COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA' PARTE II

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA' PARTE II

SOMMARIO

PARTE I

Capitolo 1. Introduzione

Capitolo 2. Brevi cenni sulla disciplina
Sentenza T.A.R. Lazio n. 178/2012

PARTE II

Capitolo 3. Compravendita ed agibilità
Raccolta di sentenze

Capitolo 3. Compravendita e agibilità

Per giurisprudenza costante, il certificato di agibilità è posto a tutela del compratore, in quanto è volto ad attestare la capacità dell'immobile di assolvere alla funzione economica e sociale cui è destinato, assicurandone, al tempo stesso, il suo legittimo godimento e la sua commerciabilità.

Il certificato viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei "titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta" che l'art. 1477, comma 3, impone al venditore di consegnare all'acquirente.

Fermo restando che l'atto di vendita di un edificio, nel quale sia stata omessa la dichiarazione di sussistenza dell'agibilità, è perfettamente valido in quanto ciò non configura alcuna violazione di legge (ed il notaio non potrà rifiutarsi di stipulare l'atto pubblico, se espressamente richiesto dalle parti, come previsto dall'art. 27 della Legge n. 89/1913), l'obbligo posto in capo al venditore, di produrre tale documento, può essere legittimamente derogato tramite un diverso accordo fra le parti.

In caso di immobile privo del certificato di agibilità, risulta fondamentale stabilire contrattualmente, fin dal preliminare, a chi competerà l'onere di ottenerne il rilascio. Infatti, nel silenzio del contratto, tale obbligo permane in capo al venditore e, a seconda dei motivi per i quali l'immobile ne è sprovvisto, la responsabilità di quest'ultimo cambia e non di poco.

Le principali cause di assenza del certificato di agibilità sono le seguenti:

1. E' stata appena presentata la richiesta
2. La richiesta è stata presentata ed è appena trascorso il termine per il silenzio-assenso
3. La richiesta non è stata ancora presentata ma l'immobile ha i requisiti per ottenerla (o comunque potrà averli una volta regolarizzata la sua posizione urbanistico-edilizia)
4. La richiesta non è stata presentata e l'immobile non ha (e non avrà mai) i requisiti per ottenerla

Prima di analizzare alcuni aspetti contrattuali da tenere presenti, è bene sottolineare che l'assenza del certificato di agibilità deve essere valutata:
- sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi;
- sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento.
Nel primo caso, si renderà necessario attivarsi per fare acquisire all'immobile, oggetto della compravendita, quelle caratteristiche igienico-sanitarie ed urbanistico-edilizie essenziali per il rilascio del documento; nel secondo caso, sarà sufficiente presentare la richiesta al competente ufficio del Comune (cfr. il capitolo 2 della Parte I).

1. Nel caso in cui la richiesta del certificato di agibilità sia stata appena presentata e non sia ancora decorso il termine per la formazione del silenzio assenso, parte promittente la vendita attesterà la regolare presentazione della domanda di rilascio, allegando copia della richiesta riportante la data in cui questa è stata protocollata dall'ufficio comunale; le parti potranno così pattuire:

• che l'onere dell'ottenimento spetti al proprietario, il quale si impegna, sia sotto il profilo sostanziale, sia sotto il profilo formale, a provvedere, a sue cura e spese, affinché il suddetto venga rilasciato, obbligandosi eventualmente a versare in sede di rogito, a mani del notaio, una somma concordata a garanzia degli impegni assunti.
• che l'onere dell'ottenimento gravi sul promittente l'acquisto specificando che di tale gravame si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di cessione dell'immobile.

Va detto che nel caso in cui sia l'alienante, non costruttore dell'immobile, ad assumersi l'obbligo di procurare al compratore il certificato di agibilità, la giurisprudenza ha ravvisato, in tale impegno (ex art. 1381 c.c.), una promessa del fatto del terzo ( e cioè il Comune che rilascerà il documento), la quale, essendo incoercibile, in caso di inottemperanza consentirà all'acquirente di obbligare il venditore ad indennizzarlo ma non già ad adempiere all'incombenza assunta contrattualmente.

2. Nel caso in cui sia stata presentata la richiesta e sia appena trascorso il termine per la formazione del silenzio assenso (per cui manca ancora fisicamente il documento attestante l'agibilità), il proprietario, nell'assicurare la regolare presentazione della domanda (allegando copia della richiesta protocollata) e dichiarando che non sono stati interrotti, dal Comune, i termini per richiedere una integrazione della documentazione, attesterà l'avvenuta formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine (30 giorni), garantendo in questo modo il suo acquirente.

3. L'assenza del certificato di agibilità e la mancata presentazione della richiesta solitamente dipendono: 

• dal fatto che non sono ancora scaduti i termini per presentarla;
• da una dimenticanza da parte del proprietario;
• dal fatto che l'immobile ne sia sprovvisto e che, tuttavia, non ne necessiti (si pensi al caso di un immobile d'epoca, o comunque molto datato, sul quale non sono stati effettuati lavori per i quali sia richiesto il rilascio del certificato);
• dal fatto che il proprietario ignori che il suo immobile ne è sprovvisto o che non sappia che per alcuni lavori di ristrutturazione da lui eseguiti (per esempio la realizzazione di un nuovo bagno), la legge pretende il rilascio di un nuovo certificato di abitabilità

In tutti questi casi (ad eccezione del terzo, dove il proprietario dichiarerà semplicemente l'assenza dell'agibilità), il promittente la vendita potrà garantire alla controparte (previa opportuna ed approfondita verifica) che, pur non sussistendo l'agibilità, l'immobile possiede tutti i requisiti richiesti (o li possiederà), obbligandosi, a sue cura e spese, ad ottenerla (facendosi carico, all'occorrenza, di provvedere anche ad effettuare dei lavori sull'immobile, nonché di depositare, ove richiesto, la relativa pratica urbanistica, quale una SCIA, una DIA, o una richiesta di Permesso di Costruire, anche in sanatoria) ed a consegnare il relativo certificato alla controparte entro la data del rogito ovvero, se successivamente, versando in sede d'atto pubblico, a mani del notaio, una somma precedentemente pattuita con il compratore, a garanzia degli impegni assunti. 
Questa è l'ipotesi classica; in alternativa, le parti potrebbero accordarsi di trasferire l'onere in capo all'acquirente a fronte di uno "sconto" effettuato dal proprietario.
In entrambi i casi, le parti saranno libere di prevedere, in sede di preliminare, la possibilità di risolvere il contratto (mediante l'apposizione di una condizione risolutiva) in caso di mancato rilascio del documento entro il termine fissato per l'atto pubblico.

4. Nel caso in cui l'immobile non abbia l'agibilità e sia privo dei requisiti richiesti per ottenerla, o meglio, nell'ipotesi, assai più probabile, che il venditore ignori se l'immobile abbia le caratteristiche per potere essere dichiarato agibile (scoprendo solo successivamente la loro totale assenza ai fini del rilascio del documento), senza entrare nel merito delle responsabilità del venditore per le dichiarazioni che dovrebbe rilasciare in sede di atto sulla regolarità urbanistica dell'immobile, diventa essenziale subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto al rilascio del certificato di agibilità, in pendenza delle verifiche volte ad accertare le eventuali carenze dell'immobile sotto il profilo sostanziale. Questa fattispecie si differenzia da quella illustrata al punto 3. per due aspetti fondamentali:
a) al punto 3. la verifica della sussistenza delle condizioni di abitabilità viene effettuata prima della sottoscrizione di un preliminare di vendita ad effetti obbligatori;
b) l'ipotesi che abbiamo voluto prendere in esame in questo punto prevede l'assenza insanabile, in capo all'immobile, dei requisiti oggettivi richiesti per il rilascio del documento. 
Per giurisprudenza ormai costante, la vendita di un'abitazione priva dell'agibilità (non sussistendo le condizioni per ottenerla anche successivamente, per insanabili violazioni alla legge urbanistica) rappresenta un'alienazione di un "aliud pro alio", non potendo il bene ceduto assolvere alla sua funzione economico-sociale alla quale è destinato, in quanto del tutto diverso da quello negoziato (in altre parole, un'abitazione priva dell'agibilità non potrà essere considerata tale dai contraenti). Ciò comporterà il diritto, per il compratore, di richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., con conseguente risarcimento del danno, entro il termine di prescrizione decennale.

RACCOLTA DI SENTENZE

Cass. civ., Sez. II, 06/07/2011, n. 14899

Il promittente venditore ha l'obbligo di attivarsi per fornire all'acquirente i certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, perciò anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune, l'acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita poiché egli ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Trib. Monza, 31/05/2011

Sussiste la responsabilità del venditore di un immobile destinato ad abitazione se non consegna all'acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l'immobile è incommerciabile, non realizzando la sua funzione economico sociale; l'assenza di tale certificazione determina, ai sensi dell'art. 1497 c.c., e giustifica sia la domanda di risoluzione del contratto sia quella di risarcimento del danno.

Trib. Novara, 30/11/2010

La mancata consegna del certificato di abitabilità, oggi di agibilità, al momento della vendita di un immobile, non comporta la nullità del contratto. Non vi è infatti alcuna norma che proibisca, analogamente a quanto accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui negoziazione è lecita non essendo l'oggetto del contratto né giuridicamente impossibile né illecito. Dunque, le conseguenze patologiche derivanti dall'inabitabilità o inagibilità dell'immobile non agiscono come vizio genetico dell'atto, ma si configurano esclusivamente come inadempimento del venditore su cui ricade, in assenza di diversa pattuizione, l'obbligo di dotare i locali del menzionato certificato. Ancora con riferimento al certificato di abitabilità si è stabilito, sotto il profilo della commerciabilità, del legittimo godimento e della funzione economico-sociale del bene, che esso costituisce requisito giuridico essenziale, pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'articolo 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene.

Cass. civ., Sez. III, 23/01/2009, n. 1701

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile. (Cassa e decide nel merito, App. Roma, 26/05/2004)

Cass. civ., Sez. II, 07/10/2008, n. 24729

In tema di licenza di abitabilità di immobili oggetto di compravendita, qualora si sia formata la fattispecie di assenso delineata dall'art. 4, D.P.R. n. 425/1994, il costruttore venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell'istanza e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell'abitabilità (oggi agibilità) dell'immobile promesso in vendita.

Cass. civ., Sez. II, 12/12/2006, n. 26509

In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, l'obbligo assunto contrattualmente dal venditore di far ottenere all'acquirente il certificato di abitabilità ha ad oggetto il fatto del terzo - la Pubblica Amministrazione - e si colloca, quindi, nella previsione dell'art. 1381 c.c.: essendo un impegno incoercibile, il relativo inadempimento, dovuto al rifiuto da parte del terzo di compiere il fatto promesso, legittima il compratore a richiedere, entro i termini della ordinaria prescrizione decennale, un equo indennizzo.

Cass. civ., Sez. III, 07/04/2009, n. 8374

In tema di mediazione, il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare, non potendo limitarsi a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà, dal momento che, anche per effetto della legge 3 febbraio 1989, n. 39, chi si rivolge al mediatore per concludere un affare fa legittimo affidamento sul suo dovere di imparzialità, ogniqualvolta egli non sia agente di una sola parte, essendo tenuto a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare. (Nell'enunciare il suddetto principio, relativo ad un caso in cui la parte venditrice aveva dichiarato, contrariamente al vero, che l'immobile era provvisto del certificato di abitabilità, la S.C. ha precisato che questo, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta). (Cassa con rinvio, App. Firenze, 16/03/2004)

Sentenza Corte di Cassazione Sezione II n. 629/2014

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C.N.N. - Studio n. 4512 - Il certificato di agibilità

L'agibilità edilizia: Marco De Vita. Torino (2007)

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NEWS: CODICI PER IL VERSAMENTO INPS SOLO PIU' ON LINE

NEWS

CODICI PER IL VERSAMENTO DEI CONTRIBUTI INPS ON LINE

A partire dal 2013 l’INPS non invierà più al domicilio i codici (cd. code-line) per il versamento dei contributi INPS (gestione artigiani e commercianti).

I codici (necessari per eseguire i versamenti a decorrere dal 16/5/2013) saranno disponibili soltanto sul sito internet dell’INPS previa registrazione.

Sarà possibile incaricare il proprio commercialista per eseguire la pratica di “richiesta delle chiavi di accesso e password” qualora non si voglia provvedervi personalmente. In questa ipotesi, sarà recapitato, all'indirizzo di residenza, la seconda parte della password che, insieme alla prima parte (già in possesso del commercialista da voi incaricato), consentirà l’accesso al “cassetto previdenziale”.

E' opportuno provvedere alla richiesta delle password con estrema sollecitudine, al fine di non incorrere nel mancato pagamento della prima rata, con scadenza 16/5/2013.

Per effettuare personalmente la richiesta del PIN on line, munirsi del proprio codice fiscale e cliccare QUI.

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BONUS PRIMA CASA: A RISCHIO L'ACQUIRENTE

RISCHI PER CHI ACQUISTA CASA DA CHI LA RIVENDE ENTRO IL QUINQUENNIO

La nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013, emanata dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, ha inferto un ulteriore colpo al mercato immobiliare andando a minare la tranquillità di chi vuole acquistare un'abitazione e coinvolgendo, indirettamente, gli operatori di settore, primi fra tutti gli agenti immobiliari.

In attesa di capire se questa interpretazione sarà accolta ed applicata sistematicamente a livello nazionale, è probabile che altre Direzioni regionali dell'Agenzia delle Entrate decidano di seguire, "motu proprio", la linea tracciata dai loro colleghi toscani, nel qual caso sarà bene chiarire, fin da subito, con il proprio notaio di riferimento, la linea da seguire già in fase di trattativa.

Entrando nel merito, l'AdE della Toscana ha rivolto la sua attenzione alle cessioni di immobili "prima casa" entro i cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui il venditore non proceda al riacquisto entro l'anno (come previsto dalla nota II bis, comma 4, dell'art. 1 della "TARIFFA PARTE I" allegata al D.P.R. n. 131/1986), questi dovrà versare all'erario la differenza tra quanto ha pagato grazie al beneficio e quanto avrebbe dovuto corrispondere in caso di acquisto senza il beneficio fiscale "prima casa", maggiorato dalla sanzione e dagli interessi di mora.

Nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, la Direzione toscana ha stabilito che sia legittimo rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell'immobile.

Cerchiamo di capire il perché. 

L'obbligazione tributaria è garantita da un privilegio dello Stato; in questo caso, la garanzia è data dal bene acquistato, a suo tempo, dall'attuale venditore, usufruendo del beneficio fiscale.

La nota in questione, richiamando alcune sentenze della Corte di Cassazione, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l'atto agevolato (cfr. nei commenti una diversa interpretazione, contrapposta all'orientamento seguito dalla DrE Toscana).

La differenza è sostanziale.

Infatti, se il credito dello Stato sorgesse solo al termine dell'anno concesso per il riacquisto, l'acquirente non patirebbe alcuna conseguenza, avendo sottoscritto l'atto notarile prima del sorgere del privilegio, come chiaramente sancito dal comma 4 dell'art. 2772 cod. civ.(Crediti per tributi indiretti):"Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili".
In questo caso, invece, è l'acquirente (il cui atto d'acquisto è ovviamente successivo al precedente atto d'acquisto agevolato del suo dante causa) a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato sia destinato a soddisfare il creditore privilegiato e cioè lo Stato.
E' comunque importante sottolineare che il privilegio decade entro 5 anni dalla registrazione dell'atto agevolato, per cui questo termine non potrà essere soggetto ad interruzione od a sospensione (come avviene invece per la prescrizione).
Detto ciò, appare doveroso per l'agente immobiliare portare a conoscenza delle parti il problema della tutela dell'acquirente. Pare che il primo orientamento che si stia registrando negli studi notarili sia quello di fare versare al venditore, a garanzia, un assegno pari all'importo che questi dovrebbe all'erario in caso di mancato riacquisto entro l'anno. Tale somma sarà restituita dietro presentazione di una dichiarazione di rogito in cui si attesti l'avvenuto riacquisto entro il termine annuale (ovvero alla decadenza del privilegio, qualora i 5 anni siano trascorsi prima del decorso del termine annuale fissato per il riacquisto). In caso contrario, i preventivi accordi tra le parti disporranno della somma a garanzia (Un'altra prassi che ha preso piede tra i notai è quella di fare firmare all'acquirente una dichiarazione in cui quest'ultimo afferma di essere stato edotto che è in corso una vendita prima del quinquennio e del rischio che possa essere chiamato lui a versare quanto dovuto dal venditore in caso di mancato riacquisto di altra "prima casa" entro un anno dalla vendita).

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NOMISMA: PRIMO RAPPORTO 2013 DEL MERCATO IMMOBILIARE

I RAPPORTO 2013 SUL MERCATO IMMOBILIARE

Con un comunicato stampa del 20 marzo ultimo scorso, Nomisma ha reso noti i dati del suo primo rapporto del 2013 sull'andamento del mercato immobiliare italiano.

L'analisi del centro studi statistici ha di fatto confermato i risultati pubblicati da altri enti specializzati nella raccolta e nell'elaborazione dei dati a fini statistici.

La prima fonte di preoccupazione per Nomisma resta la contrazione del credito, finalizzato all'acquisto di un immobile. Si legge infatti:"L’inasprimento dei criteri di erogazione del credito e la crisi economica hanno prodotto una nuova e più pesante contrazione nelle erogazioni finalizzate all’acquisto di abitazioni che, a preconsuntivo del 2012, si sono attestate nell’ordine di 25,8 miliardi di euro, con una flessione del 47,4% rispetto al 2011". Spiragli per una inversione di tendenza sono previsti soltanto a partire dal 2014.

Il crollo delle vendite pare non essersi ancora del tutto esaurito e le previsioni Nomisma per il 2013 lasciano presagire che il numero delle transazioni degli immobili abitativi, attestatosi a  444.018 nel 2012, sia destinato ulteriormente a scendere anche nel corso di quest'anno, prima di fare registrare un timido segnale di ripresa tra il 2014 ed il 2015, fermo restando l'ulteriore calo dei valori a metro quadro, sia per l'abitativo sia, soprattutto, per l'immobile strumentale.

La crisi del mercato immobiliare si manifesta, secondo Nomisma,  anche con il dilatarsi dei tempi di vendita:"I tempi di vendita sono giunti ad attestarsi così tra i 9 mesi delle abitazioni nuove e i 13 mesi dei capannoni industriali. Nel segmento della locazione i tempi risultano mediamente più contenuti e, soprattutto, non hanno fatto segnare i massicci incrementi registrati sul versante della vendita. Le aspettative di realizzo da parte dell’offerta si scontrano con una domanda debole e con ridotte capacità di spesa, al punto che chi è intenzionato a vendere lo deve fare praticando un sconto elevato sul prezzo richiesto".

Le conclusioni di questo primo rapporto del 2013 sono in linea anche con il sentiment riscontrato tra gli operatori di settore. Conclude, infatti, il comunicato stampa:"Le proiezioni per il biennio 2013-2014 delineano una ulteriore contrazione dei prezzi degli immobili, in risposta al deterioramento della situazione economica generale e del mercato immobiliare in particolare. Il peggioramento delle aspettative relative a reddito delle famiglie, livelli occupazionali, erogazioni degli istituti di credito e transazioni immobiliari, fanno sì che anche per i prezzi risulti accentuato l’andamento deflattivo. L’anno in corso dovrebbe chiudersi in tutti i comparti con una caduta media prossima ai 5 punti percentuali, mentre nel 2014 la flessione si dovrebbe attestare poco al di sotto del 4%".

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COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA' PARTE I

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA' PARTE I

SOMMARIO

PARTE I

Capitolo 1. Introduzione

Capitolo 2. Brevi cenni sulla disciplina
Sentenza T.A.R. Lazio n. 178/2012

PARTE II

Capitolo 3. Compravendita ed agibilità
Raccolta di sentenze

Capitolo 1. Introduzione
In campo immobiliare, i termini "certificato di abitabilità" e "certificato di agibilità" vengono comunemente utilizzati in qualità di sinonimi, anche se sarebbe più corretto parlare solo di certificato di agibilità. L'obbligo di questo certificato fu introdotto dagli art.li 221 e seguenti del Regio Decreto n. 1265 del 27/07/1934. Sessant'anni dopo, l'art. 4 del D.P.R. n. 425/1994 definì meglio la funzione del certificato di abitabilità ("affinché gli edifici...possano essere utilizzati") e le modalità per il suo rilascio. Tradizionalmente, si andò ad indicare il certificato di abitabilità per le unità immobiliari ad uso abitativo ed il certificato di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale. Dal 01/01/2002, data di entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, conosciuto anche più semplicemente come Testo Unico dell'edilizia e con la contestuale abrogazione del D.P.R. n. 425/1994 (dettata dall'art. 136 punto m del T.U.), si è voluto fare chiarezza su questo dualismo, come è stato anche sottolineato in un passaggio della relazione tecnico normativa di accompagnamento al Testo Unico: "per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni (...omissis...) si è pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella legislazione di settore". Il certificato di agibilità, è regolato oggi dagli art.li 24, 25 e 26 del decreto citato. Importanti, per il suo inquadramento normativo, sono i primi tre commi dell'art 24:
"1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro".

Capitolo 2. Brevi cenni sulla disciplina

L’art. 3 del D. Lgs. n. 222/2016 ha modificato gli art.li 24 e seguenti del D.P.R. n. 380/2001. Il precedente iter procedurale finalizzato all’ottenimento del certificato di agibilità è stato sostituito con la presentazione presso lo Sportello Unico, del Comune interessato, della Segnalazione Certificata di Agibilità che attesta “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità”.

Entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, è tenuto a presentare allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile

Una delle differenze sostanziali con il vecchio Certificato di Agibilità consiste nel fatto che è il direttore dei lavori o il professionista abilitato ad attestare quanto richiesto dalla normativa e che l’utilizzo degli immobili è consentito dalla data di presentazione della SCIA allo Sportello Unico

La Segnalazione Certificata di cui ai commi da 1 a 4 deve essere corredata da:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile;

b) certificato di collaudo statico ovvero, per alcuni tipi di intervento, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;

c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;

e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

SENTENZA

T.A.R. LAZIO, Sezione II, sentenza n. 178 del 10/01/2012 

"In base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. edilizia), il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente. Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi.
In base all'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001, il procedimento di rilascio del certificato di abitabilità è articolato sui seguenti principi fondamentali:

1. il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il richiedente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma lett. a) del D.P.R. n. 380 del 2001;
2. il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
3. il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'Amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
4. il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001)". ...(omissis)...

L'ARTICOLO

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