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OMI NEWS: I DATI DEL IV TRIMESTRE 2012 DEL MERCATO IMMOBILIARE

I DATI DEL IV TRIMESTRE 2012 SUL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

Il numero di marzo 2013 del trimestrale on line OMI News dell'Agenzia delle Entrate, ha divulgato i dati sull'andamento del mercato immobiliare in Italia, relativi al IV ed ultimo trimestre del 2012.

Il quadro, impietoso, ha affrontato non solo il tema principale del numero delle transazioni, peraltro sempre più in calo, e del valore (anch'esso in calo) a metro quadrato delle abitazioni, ma è andato anche ad analizzare altri aspetti che costituiscono, nell'insieme, un forte indicatore sul sentiment di previsione per questo 2013, quali il mercato del terziario, del commerciale e del produttivo, i volumi e le tipologie dei mutui bancari concessi e andando persino a verificare i dati delle compravendite della sola nuda proprietà, risultate anch'esse, su base annua, in calo del 23,4%.

Il settore residenziale, con 118.205 transazioni registrate nel IV trimestre 2012, rappresenta quasi il 44% dell’intero mercato immobiliare e mostra, rispetto al IV trimestre dell'anno precedente, un forte calo degli scambi pari a -30,5%.

Parlando di volumi d'affari, nel 2012 il valore di scambio delle abitazioni compravendute in Italia è stato stimato in circa 74,6 miliardi di euro, in calo del 26% rispetto al 2011, con una perdita di oltre 26 miliardi di euro

Con riferimento a Torino, la rivista riporta dei dati sostanzialmente simili tra il capoluogo ed i comuni della provincia. In città, nel IV trimestre 2012, sono state registrate 2.406 transazioni, con un calo del 31,2% rispetto allo stesso periodo del 2011. La provincia ne totalizza complessivamente 3.462, facendo segnare un -30,9%. La tendenza non cambia se si raffrontano i dati su base annua: in questo caso la flessione nel capoluogo si attesta ad un -22,3%, salendo al -24,4% nei comuni della provincia.

L'andamento delle compravendite di abitazioni con l’utilizzo di un mutuo ipotecario acceso sull’abitazione acquistata ha evidenziato un tasso di variazione fortemente negativo, -38,6%, nel 2012 rispetto al 2011. Il capitale complessivamente erogato dagli istituti di credito ammonta a circa 19,6 miliardi di euro che, rispetto ai circa 34 miliardi del 2011, corrisponde a un decremento pari al 42,8%. Pur diminuendo il capitale erogato, il tasso di interesse medio, riferito alla prima rata del mutuo, ha subito un aumento dell’1%, risultando, nel 2012, pari a 4,25%.

Infine, il trend negativo ha contraddistinto anche l'andamento degli affari per il comparto del terziario (tasso tendenziale annuo -25,6%), del commerciale (-24,7% su base annua con punte di -41,5% a Genova e -34,6% a Roma) e del produttivo (-19,7% rispetto al 2011, più marcato al Centro ma con una Palermo che fa segnare un dato tendenziale shock pari a -66,0%).

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NEWS REGIONE PIEMONTE: APPROVATA LA LEGGE URBANISTICA

LA NUOVA LEGGE URBANISTICA APPROVATA DAL CONSIGLIO REGIONALE PIEMONTESE

Tratto dal sito della Regione Piemonte:

"Il Piemonte ha un nuovo strumento per la tutela e l’uso del territorio. La legge di riforma urbanistica è stata approvata con alcuni emendamenti il 19 marzo, in Aula, con 31 voti favorevoli, 6 contrari e 14 astenuti, al termine di una lunga e complessa discussione avviata nel luglio 2012 con l’illustrazione del provvedimento da parte dei relatori di maggioranza Franco Maria Botta (Fratelli d’Italia) e di minoranza Aldo Reschigna (Pd), Davide Bono (M5S) e Andrea Stara (Insieme per Bresso) e con la presentazione di oltre 900 emendamenti.

Il testo, che aggiorna e modifica “la legge Astengo”, prevede una sostanziale semplificazione con l’eliminazione delle procedure superate dal quadro normativo nazionale e regionale. Esso disciplina, contenendole, le tempistiche e amplia l’attenzione sulle problematiche paesaggistiche e ambientali, introducendo anche nuovi strumenti e nuove pratiche. Per rendere efficace il governo del territorio la normativa persegue inoltre il coordinamento fra norme urbanistiche, ambientali e idrogeologiche. 

Le dichiarazioni di voto 

“Grazie a questo strumento si adegua il quadro normativo alle mutate esigenze del territorio”, ha affermato il consigliere Antonello Angeleri (Lega Nord). “Riduciamo la burocrazia e puntiamo a una responsabilizzazione degli enti locali che condurrà a una riduzione dei tempi di approvazione degli strumenti urbanistici. Un risultato che sicuramente aiuterà il rilancio economico”.

Il presidente del Pd, Aldo Reschigna, esprimendo l’astensione dal voto del suo gruppo ha sottolineato che “permangono ancora motivi di contrarietà. Sarebbe stato importante non limitarsi alla manutenzione dell’esistente ma che si affrontasse il governo del territorio adottando uno strumento più ampio”.

“Oggi si compie un percorso importante, che sostituisce una legge che dal 1977 è stata riferimento normativo per i Comuni e le categorie economiche”, è intervenuto il capogruppo di Fratelli d’Italia Franco Maria Botta. “Il Piemonte è interessato da grandissimi numeri nell’urbanistica e questa è una legge di grandissima portata e di grande incidenza sul territorio. Ora abbiamo un quadro di riferimento normativo aggiornato e viene confermato il ruolo centrale del piano regolatore, che deve nascere su proposta dei Comuni”.

Secondo il presidente Idv, Andrea Buquicchio, la maggioranza ha fornito risposte timide e insufficienti sia sul fronte del fermare il consumo del suolo sia per quanto riguarda il governo partecipato del territorio.

“Una buona parte delle nostre proposte emendative è stata accolta e ha permesso di limitare la pericolosità che il provvedimento avrebbe potuto avere in fase attuativa”, ha affermato Davide Bono, presidente M5S. “L’obiettivo di introdurre e generalizzare l’uso delle conferenze di copianificazione è stato centrato dalle legge, mentre per partecipazione e sostenibilità si poteva fare di più”.

“Con questo provvedimento è stato fatto un passo avanti in direzione della semplificazione, che non potrà che far bene alla regione”, ha commentato il capogruppo della Lega Nord Mario Carossa. “Si è trattato di un iter lungo, cominciato nel 2011, e proseguito con l’approvazione di diversi emendamenti importanti proposti dalla minoranza. Si è manifestato un buon spirito di discussione, con la capacità di confrontarsi realmente sui problemi”.

Al dibattito sono intervenuti anche i consiglieri Monica Cerutti (Sel), Giovanni Negro (Udc), Fabrizio Biolé (Misto), Eleonora Artesio (Fds)".

IL PROVVEDIMENTO IN SINTESI

REGIONE PIEMONTE: LEGGI UTILI
Norme per il recupero a fini abitativi di sottotetti
Norme per il recupero funzionale dei rustici
Snellimento delle procedure in materia di edilizia ed urbanistica

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LA TASSAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

LA TASSAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

Alla luce delle novità che sono state introdotte, nel corso del 2011 e del 2012, nell'ambito della fiscalità immobiliare, appare qui opportuno evidenziare i cambiamenti che sono stati apportati alla tassazione del reddito derivante da un contratto di locazione di un'abitazione a canone concordato (per accedere alla modulistica da utilizzare per la locazione agevolata, 3+2, riferita al D.M. 16/01/2017 , cliccare QUI).

I tre fattori che sono stati introdotti nella legislazione di questo ultimo biennio e cioè la cedolare secca, l'IMU e la riduzione della deduzione forfetaria da applicare sull'imponibile ai fini IRPEF, hanno imposto una riflessione sulla convenienza, per il proprietario, di continuare ad utilizzare questa tipologia contrattuale.

Per sintetizzare, gli aspetti da valutare sono sostanzialmente:

• l'IMU
• la deduzione forfetaria dall'imponibile IRPEF e lo sconto fiscale
• la riduzione dell'imposta di registro
• la cedolare secca
• la differenza di importo tra un canone libero ed uno concordato

Nelle quattro ipotesi da noi proposte, oltre ad utilizzare una serie di parametri esemplificativi, abbiamo tenuto conto delle voci sopra elencate avvertendo, però, che i dati ottenuti non possono considerarsi univoci in ragione del fatto che le variabili dell'IMU, della rendita catastale, del reddito del locatore e del delta esistente tra l'importo di un canone libero ed uno a canone concordato, possono spostare la convenienza di una locazione da una soluzione contrattuale ad un'altra.
Nel dettaglio:

1. In molte città, l'IMU per una seconda casa affittata a canone concordato è inferiore rispetto ad un immobile locato a canone libero. Nella fattispecie, abbiamo voluto utilizzare la percentuale in vigore nella città di Torino, dove oggi è prevista un'imposta dello 0,575% per l'abitazione locata a canone concordato contro l'1,06% per un canone libero.
2. Dal 2013, la deduzione fiscale ai fini IRPEF si è ridotta dal 15% al 5%. Per cui, rispetto all'anno precedente, la tassazione colpisce il 95% del canone annuo, contro il precedente 85%. Lo sconto fiscale in caso di canone concordato, pari al 30%, dal 2013 deve essere quindi calcolato sul 95% del canone percepito; pertanto, l'imponibile ai fini IRPEF (per il canone concordato) è salito dal 59,5% del 2012 al 66,5% del 2013. Negli esempi, abbiamo voluto ipotizzare, per il locatore, una fascia di reddito corrispondente all'aliquota IRPEF del 27%.
3. L'imposta di registro, in caso di cedolare secca è pari a € 0, mentre, in caso di canone concordato, si applica uno sconto del 30% sul 2% del canone annuo.
4. La tassazione, per chi opta per la cedolare secca, colpisce il 100% del canone annuo e le aliquote applicate sono del 21% per il canone libero e del 10% (dal 29 marzo 2014 - D.L. n. 47/2014 -) per il canone concordato.
5. In caso di canone concordato, mediamente, l'importo dovuto al proprietario è inferiore, rispetto a quello di mercato, di circa un 20-30%. Nelle ipotesi sotto riportate, abbiamo voluto fissare a 5.000 euro il canone annuale libero ed a 4.000 euro quello concordato.

PARAMETRI

Canone di locazione annuale libero: euro 5.000=

Canone di locazione annuale concordato: euro 4.000=

Rendita catastale dell'immobile euro 500=

Reddito del locatore: euro 20.000= annui (aliquota 27%)

IMU sull'immobile a canone libero: 1,06%

IMU sull'immobile a canone concordato: euro 0,575%

Tassazione cedolare secca canone libero: 21%

Tassazione cedolare secca canone concordato: 15%

Ipotesi 1

Canone libero con cedolare secca

Imposta di Registro: € 0
Imu (ipotesi 1,06%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 1,06% = € 890,40
Tasse: € 5.000 x 21% = € 1.050.
Totale € 1.940,40
Utile netto: € 5.000 - € 1.940,40 = € 3.059,60

Ipotesi 2

Canone libero senza cedolare secca

Imposta di Registro: € 100 (2% del canone annuo) ripartiti al 50% con l'inquilino = € 50
Imu (ipotesi 1,06%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 1,06% = € 890,40
Tasse: € 4.750 (pari al 95% dell'imponibile) x 27% = € 1.282,50.
Totale € 2.222,90

Utile netto: € 5.000 - € 2.222,90 = € 2.777,10

Ipotesi 3

Canone concordato con cedolare secca

Imposta di Registro: 0
Imu (ipotesi 0,575%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 0,575% = € 483,00
Tasse: € 4.000 x 10% = € 400,00.
Totale € 1.243,00
Utile netto: € 4.000 - € 883,00 = € 3.117,00

Ipotesi 4

Canone concordato senza cedolare secca

Imposta di Registro: € 100 scontati del 30% e ripartiti al 50% con l'inquilino = € 35
Imu (ipotesi 0,575%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 0,575% = € 483,00
Tasse: € 2.660 (pari al 66,5% dell'imponibile di € 4.000) x 27% = € 718,20.
Totale € 1.236,20
Utile netto: € 4.000 - € 1.236,20 = € 2.763,80


AVVERTENZE:
- Nella determinazione dell'ammontare dell'importo dovuto a fini IRPEF, il calcolo non ha tenuto conto delle diverse addizionali regionali/comunali IRPEF
- Come ci ha fatto giustamente notare nei commenti folgherag, non è stato tenuto conto, per non rendere troppo tortuoso il calcolo, del fatto che i canoni di locazioni, non in regime di cedolare secca, sono soggetti alla rivalutazione annuale. Tale ammontare, se calcolato con tassi di interesse bassi, come in questi periodi, non andrà ad incidere in modo significativo sul risultato finale. In caso contrario, sarebbe una variabile da tenere in considerazione.

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CEDOLARE SECCA: SEMPLIFICAZIONI IN FASE DI ESERCIZIO DELL'OPZIONE

CEDOLARE SECCA: SEMPLIFICAZIONI NELL'ESERCIZIO DELL'OPZIONE

Con una nota interna del 14 febbraio 2013, indirizzata ai propri uffici periferici, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta per offrire ulteriori chiarimenti in merito alle formalità da seguire per esercitare l'opzione per la cedolare secca. Tale nota si è resa necessaria in quanto diversi uffici territoriali richiedevano ai contribuenti, che avevano già esercitato l'opzione nei modelli dichiarativi 730 ed Unico, per i contratti in essere al 07/04/2011, l'ulteriore presentazione del modello 69 e, in caso di ritardo nell'espletare questo ulteriore adempimento, veniva richiesta la regolarizzazione attraverso l'istituto della "remissione in bonis" ed il versamento della sanzione minima di euro 258.

Premesso che l'opzione al regime fiscale facoltativo può essere esercitata:

1. in occasione della registrazione del contratto (SIRIA o MOD. 69);
2. in sede di versamento annuale dell'imposta di registro;
3. in fase di proroga del contratto scaduto

è bene ricordare che l'AdE ha ribadito che per attivare il regime fiscale alternativo è necessario adottare un "comportamento concludente" al fine di adempiere alle conseguenti scelte formali, considerando tali:

• la registrazione con il software Siria oppure la presentazione del modello 69;
• il mancato pagamento dell'imposta del registro (in quanto esente con la cedolare secca);
• l'invio della raccomandata all'inquilino

Con riferimento ai contratti in essere alla data del 07/04/2011 e già registrati, la nota interna afferma che, qualora il contribuente abbia già esercitato l'opzione per il regime sostitutivo nei modelli dichiarativi 730 ed Unico del 2012, con riferimento al periodo d'imposta 2011 ed abbia altresì manifestato l'intenzione di continuare ad applicare la cedolare secca anche per le annualità successive, quest'ultimo non è tenuto ad esercitare un'ulteriore opzione attraverso la presentazione del modello 69.

Infatti, il documento interno recita:"...la...vincolarità della opzione espressa in sede di dichiarazione non viene meno, in mancanza di espressa revoca, ove non confermata per le annualità successive in sede di mod. 69".

D'altronde, la stessa Agenzia aveva già precisato, con la Circolare n. 20/E 2012 (risposta n. 4) che anche "la comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione per il 2011 esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovvero fino a revoca, e non deve essere nuovamente comunicata al conduttore".

Pertanto, l'AdE ha invitato gli uffici periferici, tramite la nota del 14/02/13, a conformarsi alle indicazioni fornite e a non richiedere, come invece indicato nella Circolare n. 20/E 2012, il modello 69, in sede di versamento delle annualità successive, in quanto i contribuenti che hanno esercitato l'opzione in sede dichiarativa e che nel corso del 2012 non hanno replicato la scelta, possono continuare ad applicare il regime alternativo della cedolare secca (21% sui contratti liberi, 19% (15% dal 31 agosto 2013) sui contratti a canone concordato) sui canoni di locazione percepiti nell'anno 2012 e seguenti, salvo revoca.

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Locazione: cedolare secca, remissione in bonis, contratti non registrati

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LOCAZIONE: LA SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEL CANONE DA PARTE DEL CONDUTTORE

NOTIZIE IN PILLOLE

LA SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE III, N.2099 DEL 29/01/2013

Intervenendo in tema di locazione, la Suprema Corte si è espressa, con sentenza emessa dalla Terza Sezione, n. 2099 del 29/01/2013 (richiamando il principio statuito dalla costante giurisprudenza di legittimità in materia), negando al conduttore la facoltà di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche quando risulta che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Tuttavia, i giudici di Cassazione hanno ritenuto che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore sia da considerarsi legittima nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, in caso contrario, uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

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