sabato 29 giugno 2013

CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA





 LA CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

ART. 1456 CODICE CIVILE
Clausola risolutiva espressa
"I contraenti possono convenire espressamente  che il  contratto  si risolva  nel  caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.
In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola".



NATURA DELLA CLAUSOLA

Di recente, il Tribunale di Milano (1.) ha avuto modo di precisare che la clausola risolutiva espressa (da non confondersi con la condizione risolutiva ex art. 1353 c.c. N.d.R.) costituisce, dal punto di vista generale, una deroga alle regole in tema di risoluzione per inadempimento, consentendo di superare il limite dell’inadempimento di particolare gravità e di non scarsa rilevanza, avuto riguardo all’interesse della parte non inadempiente, la cui operatività consente di porre termine al rapporto con effetto immediato in caso di inadempimento anche di una sola delle obbligazioni ivi indicate, prescindendo dalla gravità dell’inadempimento, la quale si presume per il solo fatto dell’inserimento della obbligazione nella clausola. Tale prescrizione, pertanto, non rientra tra le clausole vessatorie e, conseguentemente, non necessita di essere posta in doppia sottoscrizione al fine di garantirne la validità, anche perché l’elenco delle clausole vessatorie, di cui all’art. 1341, comma secondo, c.c., ha carattere tassativo e, di conseguenza, la norma non è suscettibile di applicazione analogica, ma solo di interpretazione estensiva all’interno dei tipi di clausole dalla stessa già indicate.
Di regola, la clausola risolutiva formerà parte dello stesso contratto, ma altre volte può essere stabilita con un atto autonomo, che dovrà rivestire la stessa forma del contratto a cui si riferisce.
Le parti devono specificare quale o quali sono le obbligazioni che devono essere adempiute, pena la risoluzione.
Per ultima Cassazione (2.) la stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l’unica differenza che, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell’inadempimento non deve essere valutata dal giudice.
Se l’indicazione invece è generica o addirittura il riferimento è al complesso delle pattuizioni, la clausola non avrà alcun valore in quanto di mero stile.
Infatti, per la S.C. (3.), è priva di efficacia in quanto «di stile» la clausola risolutiva espressa redatta in termini generici, ossia non già con riferimento a specifiche inadempienze ma alla violazione di uno qualsiasi dei patti contrattuali, poiché simile clausola nulla aggiunge alle norme degli artt. 1453 e 1455 c.c. onde, per pronunciare la risoluzione, il giudice deve accertare la non scarsa importanza dell’inadempimento.
La risoluzione inoltre non è automatica, non consegue cioè de iure al mancato adempimento, ma è necessario che la parte interessata dichiari all’altra che intende avvalersi della clausola.
Difatti, poi, l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, ex art. 1453 c.c., tendendo ad una pronuncia costitutiva diretta a sciogliere il vincolo contrattuale previo accertamento da parte del giudice della gravità dell’inadempimento, differisce sostanzialmente dall’azione di risoluzione di cui all’art. 1456 c.c., tendente ad una pronuncia dichiarativa dell’avvenuta risoluzione di diritto a seguito del verificarsi di un fatto obiettivo (nel caso di specie, mancata stipula del contratto definitivo nel termine convenuto) previsto dalle parti come determinante per la sorte del rapporto. Ne consegue che, ove la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. sia stata proposta per la prima volta in appello, deve considerarsi domanda nuova, e pertanto preclusa a norma dell’art. 345 c.p.c. (4.).
Inoltre, le fattispecie previste rispettivamente dagli artt. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e 1457 c.c. (termine essenziale per una delle parti), ancorché riguardanti entrambe la risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, hanno propri e differenti presupposti di fatto, tra cui il diverso atteggiarsi della volontà della parte interessata al momento dell’inadempimento dell’altra verificandosi l’effetto risolutivo nella prima, con la dichiarazione dell’intenzione di avvalersi della facoltà potestativa attribuita dalla legge e nella seconda, con lo spirare di tre giorni a partire dalla scadenza dei termini senza che essa abbia dichiarato all’altra di volere l’esecuzione (5.).
Nell’ambito di queste clausole rientrano
A)        la condizione risolutiva in senso tecnico (art. 1353 c.c.), con notevoli differenze: la condizione in senso tecnico produce automaticamente (mentre nella clausola c’è bisogno della dichiarazione) i suoi effetti retroattivi reali (mentre nella clausola gli effetti sono obbligatori, quindi limitati solo alle parti) cioé si esplica  anche nei confronti dei terzi.
B)        la facoltà di recesso unilaterale (art. 1373 c.c.)
C)        la risoluzione di un atto di liberalità per inadempimento del modus.
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1. Tribunale Milano, Sezione 11 civile, sentenza 5 dicembre 2012, n. 13625. Nella specie, in ogni caso, la clausola risolutiva espressa deve ritenersi senz’altro efficace, sussistendo la specifica sottoscrizione ex art. 1341, comma secondo, c.c., con conseguente legittimità della intimata risoluzione contrattuale alla luce del constatato inadempimento
2. Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 20 dicembre 2012, n. 23624
3. Corte di Cassazione, sentenza  12-11-81, n. 5990
4. Corte di Cassazione, sentenza  423 del 12-1-2007
5. Corte di Cassazione, sentenza  3-7-2000, n. 8881, (conf. Corte di Cassazione, sentenza  26-11-94, n. 10102).


 Si ringrazia, per la gentile concessione dell'articolo, lo STUDIO LEGALE D'ISA
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mercoledì 26 giugno 2013

AUMENTO DELL'IMPOSTA DI BOLLO FISSA A 2 EURO ED A 16 EURO

AUMENTO DELL'IMPOSTA DI BOLLO A € 2,00 ED A € 16,00

Con la Legge n. 71/2013, di conversione del D.L. n. 43/2013, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 147 del 25 giugno 2013, sono state apportate delle modifiche agli importi dell'imposta fissa di bollo di € 1,81 e di € 14,62. Tali importi sono ora elevati rispettivamente a € 2,00 e a € 16,00, andando a colpire molti contribuenti. Poiché la Legge n. 71/2013 è entrata in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, i nuovi importi dell'imposta fissa di bollo sono applicati a decorrere da oggi 26 giugno 2013.


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mercoledì 19 giugno 2013

I COLLABORATORI D'AGENZIA: PROTOCOLLO D'INTESA ENASARCO, FIMAA ITALIA, ANAMA


ACCORDO RAGGIUNTO SUI COLLABORATORI D'AGENZIA

In data 3 giugno 2013 le Associazioni di categoria FIMAA Italia ed ANAMA hanno sottoscritto un Protocollo d'intesa con la Fondazione ENASARCO al fine di chiarire la posizione lavorativa dei collaboratori di agenzia immobiliare all'interno della struttura e nei confronti della Fondazione.
Già da alcuni anni diverse agenzie immobiliari sono state oggetto di accertamento da parte degli ispettori ENASARCO a detta dei quali i collaboratori delle agenzie immobiliari, sia iscritti al Ruolo (ora REA) sia non, andavano inquadrati come agenti ai sensi dell'art. 1742 del codice civile. Da ciò ne conseguiva un verbale sanzionatorio (volto a richiedere i contributi spettanti alla Fondazione fino a 5 anni antecedenti l'avvenuto accertamento) che sfociava, molte volte, in un vero e proprio contenzioso tra le parti.
Poiché le cause di opposizione a queste sanzioni si sono concluse con sentenze quasi tutte favorevoli all'ENASARCO, in quanto veniva accertata la continuità e la stabilità della collaborazione grazie, soprattutto, alla fatturazione dei collaboratori che avveniva unicamente in capo all'agenzia, si è deciso di aprire  un tavolo di confronto tra le Associazioni di categoria FIMAA Italia ed ANAMA (dal quale si è chiamata successivamente fuori la FIAIP, non condividendo la linea seguita) e la Fondazione ENASARCO, che è sfociato, dopo numerosi incontri e confronti, nel Protocollo sottoscritto il 3 giugno dai massimi esponenti dei tre Enti.
In questo documento, tutte le parti hanno preso atto che all'interno delle agenzie immobiliari i soggetti che prevalentemente operano con continuità al loro interno sono:
  1. i collaboratori non abilitati all'esercizio dell'attività di mediazione i quali svolgono attività solo connesse ad essa;
  2. i collaboratori abilitati all'esercizio dell'attività di mediazione in quanto iscritti nel Registro delle imprese o nel REA - repertorio delle notizie economiche ed amministrative.
A fronte di ciò, tutti i firmatari hanno concordato che i collaboratori non abilitati alla mediazione che svolgono attività in forma autonoma e con carattere di continuità e stabilità sono legati all'agenzia immobiliare da un rapporto riconducibile al contratto di agenzia di cui al predetto art. 1742 cod. civ. impegnando le due associazioni di categoria a promuovere tra i propri aderenti l'iscrizione all'ENASARCO entro il 31/12/2013 (prorogato successivamente al 31/07/2014, pratica che la Fondazione ha promesso di agevolare fornendo il proprio supporto e la propria consulenza in favore delle imprese del settore.
Inoltre, l'ENASARCO si è impegnata, nell'ipotesi in cui dovessero emergere, in sede di attività ispettiva, rapporti di agenzia non dichiarati, ad applicare, per i prossimi 5 anni, le sanzioni in misura ridotta.
Per i soggetti abilitati, di cui al punto b) che precede, la Fondazione si è infine detta disponibile a presentare un'istanza congiunta di interpello al Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali al fine di pervenire ad una soluzione della questione in quanto le Associazioni di categoria firmatarie ritengono che l'agente abilitato non rientri in alcun modo nella previsione normativa dell'art. 1742 c.c., bensì in quella prevista dall'art. 1754 c.c. e dalla Legge n. 39/1989 e successive modificazioni.
L'APPROFONDIMENTO
A far data dal 01/01/2014 il versamento all'Enasarco prevede una quota minimale annua per l'agente di commercio plurimandatario di euro 417,00 (n. 4 rate trimestrali da euro 104,25 cadauna), che sale ad euro 834,00 (n. 4 rate trimestrali da euro 208,50 cadauna) qualora l'agente sia monomandatario.
Per tutto il 2014 i massimali ammontano ad euro 3.266,00 per i plurimandatari (massimale provvigione annua su cui si versa l'aliquota: euro 23.000,00) ed euro 4.970,00 per i monomandatari (massimale provvigione annua su cui si versa l'aliquota: euro 35.000,00).
In caso di annualità senza emissione di fatture da parte dell'agente, non sarà richiesto il minimale. Di contro, in caso di fatturazione anche di un solo euro, il minimale sarà dovuto.
Va precisato che, in caso di minimale, la quota contributiva a carico dell'agente (calcolata con l'applicazione della metà dell'aliquota contributiva percentuale), potrebbe non essere sufficiente ad integrare il minimale stesso; in questo caso, l'integrazione necessaria è esclusivamente a carico della società preponente. E' bene anche ricordare che il minimale viene frazionato per trimestre di mandato attivo.
Fermi restando i minimali ed i massimali, l'aliquota applicata alle provvigioni fatturate è pari al 14,20% dell'importo (per l'anno 2014), da dividere in parti uguali tra agente e mandante.
Il versamento dell'intera aliquota spetterà all'azienda mandante ma l'importo dovuto sarà suddiviso al 50% tra mandante ed agente, quest'ultimo scalando dalla sua fattura quanto di sua competenza, già anticipato dall'azienda.


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sabato 15 giugno 2013

ACCORDO DI RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE


L'ACCORDO DI RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE

L'ipotesi di un accordo, tra proprietario e conduttore, di riduzione del canone di locazione, inusitata fino a pochi anni fa, è diventata oggi prassi diffusa per fare fronte alla grave crisi che attanaglia il mercato immobiliare, ivi compreso quello delle locazioni, sia  abitative che non. Già da qualche anno anche l'Agenzia delle Entrate si è espressa al riguardo fornendo dei chiarimenti, con la  Risoluzione n. 60/E del 28 giugno 2010, a seguito di un interpello presentato da un contribuente.
L'Agenzia ha stabilito che l'accordo intercorso tra il locatore ed il conduttore volto a ridurre il canone di locazione inizialmente pattuito non incorre nell'obbligo di essere necessariamente comunicato all'Amministrazione finanziaria, a differenza delle cessioni, delle proroghe e delle risoluzioni le quali, ai sensi dell'art. 17 del T.U.R., vanno registrate in termine fisso, anche se stipulate verbalmente, con il versamento dell'imposta (67,00 euro) entro 30 giorni dall'evento.
A tale conclusione sono giunti i tecnici dell'Agenzia rifacendosi all'orientamento dettato dalla Corte di Cassazione (Sezione III, sentenza n. 5576/2003: massimario) ove stabilisce che la sola variazione del canone non è indice di per sé di una novazione di un rapporto di locazione e del suo conseguente trattamento fiscale obbligatorio.
Unica eccezione, il caso in cui l'accordo sia formalizzato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
L'obbligo della comunicazione è stato altresì escluso in quanto il disposto dell'art. 19 del T.U.R. impone di denunciare, entro 20 giorni dal loro verificarsi, solo quegli eventi "che diano luogo ad ulteriore liquidazione d'imposta" (quale sarebbe, ad esempio, l'opposto caso di aumento del canone di locazione).
Poiché l'accordo raggiunto va a determinare una diminuzione della base imponibile, sia ai fini dell'imposta di registro, sia ai fini delle imposte dirette, con conseguente corresponsione di un'imposta minore, diventa interesse delle parti dare data certa all'atto di fronte a terzi, mediante la sua registrazione, rispondendo così a quell'esigenza probatoria proprio nei confronti dell'Agenzia stessa.
Circa la quantificazione dell'imposta l'art 19 del Decreto Legge n. 133/2014 detto "Sblocca Itralia" ha introdotto l'esenzione dalle imposte di registro e di bollo per le scritture con cui le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere. 
Si rammenta infine, per completezza di informazione, che per il pagamento dell'imposta e per la registrazione della scrittura privata dell'accordo si continueranno ad utilizzare il modello F23 (o, in alternativa, il modello F24, a decorrere dal 02/03/2020 e fino al 31/08/2020, data dalla quale sarà possibile effettuare il versamento solo più con il modello F24) ed il modello 69.







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sabato 8 giugno 2013

OBBLIGO INDICAZIONE IPE NEGLI ANNUNCI COMMERCIALI IMMOBILIARI


OBBLIGO DI INDICARE IN PUBBLICITA' L'I.P.E. DELL'IMMOBILE

Con il Decreto Legge n. 63/2013, pubblicato sulla G.U. n 130/2013 ed entrato in vigore il 06 giugno 2013, il Governo ha introdotto nuove disposizioni per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia, al fine di definire le procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea in materia.
Premesso che l'art. 6 comma 1 esordisce stabilendo che: "L'attestato di certificazione energetica degli edifici e' denominato: "attestato di prestazione energetica" ed e' rilasciato per gli edifici o le unita' immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario...(omissis)...", in particolare, qui si vuole evidenziare il disposto contenuto nel successivo comma 8 dello stesso articolo, ove si legge:" Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano l'indice di prestazione energetica (I.P.E.) dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente".
In caso di omessa pubblicazione (novità assoluta a livello nazionale), l'art. 12 comma 10 del citato decreto prevede:" In caso di violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta  di  vendita  o  locazione, come previsto dall'articolo 6, comma 8, il responsabile dell'annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e  non superiore a 3000 euro".
Lo stesso giorno, con un Comunicato Stampa, la Confedilizia è voluta entrare subito nel merito del provvedimento, mettendo a disposizione un breve Vademecum e sostenendo che le disposizioni contenute nel decreto non debbano considerarsi di immediata applicazione, poiché il nuovo testo di legge prevede, al comma 12 dell'art. 6 già citato, l’emanazione di un decreto interministeriale per l’adeguamento del precedente provvedimento sulla documentazione energetica, fissando criteri e contenuti obbligatori del nuovo Attestato di prestazione energetica.
In ogni caso, la validità dell'attestato resta sempre fissata in 10 anni dalla data del rilascio, salvo lavori effettuati successivamente sull'immobile, che comportino un diverso classamento dello stesso.
Nel dubbio ed in attesa di inevitabili futuri chiarimenti al riguardo, onde evitare di ricadere in spiacevoli casi di "pronta e solerte applicazione" della norma da parte degli Enti preposti al controllo, si consiglia di continuare a seguire scrupolosamente i dettami delle singole legislazioni regionali in materia di certificazione energetica (Regione Piemonte:Territorio ed Ambiente) e, in assenza, di quelle nazionali, integrandole con l'attuale decreto (molto importante l'indicazione dell'IPE anche per gli annunci di locazione) e valutando anche l'opportunità di informarsi, presso gli uffici dei singoli Comuni sul cui territorio è ubicato l'immobile, se saranno applicate fin da subito le sanzioni previste dalla nuova normativa.
D'altronde, al di là della querelle sollevata da Confedilizia, non v'è dubbio che il decreto sia, a tutti gli effetti di legge, pienamente in vigore (dovrà comunque essere convertito in legge entro 60 giorni dalla sua pubblicazione) e che gli articoli che prevedono l'obbligo e la sanzione facciano espresso riferimento all'"indice di prestazione energetica", alla "classe energetica corrispondente" ed ai "parametri energetici" e non già al nuovo attesto (APE) anche se da quest'ultimo Confedilizia ha preso lo spunto per denunciare, ai fini dell'applicazione dell'intero impianto normativo, l'assenza dei decreti attuativi.
Per completezza di informazione, vengono riportati qui di seguito due passaggi del decreto che, a giudizio di chi scrive, rivestono un'importanza primaria sia in sede di buona gestione del proprio cespite immobiliare, sia in fase di trattativa di vendita o di locazione.
Sempre l'art. 6, al comma 10 recita: "L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE" (l'attuale A.C.E.).
Il precedente comma 3 dispone invece: "Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita' immobiliari e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici".
NOTA: Il decreto legge n. 145/2013, così come convertito con modificazioni dalla legge n. 9/145 (art 1 comma 8 quater), ha introdotto il seguente caso di esclusione per le locazioni: "8-quater. All'articolo 6, comma 8,  del  decreto  legislativo  19 agosto 2005, n. 192, e  successive  modificazioni,  dopo  la parola: "locazione," sono inserite le seguenti: "ad eccezione delle locazioni degli  edifici  residenziali  utilizzati   meno   di   quattro   mesi all'anno,"; 

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sabato 1 giugno 2013

ECO-BONUS, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E BONUS MOBILI


Pubblichiamo integralmente la parte del Comunicato stampa, emanato in data 31/05/2013 al termine della seduta del Consiglio dei Ministri n.6, riguardante:

ECO-BONUS, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E BONUS MOBILI

"Dopo l’esame iniziato nella scorsa seduta, il Consiglio dei ministri ha definitivamente approvato, su proposta del Presidente del Consiglio, Enrico Letta, del Ministro per gli affari europei, Enzo Moavero Milanesi, del Ministro dello sviluppo economico, Flavio Zanonato e del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, Maurizio Lupi: 

un provvedimento che recepisce la direttiva 2010/31/UE e che mira a dare un’adeguata risposta alla necessaria ed urgente esigenza di favorire la riqualificazione e l’efficienza energetica del patrimonio immobiliare italiano in conformità al diritto dell’Unione Europea e nell’approssimarsi della scadenza degli attuali benefici.

Le finalità del decreto

Il decreto legge ha l’obiettivo di:
  • promuovere il miglioramento della prestazione energetica degli edifici;
  • favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l’integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici;
  • sostenere la diversificazione energetica;
  • promuovere la competitività dell’industria nazionale attraverso lo sviluppo tecnologico;
  • conseguire gli obiettivi nazionali in materia energetica e ambientale.

Cosa cambia per il cittadino

Con l’approvazione del decreto legge è previsto un forte potenziamento dell’attuale regime di detrazioni fiscali che passerà dal 55% per gli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici (detrazione in scadenza il 30 giugno prossimo) al 65%, concentrando la misura sugli interventi strutturali sull’involucro edilizio, maggiormente idonei a ridurre stabilmente il fabbisogno di energia. Un’ultima conferma, e non ne sono previste successive, stabilita per dare la possibilità a quanti non lo avessero già fatto di migliorare l’efficienza energetica del proprio edificio. Così, per le spese documentate sostenute a partire dal 1° luglio 2013 fino al 31 dicembre 2013 o fino al 30 giugno 2014 (per le ristrutturazioni importanti dell’intero edificio), spetterà la detrazione dell’imposta lorda per una quota pari al 65% degli importi rimasti a carico del contribuente, ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Un vantaggio per l’ambiente per l’economia

L’effetto concentrato nel tempo della proroga e l’aumento della percentuale della detrazione possono dare un forte impulso all’economia di settore e in particolare al comparto dell’edilizia specializzata, caratterizzato da una forte base occupazionale, concorrendo in questo momento di crisi al rilancio della crescita e dell’occupazione e allo sviluppo di un comparto strategico per la crescita sostenibile. 

Proprio nell’ottica di recepimento della 2010/31 in materia di prestazione energetica:

  • viene adottata a livello nazionale una metodologia di calcolo della prestazione energetica degli edifici che tenga conto, tra l’altro, delle caratteristiche termiche dell'edificio nonché degli impianti di climatizzazione e di produzione di acqua calda;
  • vengono fissati i requisiti minimi di prestazione energetica in modo da conseguire livelli ottimali in funzione dei costi. I requisiti, da applicarsi agli edifici nuovi e a quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono riveduti ogni 5 anni;
  • nasce la definizione di “edifici a energia quasi zero” e viene redatta una strategia per il loro incremento tramite l'attuazione di un Piano nazionale che comprenda l’indicazione del modo in cui si applica tale definizione, gli obiettivi intermedi di miglioramento della prestazione energetica degli edifici di nuova costruzione entro il 2015, informazioni sulle politiche e sulle misure finanziarie o di altro tipo adottate per promuovere il miglioramento della prestazione energetica degli edifici.
Entro il 31 dicembre 2020 tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a “energia quasi zero”. Gli edifici di nuova costruzione occupati dalle Amministrazioni pubbliche e di proprietà di queste ultime dovranno rispettare gli stessi criteri a partire dal 31 dicembre 2018.
Viene, infine, previsto un sistema di certificazione della prestazione energetica degli edifici che comprenda informazioni sul consumo energetico, nonché raccomandazioni per il miglioramento in funzione dei costi. La redazione dell’attestato è obbligatoria in caso di costruzione, vendita o locazione di un edificio o di un'unità immobiliare, nonché per gli edifici occupati dalla Pubblica Amministrazione.
Il Consiglio dei Ministri, ha inoltre introdotto oggi significative ed importanti novità rispetto alle precedenti proroghe. Tra queste:
  1. la proroga, fino al 31 12 2013, delle detrazioni IRPEF prevista nel decreto legge (50 per cento, dall’ordinario 36 per cento, per spese di ristrutturazioni edilizie fino ad un ammontare complessivo non superiore a 96.000 euro, 48.000 euro nel regime ordinario).
  2. tale proroga è stata estesa anche all’acquisto di mobili finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione, per un massimo di 10 mila euro (in pratica si concede un bonus di 5.000 euro);
  3. le detrazioni riguarderanno anche gli interventi di ristrutturazione relativi all’adozione di misure antisismiche, nonché all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali degli edifici, in base a quanto già previsto dall’art. 16 bis, comma 1, lett. i) del Testo unico delle imposte sui redditi;
  4. si tratta, presumibilmente, dell’ultima conferma per questo genere di benefici fiscali, in quanto espressamente prevista nelle more della definizione di misure ed incentivi selettivi di carattere strutturale, finalizzati a favorire la realizzazione di interventi per il miglioramento e la messa in sicurezza degli edifici esistenti, nonché per l’incremento del rendimento energetico degli stessi".
IL DECRETO LEGGE

DOCUMENTO UTILE
Circolare 29/E/2013 Agenzia delle Entrate
CONSULTAZIONE RAPIDA



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LOCAZIONE: RACCOLTA DI SENTENZE


LOCAZIONE: RACCOLTA DI SENTENZE

In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998)  alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma (art. 3, L 431/98) deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge. 
Cass. civ. Sez. III, 16/01/2013 n. 936.

In tema di locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta. 
Cass. civ. Sez. III, 17/07/2012 n. 12230.

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. 
Cass. civ. Sez. III, 29/05/2012, n. 8561. 

 In tema di locazione di immobili, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni costituisce inadempimento del locatore; un simile comportamento giustifica, quindi, la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del c.c., a meno che il conduttore, non sia a conoscenza della situazione e non l’abbia, pertanto, conseguentemente accettata o che comunque ha svolto di fatto la sua attività, nonostante l’irregolarità dei locali. 
Cass. civ. Sez. III, 07/06/2011 n. 12286.


L'obbligo di risarcire il maggior danno, posto a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore. Tale danno consiste nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Occorre tuttavia tener presente che tale maggior danno, derivando da responsabilità ex contractu, deve essere rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare dal locatore, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo o venale ricavabili dall'astratta configurabilità dell'ipotesi di locazione o di vendita del bene, ma va accertato attraverso la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri concreti propositi di utilizzazione.
App. Roma, Sez. IV, 25/01/2012
Opera la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti laddove risulti disdetto per la scadenza contrattuale, con missiva inviata al conduttore, nel rispetto del termine semestrale di preavviso previsto in seno al contratto di locazione. A tal riguardo non assume alcuna rilevanza la contestazione dell'efficacia della disdetta contrattuale, operata dal conduttore sul presupposto di non aver mai ricevuto la raccomandata a.r. inviatagli dal proprietario dell'immobile. Il disconoscimento "come propria", della firma apposta in calce alla cartolina postale di ricevimento, non vale a dimostrare la mancata ricezione della raccomandata potendo, quest'ultima, essere ricevuta da un soggetto diverso dal destinatario e non operando in relazione alla comunicazione in parola le norme previste per la notificazione degli atti giudiziari con riferimento ai soggetti abilitati alla ricezione dell'atto.
Trib. Milano, Sez. XIII, 23/01/2012
La riscontrata presenza di infiltrazioni di acqua, provenienti da parti comuni dell'edificio condominiale, nell'immobile condotto in locazione, non costituisce una situazione di apprezzabile diminuzione del godimento della cosa locata, tale da giustificare una riduzione del corrispettivo dovuto dal conduttore, tra l'altro legittimato ad agire direttamente nei confronti dei terzi responsabili per le molestie di fatto incidenti sul godimento dell'immobile locato.
Trib. Milano, Sez. VII, 19/01/2012

In materia di locazione, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili o all'abitabilità degli stessi, non costituisce un ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio qualora vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. In applicazione di tale principio, non si configura alcun inadempimento in capo alla locatrice per i vizi dell'immobile e per l'omessa consegna dei certificati di messa a norma dell'impianto elettrico e dell'usabilità dei locali, non prevedendo, il contratto, alcun obbligo della stessa di consegnare alcuna certificazione.
Trib. Bologna, Sez. II, 06/12/2011

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della specifica attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni.
Cass. civ., Sez. III, 29/11/2011, n. 25248

Il conduttore di immobile urbano adibito ad uso non abitativo, il quale abbia esercitato, con esito positivo, il diritto di riscatto del bene alienato ad un terzo in violazione del suo diritto di prelazione, ed abbia continuato anche dopo l'alienazione a detenere l'immobile in forza di contratto di locazione, è tenuto alla corresponsione, in favore del proprietario, unicamente del prezzo di acquisto, e non anche dei canoni di locazione fino alla data in cui la sentenza di retratto sia divenuta efficace in virtù dell'integrale pagamento del corrispettivo.
Cass. civ., Sez. III, 29/11/2011, n. 25230

Qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27 l. n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale "locazione non abitativa transitoria" e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e semprechè risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità.
Cass. civ., Sez. III, 18/04/1996, n. 3663

La locazione stagionale non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione dell'art. 27, sesto comma, della legge n. 392 del 1978, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi al momento dell'originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del conduttore), ma, stante l'obbligo di locare posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti, distinti ancorchè collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, "ad nutum" del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima. Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l'obbligo per il conduttore di rilasciare il bene locato. 
Cass. civ., Sez. III, 21/02/2006, n. 3684

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 cod. civ., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico,idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Nella specie, la S. C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione - e quindi a carico del locatore - gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà). (Rigetta, Trib. Nuoro, 15 Maggio 2002).
Cass. civ., Sez. III, 14/03/2006, n. 5459

Al conduttore che senza le prescritte autorizzazioni amministrative, esercita nell'immobile locato per uso diverso dall'abitativo un'attività commerciale, che implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori non può essere riconosciuta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, dovendosi negare tutela giuridica a chi versi in situazione illecita. Il giudice adito è tenuto, anche d'ufficio, alla verifica di tale condizione ostativa al riconoscimento del diritto all'ottenimento della suddetta indennità, costituendo essa un requisito di fondatezza della domanda avanti a lui proposta. (Rigetta, App. Roma, 5 Giugno 2003).
Cass. civ., Sez. III, 15/01/2007, n. 635
In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione, l'ammontare del canone è rimessa alla libera determinazione delle parti, ma il legislatore ha limitato l'autonomia contrattuale in relazione all'aggiornamento del canone medesimo e all'entità del deposito cauzionale (art. 32, 11 e 41 legge n. 392 del 1978), sicchè la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall'art. 79 legge n. 392 del 1978.
Cass. civ., Sez. III, 15/10/2002, n. 14655

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