L'ART. 23 DEL DECRETO LEGGE "SBLOCCA ITALIA"
L’art. 23 del DL 133/2014, con
effetto dal 13.9.2014, convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014, disciplina in maniera puntuale i “contratti di godimento
in funzione della successiva alienazione di immobili”, cioè delle operazioni
di c.d. “rent to buy”. Con tale espressione si indicano, ad esempio, i
contratti di locazione con patto di futura vendita, ovvero i contratti che
consentono l’iniziale attribuzione dell’immobile in godimento, con impegno
futuro all’acquisto. Operazioni di tal genere hanno avuto ampia diffusione
negli ultimi anni, a causa della crisi del mercato immobiliare. Per questo
motivo, il legislatore ha voluto disciplinarli come figura contrattuale tipica,
fornendone una disciplina civilistica, in modo da rendere più agevole e
“sicura” la stipula di operazioni di “rent to buy”.
La nuova fattispecie tipica viene
definita come il contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede
l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il
conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al
corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La
nuova tipologia contrattuale coniuga quindi in un’unica fattispecie caratteri
propri della locazione e della compravendita.
La nuova tipologia contrattuale
trova applicazione:
- con riferimento ad ogni tipologia di immobile (fabbricati abitativi, fabbricati strumentali, terreni, ecc.);
- indipendentemente dalle parti contrattuali (persone fisiche, imprese, soggetti che agiscono nell’esercizio di arti o professioni, ecc.).
Il contratto si risolve in caso
di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni che
deve essere determinato dalle parti contrattuali, comunque in misura non
inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
La nuova disciplina prevede che
il contratto di “rent to buy” sia trascritto come un contratto preliminare. Ciò
comporta la necessità che il contratto sia redatto in forma pubblica (atto
pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione del “rent to buy”
consente di estendere ad esso:
- l’effetto “prenotativo” tipico della trascrizione del contratto preliminare (in virtù del quale, ove il contratto definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo); peraltro, per il “rent to buy”, i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata del contratto di locazione, per un periodo non superiore a 10 anni (ritenuto congruo ai contratti “rent to buy”, ben più lungo dell'usuale termine di tre anni dell'effetto “prenotativo” – efficacia verso i terzi della trascrizione - di un normale contratto preliminare trascritto);
- la disciplina della cancellazione della trascrizione;
- il privilegio speciale sull’immobile oggetto di contratto, a garanzia dei crediti del futuro acquirente, in caso di inadempimento del venditore;
- l’iscrizione di ipoteca sul bene oggetto del contratto.
Durante la fase di “godimento”
dell’immobile, trovano applicazione (in luogo delle norme sulla locazione
immobiliare), le norme civilistiche sull’usufrutto (in quanto compatibili),
in relazione:
- alla redazione dell’inventario (art. 1002 c.c.);
- alla garanzia (artt. 1002 e 1003 c.c.);
- alla suddivisione delle spese (artt. 1004 - 1007 c.c.);
- alle pretese di terzi (artt. 1012 e 1013 c.c.).
Viene prevista una specifica
disciplina per il caso di inadempimento o fallimento di una delle parti. In
particolare, viene disposto che:
- in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
- in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto;
- in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67 co. 3 lett. c) della legge fallimentare, a norma del quale non sono soggetti all’azione revocatoria gli atti trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. (tra i quali rientra il “rent to buy”), i cui effetti non siano cessati per effetto dell’esaurimento della durata massima dell’effetto prenotativo, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente, purché alla data della dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
- in caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 della legge fallimentare, relativo alla disciplina dei rapporti pendenti.
Se il curatore fallimentare si
scioglie dal contratto, si applicano le suddette disposizioni previste in
caso di risoluzione per inadempimento.
Per quanto riguarda il
trattamento fiscale del rapporto, purtroppo, contrariamente ad una prima
interpretazione estensiva e di portata generale del DL 133/2014, si ritiene ora
che il medesimo non disciplini i profili fiscali dei contratti “rent to buy”
tranne che per quelli aventi ad oggetto alloggi sociali, ai quali è stata
invece espressamente prevista l’estensione della disciplina fiscale recata
dall’art. 8 del DL 28.3.2014 n. 47, conv. L. 23.5.2014 n. 80.
La legge di conversione,
inserendo il comma 1-bis, precisa esclusivamente che le parti definiscono in
sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il
concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di
acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
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