PREZZO VALORE E SALDO SUCCESSIVO ALL'ATTO PUBBLICO

IL MECCANISMO DEL PREZZO VALORE IN CASO DI SALDO DIFFERITO

Con la Risoluzione n. 53/E del 20 maggio 2014 l'Agenzia delle Entrate ha dato risposta ad un quesito di un contribuente, andando a chiarire un aspetto importante del cosiddetto meccanismo del "prezzo-valore".

Ai fini dell'applicazione del "prezzo-valore" e della relativa tassazione è necessario che le parti, aventi diritto, rendano in atto un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica dell'importo versato e delle modalità di pagamento del corrispettivo.

In mancanza di detta dichiarazione l'Amministrazione finanziaria può intervenire e sottoporre ad accertamento di valore l'immobile oggetto del trasferimento, nonché disapplicare la tassazione agevolata. 
Ma non solo.

Il problema nasce nel caso in cui le parti abbiano previsto il pagamento del saldo del prezzo successivamente al rogito notarile, non risultando per loro possibile fornire gli estremi di quei pagamenti che non sono stati ancora effettuati alla sottoscrizione dell'atto pubblico. In questo caso, chiedeva il contribuente, non si può applicare il beneficio del "prezzo valore"? Il quesito posto è di una certa rilevanza in quanto la violazione dell'obbligo di dichiarare in atto, oltre al valore effettivo della vendita, anche gli estremi dei pagamenti comporta:

• una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro ai fini dell'imposta di registro;
• l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di valore ex art. 52, comma 1 del T.U.R.;
• una sanzione di natura penale per dichiarazione mendace ex art. 76 D.P.R. n. 445/2000
• la disapplicazione della norma agevolata

L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la tracciabilità possa essere pretesa solo in relazione a quei pagamenti che sono già stati effettuati alla data della sottoscrizione dell'atto pubblico. Per quanto concerne i pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari, l'obbligo può essere assolto fornendo sempre in atto gli elementi utili alla loro identificazione in termini di

• tempi
• importi
• modalità di versamento del saldo del prezzo

Queste indicazioni, peraltro, vengono riportate a tutela delle parti in quanto disciplinano le modalità ed i tempi dell'incasso del residuo prezzo.
In presenza di tali indicazioni l'Agenzia delle Entrate  ha escluso che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione dell'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento, con sostanziale disapplicazione del regime del "prezzo-valore".

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ELENCO DEGLI ARTICOLI SUDDIVISI PER ARGOMENTO

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IL NUOVO PROTOCOLLO DELL' IMMOBILE PER L'AGENTE IMMOBILIARE

PUBBLICATO IL NUOVO PROTOCOLLO "LIBRETTO DELL'IMMOBILE"

E' stato pubblicato, a cura della Redazione di Infocasa, con il contributo di alcuni colleghi e dei nostri consulenti, il nuovo Protocollo del libretto dell'immobile per gli agenti immobiliari. Esso consiste in un elenco di voci, da allegare al fascicolo dell'immobile che si è acquisito per la vendita  e che, attraverso una semplice operazione di "spunta", può diventare un utile promemoria che permette all'operatore di avere sempre ben presente quali informazioni dell'immobile sono a lui note e quali, invece, devono essere ancora raccolte o chiarite.

La pubblicazione di questo Protocollo ha molteplici finalità. Oltre alla sua praticità intrinseca, nel caso in cui questo promemoria venisse utilizzato da molti operatori immobiliari la sua diffusione permetterebbe di uniformare il lavoro facilitando le collaborazioni in quanto si andrebbe ad interagire con colleghi che utilizzano la stessa metodologia di lavoro. Inoltre, seppure questo elenco non rappresenti in alcun modo un protocollo a cui è tenuto l'agente immobiliare ad adeguarsi, pena una sua responsabilità professionale, è pur vero che costanti sentenze di Cassazione hanno continuamente alzato l'asticella del grado di professionalità che viene richiesto ad un mediatore perché possa venire considerato soddisfacente e corretto il suo operato e tale protocollo potrebbe aiutare l'operatore proprio in tal senso.

Per scaricare il Protocollo del libretto dell'immobile in formato .pdf clicca QUI.

In allegato al Protocollo è stato anche realizzato un comodo Vademecum che analizza, seppure in estrema sintesi, tutte le voci contenute nell'elenco, offrendo interessanti spunti da tenere a mente per una corretta commercializzazione dell'immobile.

Per scaricare il Vademecum in formato .pdf clicca QUI .

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La Redazione ringrazia per il loro prezioso ed insostituibile contributo

Andrea, Beppe, Giorgio, Giuseppe, Nicola e Stefano.

RIPARTIZIONE SPESE ACCESSORIE TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO

LA NUOVA RIPARTIZIONE DELLE SPESE ACCESSORIE NELLE LOCAZIONI

Il 30 aprile 2014  la Confedilizia, unitamente ai 3 sindacati degli inquilini, Sunia, Sicet e Uniat ha registrato a Roma la nuova TABELLA ONERI ACCESSORI che fornisce chiare indicazioni su come ripartire le spese accessorie tra il proprietario e l'inquilino.

Rispetto alla precedente stesura, risalente ormai a 15 anni or sono, la nuova tabella presenta alcune novità importanti, prime fra tutte il fatto che il documento sia frutto di un accordo condiviso tra le principali sigle sindacali di categoria, aspetto che dà un peso maggiore al documento, oltre all'avvenuta registrazione dello stesso che ha conferito, oltre alla data certa, una maggiore ufficialità all'accordo raggiunto.

Nel dettaglio, si può dire che, in linea di massima, all’inquilino spettano sempre tutte le spese di manutenzione ordinaria, di riparazione e gestione degli impianti nonché quelle dei consumi legati alle varie utenze; ai proprietari, invece, spettano le spese di manutenzione straordinaria e quelle di rifacimento o di installazione di nuovi impianti nonché per la loro messa a norma.

Per fare un esempio, le spese per l’installazione o la sostituzione di un impianto da fonti rinnovabili competono al locatore, mentre quelle per la sua manutenzione e quelle legate ai consumi spettano al conduttore.

In ogni caso, l'utilizzo di queste tabelle permette di risolvere, sul nascere, questioni che potrebbero poi trascinarsi fino a trasformarsi in litisconsorzio tra le parti.

Un altro motivo, legato all’aggiornamento di queste tabelle di ripartizione delle spese, è dato dal fatto che nel corso degli anni si è reso necessario adeguarsi alle numerose innovazioni tecnologiche  che oggi sono di uso comune, come gli impianti di videosorveglianza, il cablaggio dei condomini, l’installazione di antenne satellitari o di impianti integrati per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Il principio su cui si fonda questa nuova Tabella di oneri accessori consiste in una rigorosa delimitazione degli ambiti di spesa tra l’uno e l’altro soggetto interessato e, per i nuovi contratti, potrà essere semplicemente richiamata, senza bisogno quindi di allegarla e di andare incontro ad ulteriori spese di bollo.

E' consigliabile pertanto inserire in contratto la seguente clausola: "Oneri: le parti si danno e prendono reciprocamente atto che gli oneri accessori tutti, legati al presente contratto di locazione, saranno ripartiti in base alla Tabella oneri accessori - ripartizione fra locatore e conduttore - concordata tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat, registrata il 30 aprile 2014 a Roma, presso l'Ufficio Territoriale Roma 2 dell'Agenzia delle Entrate, al n. 8455/3".

Quanto sopra, fermo restando l'obbligo di utilizzare la Tabella oneri accessori contenuta nel D.M. 30/12/2002 quale ALLEGATO G, in caso di contratti di locazione sottoscritti a canone concordato.
In ogni caso, è consigliabile prendere queste tabelle come punto di riferimento anche per i contratti già in essere in modo tale da chiarire fin da subito eventuali dubbi o divergenze che dovessero sorgere tra proprietario ed inquilino evitando così il ricorso a procedure legali più costose.

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