NEWS: LE NOVITA' SULLE IMPOSTE 2014 PRESE IN ESAME DALL'AGENZIA DELLE ENTRATE

NEWS: LA CIRCOLARE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE SULLE IMPOSTE 2014

Il 21 febbraio ultimo scorso l'Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 2/E riguardante le modifiche, entrate in vigore nel 2014, apportate alla tassazione applicabile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.

In estrema sintesi, per gli atti aventi ad oggetto diritti immobiliari sono state previste solo tre aliquote d'imposta, del 2, del 9 e (in alcuni casi) del 12 per cento. Attenzione però: l'imposta risultante dall'applicazione di queste aliquote non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro.

La nuova normativa ha anche previsto l'esenzione da:

• imposta di bollo
• tasse ipotecaria
• tributi speciali catastali

per tutti gli atti assoggettati all'imposta di registro nonché per gli atti e le formalità "direttamente conseguenti", facendo scontare a detti atti solo le imposte, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.
Particolare attenzione va invece posta all'avvenuta soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, per gli atti assoggettati all'imposta di registro, con solo alcune eccezioni tra cui:

• le agevolazioni previste in materia di piccola proprietà contadina;
• nell'ambito dei procedimenti di separazione e divorzio;
• per gli atti di conciliazione giudiziale.

Va infine ricordato che sempre dal 01/01/2014 l'importo di ciascuna delle imposte fisse, di registro, ipotecaria e catastale, previsto dalla previgente legislazione in misura fissa, è passato dai 168 euro ai 200 euro.
La Circolare in esame si è rivelata particolarmente preziosa perché, oltre a trattare ed a chiarire casi specifici di trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, riporta utili tabelle riassuntive di facile consultazione.

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PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE IN CONTANTI: SI RIAPRE UNO SPIRAGLIO

PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVA IN CONTANTI

Con la Legge di Stabilità 2014 è stato introdotto l'obbligo di effettuare il pagamento dei canoni di locazione di unità abitative con modalità che escludano l'uso del contante.

Infatti, il comma 50 dell'art. 1 della Legge n. 147/2013 testualmente recita: “I pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, in forme e modalità che escludano l'uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore”.

Da più parti si è immediatamente contestata l'iniquità della norma, eccependo persino la sua legittimità costituzionale.

Contestualmente, sono pervenuti all'Agenzia delle Entrate numerosi quesiti e richieste di chiarimento, che hanno anche investito, nel dare una risposta, il Dipartimento del Tesoro del Ministero dell'Economia e delle Finanze il quale ha emanato la nota di chiarimento M.E.F. 05/02/2014.

In via preliminare, ma tutt'altro che secondaria come importanza, il Ministero ha precisato che, ai fini dell'irrogazione delle sanzioni con finalità di antiriciclaggio ed antiterrorismo, rileva unicamente il limite stabilito dall'art. 49 del D. Lgs. n. 231/07, in cui si fa espresso riferimento solo alle somme pari o superiori ad euro mille.

Data questa premessa, la Nota del Ministero conclude precisando che: "Per quanto qui rileva, deve conseguentemente desumersi che, fermo il limite di carattere generale di cui all’art. 49 d.lgs. n. 231/07, la finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria all'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti contraenti".

Pur con la dovuta prudenza, è doveroso qui sottolineare come il chiarimento offerto dal Ministero dell'Economia e delle Finanze se da un lato non abroga la norma di legge, tuttora in vigore, dall'altro la priva di efficacia, precisando che le sanzioni attualmente previste dalle norme antiriciclaggio siano applicabili solo in caso di pagamenti in contanti pari o superiori ad euro mille.

Da più parti si auspica che questa Nota rappresenti un punto di partenza per la riformulazione dell'attuale norma di legge che ha creato, fin dalla sua entrata in vigore, numerosi problemi di applicazione, complicando ulteriormente la vita di moltissimi inquilini e proprietari di immobili abitativi.

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VENDITA IMMOBILIARE: IL MANCATO OTTENIMENTO DEL CONSENSO DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI

IL CASO

IL MANCATO OTTENIMENTO DEL CONSENSO DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI

La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II, n. 3 del 02 gennaio 2014 ha affrontato un interessante argomento riguardante la vendita di un immobile appartenente a più comproprietari.

Nello specifico, la Cassazione ha trattato il caso di un incarico di vendita conferito ad una agenzia immobiliare da parte di uno solo dei comproprietari.

A seguito dell'attività svolta per reperire un acquirente, l'agenzia immobiliare raccoglieva, in controfferta, una proposta d'acquisto che l'incaricante accettava.

Tuttavia, alla data fissata per il preliminare, la comproprietaria che aveva conferito l'incarico non si presentava, dichiarando di non avere ottenuto il consenso a vendere da parte degli altri comproprietari.

A questo punto l'agenzia immobiliare conveniva in giudizio la venditrice per richiedere il pagamento della penale, prevista nell'incarico, nel caso di rinuncia  a vendere.

Pur nella specificità del caso preso in esame, la Suprema Corte esamina nella sua sentenza alcuni aspetti che è bene tenere presente in caso di situazioni analoghe a questa.

Innanzitutto, va da sé che, in presenza di più comproprietari, è sempre opportuno raccogliere l'incarico da tutti gli aventi diritto, pur essendo assolutamente legittimo e valido un incarico di vendere sottoscritto solo da uno o da una parte di essi.

Una considerazione, che emerge dalla lettura delle motivazioni rese, riguarda l'applicazione della penale; l'incarico firmato legittimava la richiesta di una somma a titolo di penale nel caso di rinuncia a vendere ovvero di revoca del suddetto. Il quesito se il mancato ottenimento del consenso degli altri comproprietari possa essere equiparato ad una rinuncia a vendere resta tuttavia senza risposta.

Questo perché l'incaricante, avendo accettato la proposta d'acquisto raccolta dal mediatore, aveva fatto maturare in capo a quest'ultimo il diritto alla provvigione, in quanto, con la conclusione del contratto era sorto "tra le parti un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno", escludendo in questo modo qualsiasi pretesa risarcitoria a titolo di penale da parte dell'agenzia immobiliare.

Per riassumere, secondo la Suprema Corte il contratto concluso, ancorché non perfezionatosi con il consenso degli altri comproprietari, fa comunque sorgere in capo all'agente immobiliare il diritto alla provvigione e, contestualmente, legittima il promittente l'acquisto ad agire nei confronti dell'incaricante venditore il quale, accettando la proposta, ha fatto concludere il contratto ex art. 1326 c.c. ma non ha reso possibile il futuro trasferimento della proprietà in quanto non è riuscito ad ottenere la promessa a vendere da parte degli altri comproprietari pro-indiviso.

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