ALIENAZIONE DELL'IMMOBILE ACQUISTATO COME "PRIMA CASA" ENTRO IL QUINQUENNIO
E MANCATO RIACQUISTO ENTRO L'ANNO
La Direzione Centrale Normativa
dell’Agenzia delle Entrate, emanando la Risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012 è
intervenuta ad uniformare le interpretazioni, non sempre univoche, dei vari
uffici periferici riguardo al quesito, posto da un Ufficio Territoriale, concernente
il riconoscere o meno ad un contribuente la
possibilità di accedere al ravvedimento operoso nell’ipotesi in cui il
contribuente abbia venduto l’immobile agevolato prima del decorso del
quinquennio ed abbia dichiarato di non
procedere all’acquisto di un’altra casa di abitazione entro l’anno.
Nel ribadire che l’agevolazione "prima casa" viene meno in caso di "trasferimento per
atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici...(omissis)... prima del decorso del
termine di cinque anni dalla
data del loro acquisto" salvo che "il contribuente, entro un anno
dall’alienazione dell’immobile acquistato...(omissis)... proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale", è doveroso rammentare che la perdita del suddetto beneficio comporta:
- il pagamento della imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria;
- gli interessi di mora;
- una sanzione pari al 30% sull'ammontare delle imposte non versate.
Dalla disamina della Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate, si prospetterebbero tre soluzioni possibili, legate alle diverse fattispecie poste in essere dal comportamento del contribuente.
1) Vendita della "prima casa" e mancato riacquisto entro l'anno con violazione accertata e notificata dall'Ufficio competente:
1) Vendita della "prima casa" e mancato riacquisto entro l'anno con violazione accertata e notificata dall'Ufficio competente:
- versamento della differenza tra l'imposta pagata e quella dovuta;
- versamento degli interessi;
- versamento della sanzione del 30% sull'ammontare dell'imposta dovuta per differenza.
- versamento della differenza tra l'imposta pagata e quella dovuta;
- versamento degli interessi;
- versamento della sanzione ridotta (ex art. 13 D. Lgs. n. 472/1997 e s.m.i.) sull'ammontare dell'imposta dovuta per differenza.
3) Vendita della "prima casa" e presentazione, entro i dodici mesi, dell'istanza con cui chiedere la riliquidazione:
- versamento della differenza tra l'imposta pagata e quella dovuta;
- versamento degli interessi.
L'APPROFONDIMENTO
L’ipotesi
presa in considerazione dalla Risoluzione 112/E considera il caso in cui il
contribuente, avendo alienato la sua "prima casa" entro il quinquennio, dichiari, prima dello scadere dei
dodici mesi, che non intende più procedere al riacquisto di un nuovo immobile. A tal proposito, osserva l'Agenzia delle Entrate, occorre : "valutare se la decadenza del beneficio operi solo allo
scadere del termine di un anno dalla rivendita dell’immobile senza che sia
stato acquistato altro immobile da adibire ad abitazione principale del
contribuente, ovvero se la dichiarazione di parte nello stesso senso possa
avere il medesimo effetto decadenziale". Sulla base della giurisprudenza della
Suprema Corte, recepita dalla Risoluzione 105 del 31 ottobre 2011, la dichiarazione del contribuente non
assume carattere di rinuncia all’agevolazione.”
Questo sta a significare che bisognerà distinguere il caso in cui "il soggetto
acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i
requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II.bis), possa in data
successiva rinunciare alle agevolazioni 'prima casa' fruite" dall'ipotesi in
cui: "l’adempimento richiesto al contribuente non attenga alla sussistenza
delle condizioni necessarie per fruire dei benefici , ma sia invece riferito
all’impegno che si assume". Nella fattispecie, la mancata decadenza del beneficio dipende da un
comportamento che il contribuente dovrà porre in essere in un momento
successivo all’atto”.
Per maggior
chiarezza, altro è usufruire delle agevolazioni in quanto si dichiara di
possedere tutti i requisiti richiesti dalla legge altro è usufruire delle agevolazioni assumendosi un impegno futuro
che il contribuente potrebbe non poter o non voler rispettare (riacquisto entro un anno).
Conseguentemente, la Risoluzione n. 112/E/2012 ha riconosciuto
che il caso esaminato rientra nella seconda ipotesi in quanto: "Proprio
in considerazione della peculiarità di tale condizione, il cui verificarsi
dipende da un comportamento del contribuente, si ritiene che laddove sia ancora pendente il termine di
dodici mesi per l’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione
principale, il soggetto che si trovi
nelle condizioni di non poter ovvero di non
voler rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può
comunicare il proprio intendimento all’Amministrazione finanziaria".
A tal fine, il
contribuente che non intende adempiere all’impegno di procedere all’acquisto di
un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza all’Ufficio presso
il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con
agevolazioni “ prima casa”; con tale dichiarazione il soggetto interessato
manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di
un nuovo immobile entro i dodici mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta
assolta in sede di registrazione .
In questo caso il contribuente sarà tenuto solo al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta, oltre al
pagamento degli interessi purchè, ovviamente, l’istanza venga presentata entro dodici mesi dall’alienazione dell’immobile
acquistato con i benefici "prima casa".
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Giorgio Pizzi
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