferimento ad un immobile non ancora iscritto in catasto, il certificato di attribuzione della rendita catastale non dev'essere comunicato o notificato al contribuente, il quale può sempre contestarlo nell'ambito del giudizio di impugnazione dell'avviso di liquidazione dell'imposta, evocando in giudizio non già l'Agenzia delle Entrate, ma l'Ufficio Tecnico Erariale, al quale spetta la legittimazione passiva in ordine alla controversia riguardante l'atto di classamento. (Cassa e decide nel merito, Comm. Trib. Reg. Roma, 27 Giugno 2002) 
Cass. civ., Sez. V, 17/03/2008, n. 7107

__________

I termini di decadenza per il recupero della maggiore imposta conseguente alla attribuzione della rendita catastale per il trasferimento di immobili per i quali è stata richiesta l'applicazione dell'art. 12 della legge 13 maggio 1988, n. 154, sono di tre anni dalla data di registrazione dell'atto con esclusione dello spazio temporale di dieci mesi concesso dal legislatore al competente ufficio pubblico per l'attribuzione della rendita catastale.
Cass. civ., Sez. V, 16/02/2005, n. 3089

__________

In tema di imposta di registro, qualora l'acquirente di un immobile non ancora iscritto in catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita abbia dichiarato nell'atto di acquisto di volersi avvalere della valutazione automatica, avanzando contestuale richiesta per l'attribuzione della rendita catastale, ai sensi dell'art. 12 della legge n. 154 del 1988 ed il valore dichiarato risulti, dopo l'attribuzione di questa, inferiore a quello determinabile in base alla nuova rendita secondo il criterio automatico, l'Ufficio deve riscuotere la maggiore imposta dovuta con avviso di liquidazione senza essere tenuto ad emettere avviso di accertamento, atteso che la liquidazione avviene, in tal caso, sulla base della volontà espressa dal contribuente di assoggettamento al criterio tabellare di valutazione dell'immobile, mentre il detto Ufficio non deve fare altro che calcolare la maggiore imposta dovuta sulla base di detto criterio. Non è, conseguentemente, necessario procedere, prima della notifica dell'avviso di liquidazione, alla separata notificazione o comunicazione dell'atto di classamento dell'immobile con attribuzione della relativa rendita catastale, potendo tali atti essere recepiti nell'avviso di liquidazione con il quale l'ufficio procede al recupero della maggiore imposta dovuta, così da consentirne la conoscenza al contribuente e da permettere l'impugnazione dell'avviso stesso.
Cass. civ., Sez. V, 04/10/2004, n. 19743