ABROGATE LE NORME CONTRO GLI AFFITTI IN NERO

ABROGATE LE NORME CONTRO GLI AFFITTI IN NERO

Con sentenza n. 50/2014, depositata il 14 marzo 2014, la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale). Si tratta delle note norme (vedi allegato) che permettevano agli inquilini, nella sostanza, di denunciare alla Agenzia delle Entrate affitti "in nero", ottenendo quale risultato un contratto di durata quadriennale, con diritto ad un rinnovo di pari periodo, per un canone determinato in base al triplo della rendita catastale. La casistica contemplata, per quanto inerente i relativi presupposti, spaziava dalla semplice mancata registrazione del contratto entro il termine stabilito dalla legge, alla registrazione di un contratto riportante un importo inferiore a quello effettivo, alla registrazione di un contratto di comodato fittizio.

Le norme in oggetto, in conseguenza di quanto sopra, hanno perso qualsivoglia efficacia ad effetto immediato ed "ex tunc" e cioè con l'estensione dell'inefficacia delle norme in oggetto ai giudizi ancora pendenti al momento della pronuncia della Consulta, ad esclusione dei procedimenti decisi con sentenza ormai passata in giudicato. I Giudici di svariati Tribunali, investiti di cause tra proprietario e inquilino, avevano rimesso la questione all'esame della Corte Costituzionale, rilevando nella legge delle incongruità in merito alle conseguenze civilistiche (sostanzialmente il sorgere di un nuovo contratto), derivanti dalla  tardiva registrazione unilaterale da parte dell'inquilino, senza intervento del giudice. Ciò anche con riferimento ai principi espressi in precedenti pronunce della Consulta, sul punto che ad inadempienze di carattere fiscale dovrebbero seguire sanzioni solo parimenti fiscali e non conseguenze sui rapporti contrattuali tra le parti e sui diritti dagli stessi derivanti.

La questione di merito non può però dirsi completamente esaurita con la pronuncia della Corte, visto che l'illegittimità costituzionale è stata dichiarata per "difetto di delega"; ciò sta a significare che la Corte ha ritenuto che il governo, nel pronunciare a suo tempo il decreto legislativo in oggetto, in quanto delegato dal Parlamento a legiferare in materia fiscale, abbia ecceduto dalla delega introducendo le norme in oggetto, che sono state in conseguenza di ciò dichiarate costituzionalmente illegittime.

Ciò non esclude pertanto che sia pronunciato, a disciplinare la materia, un futuro provvedimento legislativo che reintroduca sanzioni, il tutto, auspicabilmente, tenendo però conto delle numerose criticità evidenziate dai giudici di merito e dalla stessa corte costituzionale.
Merita di essere notato e portato alla attenzione che la Corte Costituzionale, pur nell'ambito ristretto dell'esame della legittimità della delega, abbia introdotto in motivazione delle considerazioni di interesse anche per il merito (ai fini delle future produce legislative), evidenziando che "nella citata legge di delegazione si formula un preciso enunciato, formalmente e sostanzialmente evocabile quale principio e criterio direttivo generale, secondo il quale – nel richiamare (art. 2, comma 2, lettera c), «razionalità e coerenza dei singoli tributi e del sistema tributario nel suo complesso» (compresi, dunque, i profili di carattere sanzionatorio ed i “rimedi” tecnici tesi a portare ad emersione cespiti o redditi assoggettabili ad imposizione) – espressamente prescrive di procedere all’esercizio della delega nel «rispetto dei princípi sanciti dallo statuto dei diritti del contribuente di cui alla legge 27 luglio 2000, n. 212». Statuto che, a sua volta, come ricordato, prevede, all’art. 10, comma 3, ultimo periodo, che «Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto»: con l’ovvia conseguenza che, tanto più, la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata."

NOTA

Norme dichiarate illegittime

(articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23)

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.


(Fonte: Casemagazine Torino 31-03-2014)

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LE GUIDE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Nel mese di febbraio u.s. ha visto la luce la nuova Guida dell'Agenzia delle Entrate che ha trattato, in modo esaustivo, il tema delle agevolazioni fiscali legate alla ristrutturazione edilizia.

Nel dettaglio, la guida si è occupata di individuare i soggetti per i quali è possibile fruire della detrazione IRPEF ed i lavori per i quali spettano le detrazioni.

Un capitolo importante è stato dedicato al trattamento fiscale dell'IVA legata alla ristrutturazione edilizia andando successivamente ad individuare (capitolo 3) le condizioni richieste, ai fini della detrazione, nel caso di acquirenti e di assegnatari di immobili ristrutturati.

La pubblicazione ha anche preso in esame la detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari per la costruzione e la ristrutturazione dell'unità immobiliare a condizione che questa venga adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.
L'informativa si conclude con una sufficientemente dettagliata elencazione dei lavori ammessi alla detrazione IRPEF, distinguendo tra opere eseguite nelle singole unità abitative ed opere portate a termine sulle parti condominiali.

L'AGENZIA INFORMA

LA NUOVA GUIDA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE: APRILE 2015

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OBBLIGO PAGAMENTI ELETTRONICI MEDIANTE POS

PAGAMENTI ELETTRONICI: OBBLIGO DEL POS

Il D.L. n. 179/2012, convertito con modificazioni nella L. 221/2012, noto come “Decreto Sviluppo bis”, ha introdotto, per tutti i soggetti che effettuano attività di vendita di prodotti e di prestazione di servizi (ivi compresi i professionisti), di accettare pagamenti elettronici e, di conseguenza, di dotarsi di POS (Point of sale).

L’art. 15, comma 4 aveva fissato la decorrenza dell’obbligo al 1° gennaio 2014.

Il successivo comma aveva poi demandato al Ministero dello Sviluppo economico, di concerto con il Ministero dell’economia e delle finanze, sentita la Banca d’Italia, l’emanazione di un decreto di attuazione.

Il decreto ministeriale, emanato il 24 gennaio 2014 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 21 del 27 gennaio scorso, entrerà in vigore decorsi 60 giorni dalla sua pubblicazione e, quindi, l’obbligo del POS scatterà dal prossimo 28 marzo. Il pagamento minimo che si potrà perfezionare con il POS sarà di 30 euro.

Lo stesso decreto, tuttavia, ha previsto, in via transitoria, che fino al 30 giugno 2014, vi saranno obbligati solo i soggetti che, nel 2013, hanno realizzato un fatturato superiore ai duecentomila euro. 

Non è peraltro detto che, alla data del 30 giugno prossimo, l’obbligo divenga generalizzato, in quanto lo stesso decreto ministeriale prevede, all'art. 3, che, con successivo decreto da emanarsi entro 90 giorni dalla sua entrata in vigore, si possano individuare nuove soglie e nuovi limiti minimi di fatturato, rispetto a quelli ora previsti. 

Parimenti, si è in attesa di un possibile slittamento della data di inizio dell’obbligo, in quanto in commissione al Senato sono stati approvati due emendamenti al decreto Milleproroghe tendenti a fissare la nuova data al 30 giugno 2015.

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AGENZIA DELLE ENTRATE: ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE 2013

Ancora in calo le vendite ed i prezzi del comparto immobiliare italiano

Con un Comunicato Stampa del 10 marzo ultimo scorso l’Agenzia delle Entrate ha presentato i dati emersi dall’andamento del mercato immobiliare in Italia nel 2013, contenuti nella Nota trimestrale dell'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e riferiti al periodo ottobre-dicembre 2013.

L’Agenzia ha rilevato una ulteriore flessione nel numero delle compravendite pari all’8,9% rispetto all’anno precedente.

Infatti, il numero totale delle unità immobiliari compravendute si è attestato su 904.960, circa 88.000 in meno rispetto al 2012; di queste, 403.124 sono state le transazioni degli immobili residenziali.

Il dato peggiore lo ha registrato il comparto immobiliare del terziario (-11,0%), seguito a breve dal settore residenziale con il suo –9,2%. Un po’ meno peggio hanno fatto il commerciale (-7,3%) ed il produttivo (-7,7%), questi ultimi due perché avevano già registrato delle forti contrazioni negli anni precedenti.

Va ricordato che il dato dell’ultimo trimestre, e di conseguenza anche quello annuale, risente dello spostamento di parte dei rogiti dagli ultimi mesi del 2013 ai primi mesi del 2014 per sfruttare la più conveniente imposta di registro. Tenendo conto di questo fenomeno, le vendite degli ultimi tre mesi del 2013 risulterebbero sostanzialmente in linea con quelle del trimestre immediatamente precedente.

La Nota dell’OMI ha anche riscontrato meno compravendite nelle otto maggiori città italiane, ad eccezione di Milano, che registra un incremento di compravendite del 3,4% e Bologna, che riporta anch’essa un aumento dell’1,5%. Le città che presentano una riduzione più marcata sono Napoli e Genova, che segnano rispettivamente un -15,2% e un -10,3%, seguite da Torino (-8,2%) e Roma (-7,3%). La diminuzione è stata più contenuta al Nord (-8,2%), mentre il Centro e il Sud hanno perso oltre il 10% sul volume delle compravendite rispetto all’anno precedente.

Con riguardo all’andamento dei prezzi, nel secondo semestre del 2013 si è rilevato ovunque una diminuzione delle quotazioni medie: rispetto all’inizio dell’anno, le città che rilevano le flessioni maggiori sono Torino (-4,0%), Genova (-3,8%) e Napoli (-3,1%), mentre più lievi sono quelle rilevate nelle città di Verona (-0,2%), Venezia (-0,4%) e Milano (-0,5%).

Con riferimento ai soli dati del quarto trimestre 2013, analizzato nella Nota Omi, le compravendite totali risultanti sono state 249.974, pari al -7,5% rispetto allo stesso periodo del 2012. Più contenuto risulta il calo nelle province delle principali città (-5,6%) e dei centri urbani non capoluoghi (-7,7%), rispetto a quello nazionale complessivo (-8,0%).

TABELLA N. COMPRAVENDITE IMMOBILI RESIDENZIALI

(Fonte: Agenzia delle Entrate)

2005     858.476

2006     869.307

2007     808.828

2008     684.033

2009     609.455

2010     611.879

2011     598.225

2012     444.017

2013     403.125

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NEWS: IL PIANO CASA

NEWS: ESTRATTO DEL TESTO DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI N.6 DEL 12 MARZO 2014

EMERGENZA ABITATIVA - DECRETO LEGGE

Il Consiglio dei Ministri ha approvato, su proposta del Presidente, Matteo Renzi, e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Maurizio Lupi, un decreto legge per far fronte al disagio abitativo che interessa sempre più famiglie impoverite dalla crisi economica.

Il Piano Casa prevede interventi per 1 miliardo e 741 milioni di euro con tre obiettivi:

• il sostegno all’affitto a canone concordato
• l’ampliamento dell’offerta di alloggi popolari
• lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale

nel link le slide del provvedimento (http://www.mit.gov.it/mit/mop_all.php?p_id=17973)

Finanziamento dei fondi dedicati alle locazioni
Il primo obiettivo del decreto legge è fornire immediato sostegno economico alle categorie sociali meno abbienti che ad oggi non riescono più a pagare l’affitto. E proprio in risposta a tale emergenza è stato deciso di incrementare rispettivamente con 100 milioni il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione e 226 milioni  il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli. Nello specifico:

• Il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione che già aveva una dotazione di 100 milioni (50 per il 2014 e altri 50 per il 2015) verrà raddoppiato a 200 milioni (100 per il 2014 e 100 per il 2015).
• Il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli che già aveva una dotazione di 40 milioni di euro, è stato incrementato di 226 milioni ripartiti negli anni 2014-2020. Di fatto è stato reso strutturale.

Riduzione della cedolare secca per contratti a canone concordato
Per favorire l’immissione sul mercato degli alloggi sfitti si riduce dal 15 al 10%, per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota della cedolare secca di cui si potrà usufruire anche in caso di abitazioni date in locazione a cooperative o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione

Modifiche della disciplina del Fondo per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione

Per attenuare le tensioni sul mercato delle locazioni (2,5 milioni di famiglie in affitto pagano un canone superiore al 40% del loro reddito) la norma prevede che le risorse del Fondo Affitto sono destinate anche alla creazione di strumenti a livello comunale (ad es. Agenzie locali) che svolgano una funzione di garanzia terza fra proprietario e affittuario:

• per i mancati pagamenti del canone;
• per eventuali danni all’alloggio.

La norma prevede inoltre che le procedure previste per gli sfratti per morosità si applicano sempre alle locazioni di cui al presente comma, anche per quelle per finita locazione.

Misure per l’ampliamento dell’offerta di edilizia residenziale pubblica

Si prevede un Piano di recupero di immobili e alloggi di Edilizia residenziale pubblica (ex IACP) che beneficerà dello stanziamento di 400 milioni di euro con il quale finanziare la ristrutturazione con adeguamento energetico, impiantistico e antisismico di 12.000 alloggi.
Inoltre viene previsto un ulteriore finanziamento di 67,9 milioni di euro per recuperare ulteriori 2.300 alloggi destinati alle categorie sociali disagiate (reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, nucleo familiare con persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, figli fiscalmente a carico e che risultino soggetti a procedure esecutive di rilascio per finita locazione)

Offerta di acquisto degli alloggi ex IACP agli inquilini

L’obiettivo è incrementare l’offerta di alloggi sociali anche attraverso attività di recupero, manutenzione e gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica senza consumo di nuovo suolo. Viene così prevista la conclusione di accordi con regioni ed enti locali per  favorire l’acquisto degli alloggi ex IACP da parte degli inquilini e destinare il ricavato al recupero alla realizzazione di nuovi alloggi
Per favorire l’acquisto degli alloggi da parte degli inquilini è prevista la costituzione di un Fondo destinato alla concessione di contributi in conto interessi su finanziamenti per l’acquisto degli alloggi ex IACP, che avrà una dotazione massima per ciascun anno dal 2015 al 2020 di 18,9 milioni di euro per un totale di 113,4 milioni.

Più vantaggi per chi abita in un alloggio di edilizia popolare
Si prevede che per gli anni 2014, 2015 e 2016 ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria abitazione principale spetta una detrazione complessivamente pari a:

• 900 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• 450 euro, se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non supera i 30.987,41 euro.

Più vantaggi per chi mette in affitto alloggi sociali nuovi o ristrutturati 
I redditi derivanti dalla locazione di alloggi nuovi o ristrutturati non concorrono alla formazione del reddito d’impresa ai fini IRPEF/IRES e IRAP nella misura del 40 per cento per un periodo non superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori

Riscatto a termine dell’alloggio sociale
Trascorsi almeno 7 anni dalla stipula del contratto di locazione, l’inquilino ha facoltà di riscattare l’unità immobiliare. Con decreto MIT di concerto MEF, previa intesa Conferenza unificata, sono disciplinate le clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto, ferma restando la validità dei contratti di locazione stipulati prima delle entrata in vigore del presente decreto
Chi acquista ha 2 vantaggi: 1) l’Iva dovuta dall’acquirente (che è incassata da chi vende per riversarla allo Stato) viene corrisposta solo al momento del riscatto e non all’inizio; 2) il reperimento del fabbisogno finanziario residuo per l’acquisto è rimandato al momento dell’atto di acquisto. Chi vende rimanda la tassazione IRES e IRAP sui corrispettivi delle cessioni alla data del riscatto

Lotta all’occupazione abusiva
Più rigore nei confronti di chi occupa abusivamente un immobile che non potrà chiedere né la residenza, né l’allacciamento ai pubblici servizi. Una norma che mira al ripristino delle situazioni di legalità che l’attuale quadro normativo non riesce a garantire.

Detrazione bonus mobili
La spesa per l'acquisto di mobili a seguito di ristrutturazione, su cui sono previste detrazioni Irpef potrà essere superiore a quella per la ristrutturazione stessa. Il tetto massimo per la spesa complessiva resta a 10mila euro.

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