E DESTINATI A ESSERE LOCATI
Con l’art. 21 del DL 133/2014 (convertito
con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014) sono
state introdotte disposizioni volte ad incentivare l’investimento dei privati
in abitazioni:
- di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia;
- dotate di elevate prestazioni energetiche;
- da destinare alla locazione.
Viene infatti prevista, per le
persone fisiche non esercenti un’attività commerciale, una deduzione dal
reddito complessivo pari al 20% delle spese sostenute per:
- l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato detti interventi;
- le prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di unità immobiliari residenziali su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
Secondo il testo del decreto sono
agevolati gli acquisti di unità immobiliari residenziali effettuati
dall’1.1.2014 al 31.12.2017. Tale limitazione temporale si applica anche in
relazione alle spese sostenute per
la costruzione in proprio delle unità immobiliari
La deduzione del 20% spetta a
condizione che:
- entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’unità immobiliare venga destinata alla locazione in via continuativa per almeno 8 anni. Tuttavia, il diritto alla deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso degli 8 anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto;
- il locatore ed il locatario non siano parenti entro il primo grado (sono parenti di primo grado ad esempio il padre ed il figlio);
- l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio);
- l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone destinate ad usi agricoli (zone E ai sensi del DM 3.4.68 n. 1444);
- l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B ai sensi dell’Allegato 4 del DM 26.6.2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
- il canone di locazione non sia superiore:
o a quello cosiddetto “concordato” sulla base degli
accordi definiti in sede locale
ai sensi dell’art. 2 co. 3 della L. 9.12.98 n. 431;
o
oppure a quello definito in ambito locale per gli
alloggi di “edilizia convenzionata”;
o oppure a quello definito in ambito comunale (c.d.
“edilizia a canone speciale”) ai sensi dell’art. 3 co. 114 della L. 24.12.2003
n. 350.
Per l’acquisto o la realizzazione
delle suddette unità immobiliari destinate alla locazione, l’agevolazione
spetta nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000,00 euro.
Il limite riguarda, quindi,
complessivamente:
- il prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;
- le spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione dell’unità immobiliare sull’area posseduta (in questo caso, le spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori).
La deduzione del 20% è ripartita
in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale
avviene la stipula del contratto di locazione.
Di conseguenza, la deduzione
massima dal reddito potrà essere di 60.000,00 euro complessivi (20% di
300.000,00 euro), pari a 7.500,00 euro all’anno. Infine la deduzione non è
cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di
legge per le medesime spese.
La legge di conversione ha
precisato che:
- l’agevolazione si applica esclusivamente per l'acquisto di case di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione. Tale disposizione mal di coordina con la possibilità di usufruire dell’agevolazione per gli acquisti effettuati a partire dal 1.1.2014;
- rientrano tra gli immobili agevolati anche quelli oggetto di restauro e risanamento conservativo e non solamente quelli oggetto di ristrutturazione edilizia come invece indicato nella prima stesura del provvedimento.
- rientrano nella deduzione del 20% anche gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità medesime. Tali somme sembra possano eccedere anche il limite di € 300.000.
Infine l’agevolazione spetta
anche se le persone fisiche, richiedenti l’agevolazione, cedono, anche
contestualmente all’acquisto, in usufrutto le unità immobiliari a soggetti
pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio
sociale così come definito dal DM 22.4.2008 a condizione che venga mantenuto il
vincolo locativo di 8 anni ed il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base
annua, non sia superiore ai canoni di locazione massimi previsti dalla presente
norma.
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