IL NUOVO REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI

IL NUOVO REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI

Con il Decreto Sviluppo n. 83/2012, convertito con modificazioni dalla Legge 134/2012, la disciplina fiscale delle locazioni immobiliari è stata notevolmente semplificata.

La regola generale adesso prevede l'esenzione IVA per le locazioni di immobili, sia abitativi che strumentali, fatti salvi tre casi in deroga.

Infatti, la nuova normativa decreta l'imponibilità IVA esclusivamente per quei soggetti passivi IVA, proprietari dell'immobile (abitativo o strumentale), che decidono di avvalersi dell'opzione IVA in caso di locazione di:

• immobile costruito o ristrutturato dal proprietario, soggetto passivo IVA, senza limite temporale dall'esecuzione dei lavori;
• abitazioni destinate ad alloggi sociali;
• immobili strumentali.

Da ciò ne consegue che un soggetto passivo IVA non costruttore o che comunque non abbia eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica sull'immobile, che decida di locare un'abitazione a terzi, la assoggetterà all'imposta di registro, mentre nel caso di locazione di bene strumentale, l'imposta di registro sarà dovuta in ogni caso (in forma ridotta) e l'IVA solo nel caso in cui decida di avvalersi di tale opzione.
Va ricordato che la distinzione tra immobili abitativi ed immobili strumentali è chiaramente espressa nella premessa della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/2006 dove si legge:" (omissis)...la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)".

TABELLA

Operazione	Locatore	Conduttore	Iva		Registro
			Regime	Detrazione per il locatore
Locazione di fabbricati abitativi	1) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, se hanno esercitato l’opzione IVA	Chiunque	Imponibile 10%	Ammessa	Fissa 67 €
	2) Qualunque soggetto passivo se l’immobile è destinato ad alloggio sociale	Chiunque	Imponibile 10%	Ammessa	Fissa  67 €
	3) Imprese diverse dalle precedenti	Chiunque	Esente	Non ammessa o ammessa con il pro-rata	Aliquota 2%
Locazione di fabbricati strumentali	1) Qualunque impresa che abbia esercitato l’opzione per l’imponibilità Iva	Chiunque	Imponibile 22%	Ammessa	Aliquota 1%
	2) Imprese diverse dalle precedenti	Chiunque	Esente	Non ammessa o ammessa con il pro-rata	Aliquota 1%

IL MODELLO RLI PER REGISTRARE I CONTRATTI DI LOCAZIONE

LA CIRCOLARE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013

ARGOMENTI CORRELATI
Decreto Sviluppo: il nuovo regime IVA delle cessioni immobiliari
2015: aggiornamenti sulla registrazione degli atti privati

CONSULTAZIONE RAPIDA
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DECRETO LEGGE IMU 2013

NEWS: IL DECRETO IMU 2013

Con il Decreto Legge approvato venerdì 17 maggio scorso, il Consiglio dei Ministri, "nelle more di una complessiva riforma della disciplina dell'imposizione fiscale sul patrimonio immobiliare", ha sospeso il pagamento dell'acconto dell'IMU 2013, il cui termine era previsto per il 17 giugno prossimo.

Gli immobili interessati dal provvedimento sono le abitazioni principali, ad eccezione di quelle incluse nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Anche le pertinenze dell'abitazione principale, nella misura massima di un'unità per ciascuna tipologia elencata, classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie) rientrano nella sospensione.

Per abitazione principale si deve intendere quel fabbricato, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore vive abitualmente e risiede anagraficamente.

L'art. 2 del citato Decreto stabilisce che "in caso di mancata riforma entro la data del 31 agosto 2013, continua ad applicarsi la disciplina vigente e il termine di versamento della prima rata dell'imposta municipale propria degli immobili di cui al medesimo articolo 1 è differito al 16 settembre 2013".

Il Decreto Legge, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 117 del 21/05/2013 è entrato in vigore il giorno successivo e cioè il 22 maggio 2013.
I moltiplicatori per determinare la base imponibile restano quelli stabiliti per l'IMU 2012.

IL TESTO DEL DECRETO LEGGE N. 54/2013

L'APPROFONDIMENTO

Sono da considerarsi "abitazione principale" anche gli immobili:

• dei due coniugi se questi hanno residenze diverse o la casa assegnata al coniuge separato;
• di anziani ricoverati permanentemente e residenti in case di ricovero (ma a discrezione del comune);
• dei residenti all'estero iscritti all'Aire (sempre a discrezione del comune)

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DETRAZIONI FISCALI PER INTERVENTI SUGLI IMMOBILI: LE RISPOSTE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

LE RISPOSTE CONTENUTE NELLA CIRCOLARE 13/E del 09/05/2013 DELL'A.d.E.

La Circolare 13/E 2013 dell'Agenzia delle Entrate ha raccolto alcuni quesiti interessanti, a cui ha voluto dare risposta, relativi alla detrazione fiscale da applicare ai lavori di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.

Qui di seguito, abbiamo riportato l'estratto dell'indice della Circolare.

1. DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO

1.1 Decesso del conduttore - Trasferimento della detrazione

1.2 Separazione legale e lavori successivi alla separazione - Aventi diritto

1.3 Comunicazione di fine lavori per spese superiori a euro 51.645,69

1.4 Sostenimento nel 2012 di spese per importi che superano euro 96.000

2. DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

2.1 Comunicazione all’ENEA

2.2 Comunicazione di fine lavori - Remissione in bonis

2.3 Comunicazioni annullate

2.4 Comunicazioni compilate ma non inviate

Per consultare le risposte della Circolare, clicca QUI

ARGOMENTI CORRELATI

Decreto Legge Sviluppo: le detrazioni fiscali

Detrazioni fiscali e cessione immobiliare

CONSULTAZIONE RAPIDA

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I NUOVI QUESITI INSERITI NELLA PAGINA DELLE FAQ

GLI ULTIMI QUESITI INSERITI NELLA PAGINA

FAQ: DOMANDE PIU' FREQUENTI

DIRITTO

(NUOVO) D. - Sto vendendo un immobile ad un acquirente che si avvarrà di mutuo. Oggi sono venuto a sapere che la sua banca non erogherà il mutuo il giorno dell'atto perché attenderà il consolidamento dell'ipoteca. Di cosa si tratta?
R. - L’ipoteca è un diritto reale di garanzia accordato al creditore, il quale ha la possibilità di recuperare la somma, oggetto del credito, espropriando il debitore del bene sul quale è stata iscritta. In caso di mutui fondiari, molte volte l’erogazione avviene solo dopo il consolidamento dell’ipoteca, cioè a decorrere dall'undicesimo giorno dalla sua iscrizione. Questo perché il comma 4 dell’art 39 del Testo Unico Bancario (D. Lgs. n. 385/1993 e s.m.i.) stabilisce che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. Da ciò ne consegue che, nel caso l’acquirente fosse un cosiddetto “soggetto fallibile” la banca, per avere la certezza della sua garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione per poter verificare se l’ipoteca è davvero efficace. Per questo motivo il Notaio, quale pubblico ufficiale, provvederà all’iscrizione e, trascorsi i 10 giorni, dopo aver verificato che non sussistano iscrizioni e/o trascrizioni di grado precedente che possano compromettere la garanzia, attesterà, con apposita relazione, che inoltrerà alla banca mutuante, che l’ipoteca è prima in grado ed è consolidata. (011D)

(NUOVO) D. - Sono un agente immobiliare, vorrei conoscere qual è la normativa che regola la pubblicità e le pubbliche affissioni.
R. - I riferimenti normativi sono i seguenti:
1) Il decreto legislativo n. 507/93 sulla pubblicità e le pubbliche affissioni.

D. Lgs. n. 507/1993

2) La legge Finanziaria 2002 il cui art. 10 ha apportato alcune modifiche al decreto legislativo del 1993

Legge n. 448/2001

3) La Circolare Ministeriale esplicativa del 2002

Circolare MEF n. 1/2002

A questi si deve aggiungere l'art. 23 del Codice della Strada che regola la pubblicità sulle strade e sui veicoli.

Nell'ambito della legislazione sopra riportata, ogni Comune si è dovuto dotare di un proprio regolamento (art. 3 D. Lgs. n. 507/93); sarà perciò estremamente probabile imbattersi in normative differenti (soprattutto per le tariffe, in funzione delle dimensioni dei cartelli pubblicitari) a seconda del Comune sul cui territorio si vuole affiggere la propria pubblicità (010D).

(NUOVO) D. - Sono comproprietario al 50% con mia figlia di un appartamento che vorremmo locare. Dato che mia figlia è all'estero per lavoro, posso firmare solo io il contratto di locazione?
R. - Dal punto di vista civilistico, un singolo comproprietario può validamente sottoscrivere un contratto di locazione di un immobile anche senza la procura degli altri condividenti (art. 1105, comma 1, cod. civ.). Infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono – in difetto di prova contraria – pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari (Cass., 27 gennaio 2012, n. 549), sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso anche degli altri (il comproprietario/locatore, ove, però, non in possesso del consenso degli altri partecipanti alla comunione si espone al rischio di azioni risarcitorie da parte di questi ultimi e da parte del conduttore). Pertanto, nel caso di specie, il contratto di locazione - al quale è vincolata, volente o nolente, anche la figlia, unitamente al conduttore (terzo in buona fede) - può essere intestato anche a uno solo dei due comproprietari. Infatti, nel rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, esplica effetti anche nei confronti dei comproprietari non presenti in atto che sono quindi tenuti a dichiarare, a fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a loro imputabile (art. 26, comma 1 del DPR 917/1986). Pertanto, nella fattispecie in discorso, i canoni (reddito effettivo) dovranno essere dichiarati da tutti i soggetti proprietari, essendo ininfluente che il contratto sia stipulato da uno solo di essi e indipendentemente dal fatto che solo uno di essi abbia effettivamente percepito l’intero importo della locazione (Cass., 6 settembre 2006, n. 19217). E’ da osservare, poi, che ciascun comproprietario, nel caso di mancata percezione, diviene titolare di un diritto di credito, corrispondente all’ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia trattenuto l’intero importo della locazione (009D).

FISCALE

(NUOVO) D. - Sono il proprietario di un appartamento affittato ad una coppia di ragazzi. Adesso uno dei due lascerà la casa ed al suo posto subentrerà un'altra persona, con il mio benestare. Cosa devo comunicare all'ufficio del Registro?

R. - In questi casi l'Ufficio del Registro richiede il versamento, mediante modello F23 (o in via telematica, se richiesto), dell'imposta di euro 67 (salvo il caso di applicazione della cedolare secca, nel qual caso nulla è dovuto) con codice 110T entro 30 giorni dall'avvenuto subentro e il deposito del MOD. 69 contenente i dati del contratto, l'indicazione dell'adempimento (cessione del contratto) ed i nominativi del o dei proprietari e dell'inquilino subentrante. (009F)

(NUOVO) D. - Ho ricevuto in successione un immobile e, ricorrendone i presupposti, l'ho acquisito come "prima casa". Adesso mi vedo costretto a rivenderlo prima dei cinque anni: devo riacquistare un nuovo immobile come prima casa entro un anno per non perdere i benefici fiscali del primo acquisto?
R. - Sì. In caso di vendita prima dei cinque anni e di contestuale mancato riacquisto di un nuovo immobile entro il termine di un anno dalla vendita della "prima casa", si dovrà versare la differenza dell'imposta non versata oltre alla sanzione ed agli interessi legali di mora. (008F)

(NUOVO) D. - Come faccio a sapere quali sono i parametri utilizzati dagli studi di settore per le agenzie immobiliari?
R. - Lo studio di settore  VG39U, riferito alle agenzie immobiliari (codice attività 68.31.00), è stato predisposto dall'Agenzia delle Entrate al fine di accertare il reddito presunto basandosi su un testo contenente le note tecniche e metodologiche alle quali l'Erario si deve attenere per accertare la congruità e la coerenza fiscali di un'agenzia immobiliare. Per prendere visione dello studio di settore puoi cliccare QUI.(007F)

TECNICA/URBANISTICA/CATASTALE

(NUOVO) D. - Mi sono imbattuto, nel corso della vendita di un cascinale completamente da ristrutturare, in un termine contenuto sulla visura catastale del rustico: unità collabenti. cosa significa?
R. - La categoria F/2 (unità collabenti) indica quei fabbricati, o porzioni di essi, che, nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a fornire reddito. L'art. 6 del D.M. n. 28/1998 fa rientrare in questa categoria "le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria".(003TUC)

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IMPIANTO FOTOVOLTAICO RESIDENZIALE E DETRAZIONE FISCALE

LA RISOLUZIONE N. 22/E DEL 02 APRILE 2013 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

La Risoluzione n. 22/E dell'Agenzia delle Entrate, rispondendo ad un quesito posto da un contribuente, ha chiarito l'aspetto dell'applicabilità della detrazione fiscale alle spese di acquisto e di installazione di un impianto fotovoltaico diretto alla produzione di energia elettrica.
L'art. 16-bis del TUIR ha reso permanente la detrazione dall'IRPEF delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 01 gennaio 2012.
Tra gli interventi agevolabili sono stati compresi quelli "relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia".
In via preliminare, il Ministero dello sviluppo economico, al fine di chiarire il dubbio sulla riconducibilità dell'installazione di impianti fotovoltaici alla fattispecie prevista dalla norma in questione (in particolare, la lettera h dell'art. 16-bis), "in quanto finalizzati alla produzione di energia e non al conseguimento di risparmi energetici", ha sgomberato il campo da ogni equivoco stabilendo che per qualificare la nozione di risparmio energetico bisogna rifarsi alla legislazione sulla prestazione energetica nell'edilizia. In estrema sintesi, le norme richiamate dal Ministero equiparano la realizzazione di impianti a fonti rinnovabili agli interventi finalizzati al risparmio energetico, in quanto "entrambe le soluzioni determinano una riduzione dei consumi da fonte fossile".
Ai fini dell'applicabilità della detrazione in esame, sarà quindi sufficiente conservare la documentazione comprovante l'acquisto e la conseguente installazione dell'impianto, l'abilitazione amministrativa ovvero, se non richiesta, un'apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà.
Detto ciò, l'aspetto più delicato preso in esame dalla Risoluzione 22/E/2013 verte sulla compatibilità o meno della detrazione fiscale con il cosiddetto meccanismo dello scambio sul posto e del ritiro dedicato.
Interpellato a tal proposito, il Ministero ha espressamente dato risposta positiva in quanto è stato ritenuto che lo scambio sul posto configuri un meccanismo volto alla riduzione dell'assorbimento dell'energia dalla rete e, come tale, sia cumulabile con la detrazione fiscale e che le stesse conclusioni possono essere raggiunte anche in tema di ritiro dedicato.
E' bene sottolineare che per potere beneficiare della detrazione fiscale, l'installazione dell'impianto fotovoltaico deve avvenire per far fronte, principalmente, ai bisogni energetici dell'abitazione e pertanto "l'impianto deve essere posto direttamente al servizio dell'abitazione dell'utente".
La fruizione del beneficio sarà quindi esclusa nei casi in cui la cessione dell'energia prodotta in eccesso configuri un esercizio di attività commerciale, come nell'ipotesi di un impianto di potenza superiore ai 20 kw ovvero, se inferiore, qualora il suddetto non sia stato posto a servizio dell'abitazione.
Si ricorda che  per le spese documentate sostenute tra il 26/06/12 ed il 30/06/13, relative agli interventi di cui all'art. 16-bis comma 1 del TUIR, la percentuale del 36% è elevata al 50% fino ad un massimale di spesa di euro 96.000 (anziché euro 48.000). Per gli ultimi aggiornamenti in materia di estensione delle detrazioni fiscali clicca QUI .

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PROROGA ISCRIZIONE AL REA PER GLI AGENTI IMMOBILIARI

PROROGA ISCRIZIONE AL REA

 PER GLI AGENTI IMMOBILIARI

Il Ministero dello Sviluppo Economico (MiSE), su richiesta della Consulta Nazionale interassociativa dell’intermediazione immobiliare (composta da Fiaip, Fimaa, Anama), ha concesso, con Decreto Ministeriale 23/04/2013, una proroga alla scadenza prevista il 12 maggio 2013, facendo slittare al 30 settembre 2013 il termine per effettuare il passaggio dall’ex Ruolo al Registro imprese e al Rea (Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative), anche per gli Agenti Immobiliari.

Infatti, il citato decreto, a firma Corrado Passera, recita, al comma 1: "I termini di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 11 del decreto del Ministro dello sviluppo economico in data 26 ottobre 2011, recante “Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59”, sono definitivamente fissati al 30 settembre 2013".

 

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UN ANNO DI...GRAZIE!

Il primo maggio 2012 nasceva questo sito, come prova, come esperimento, utilizzando uno strumento inedito per noi: il blog. Questa nuova sfida voleva essere un segnale, rivolto prima di tutto a noi stessi, che la crisi la si può combattere in tanti modi, ma che la via maestra resta sempre quella della crescita professionale e del miglioramento della nostra efficienza lavorativa.

Tempo fa, leggendo un libro, ci è rimasto impresso un capitolo dove veniva citata una frase di A. Lincoln: "Se ho tre ore per abbattere un albero, uso la prima ora per affilare l'ascia". Il messaggio, sempre attuale, che traspare da questa frase, è che non bisogna considerare tempo perso quello dedicato alla formazione, all'informazione ed all'aggiornamento professionale.

Anche la crisi contribuisce al miglioramento della nostra categoria, a far sì che ci si reinventi, che si ricalibrino le priorità, che sia reinterpretato il concetto della collaborazione con gli altri Colleghi, con il duplice obiettivo di offrire un prodotto vincente alla propria clientela e di riuscire, anche se con fatica, a fare quadrare i conti a fine anno.

Due mesi dopo, a luglio del 2012, i nostri articoli, postati su questo blog, hanno iniziato ad essere veicolati come newsletter. I destinatari erano e lo sono tuttora, i nostri Clienti e molti nostri Colleghi.
Inviandole ai nostri Clienti, abbiamo voluto mantenere un contatto, un legame con loro, un modo per dire che noi ci siamo sempre, che non ci siamo fermati e che, anzi, è nostra intenzione mettere a loro disposizione, sempre, i frutti del nostro lavoro quotidiano.
Coinvolgendo i nostri Colleghi, abbiamo voluto incentivare la condivisione non solo degli affari, ma anche del sapere, per contribuire, tutti insieme, a smarcarci da quegli stereotipi che raffigurano, ancora troppo spesso a ragione, l'agente immobiliare come un sensale a cui difettano preparazione e correttezza professionale.
I dati sembrano darci ragione. Stiamo veleggiando, in costante crescita, verso le 10.000 visite al mese, numeri che, per una realtà di provincia come la nostra, appaiono stratosferici. Post quali "La condizione sospensiva", "L'affitto a riscatto", "La registrazione del contratto preliminare", "La trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità", "Le spese condominiali straordinarie", "Le locazioni e l'ufficio del Registro", "Il calcolo della superficie commerciale" e molti altri, sono oggetto di continue cliccate attestandosi, ognuno di questi, sopra le 3.000 visualizzazioni.
Un grazie va rivolto, prima di tutto, ai lettori, anzi, agli utilizzatori di questo blog, che con la loro quotidiana consultazione lo rendono vivo e ci spingono a migliorarlo sempre di più. Ed un grazie di cuore va doverosamente rivolto ai nostri Amici ed ai nostri Colleghi, in particolar modo ad Annalisa, a Beppe, ad Enza, a Giorgio, a Giuseppe, a Roberto ed a Stefano che, con il loro supporto e con i loro preziosi consigli, hanno reso migliore non solo questo blog, ma anche noi stessi.

La Redazione

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