A.P.E. ALLEGATO AI CONTRATTI: DALLA NULLITA' ALLA SANZIONE AMMINISTRATIVA
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato alcune prime riflessioni, contenute in un DOCUMENTO, riguardanti le modifiche apportate dal "Decreto destinazione Italia" n. 145 del 23 dicembre 2013 al D. Lgs. n 192/2005 (art. 6 commi 3 e 3-bis).
Riportiamo qui di seguito il testo del D.L. n. 145/2013, modificativo della previgente normativa:
“7.
All’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e
3-bis sono sostituiti dal seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti
di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione
di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita
apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver
ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in
ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia
dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al
contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In
caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette
al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa
pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro
4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata
della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
L’accertamento
e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o,
all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma,
dall’Agenzia delle Entrate, che, per l’ulteriore corso del procedimento
sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto, ai sensi dell’articolo 17 della
legge 24 novembre 1981, n. 689.».
8. Su richiesta di almeno
una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di
cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si
applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto
anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello
stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente
decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza
passata in giudicato.”
Il documento del notariato offre una chiara sintesi sia degli obblighi in materia di certificazione energetica sia delle principali novità introdotte dal decreto.
Con riferimento agli obblighi, il Notariato ricorda:
- "l’obbligo
di DOTAZIONE (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso
di edificio nuovi, di edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o di
edifici pubblici);
- l’obbligo
di ALLEGAZIONE (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede
di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso
di sua violazione, la sanzione della nullità);
- l’obbligo
di CONSEGNA dell’attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l’inserimento
in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore
dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in
ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici);
- l’obbligo
di INFORMATIVA (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di
apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver
ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica
degli edifici)".
Proseguendo nella sua trattazione, il Consiglio del Notariato passa ad elencare le novità portate dal nuovo intervento legislativo:
- "esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di
INFORMATIVA per gli atti traslativi a titolo gratuito;
- precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di
INFORMATIVA riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale,
tutti gli “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”, con ciò
confermando l’interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale
del Notariato;
- precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA
riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità
immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto,
oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni
di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non
soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30
giorni complessivi nell’anno);
- limitazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE ai soli contratti di
nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale
obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i
nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
- eliminazione della NULLITA’ quale sanzione per il caso di violazione
dell’obbligo di ALLEGAZIONE (con possibilità di “sanatoria” per i contratti
stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma,
eventualmente nulli per mancata allegazione dell’attestato energetico);
- previsione di una SANZIONE PECUNIARIA per la violazione
dell’obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto,
con l’inserimento dell’apposita clausola, dell’adempimento degli obblighi di
INFORMATIVA e di CONSEGNA; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli
obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA, ed al requisito formale dell’attestazione
ad opera dell’acquirente e del conduttore dell’avvenuto loro adempimento, requisito
la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione".
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