ACQUISTO PRIMA CASA E REVOCATORIA FALLIMENTARE

LA REVOCATORIA FALLIMENTARE E LA TUTELA DELLA PRIMA CASA

In caso di compravendita di un'abitazione, soggetta all'imposta di registro, le tasse che deve versare l'acquirente sono commisurate al valore catastale dell’immobile e corrispondono al 2% della rendita catastale rivalutata del 115,5% per la prima casa e al 9% della rendita catastale rivalutata del 126% per le seconde case; in caso di acquisto soggetto ad IVA (per esempio da un costruttore) l’imposta è pari al 4% dell’importo versato per la prima casa mentre ammonta al 10%, sempre calcolato sul prezzo versato, per le seconde case.

In entrambi i casi corre l’obbligo per le parti di dichiarare in atto l'esatto importo corrisposto al venditore: per la vendita soggetta all’imposta di registro, in forza della cosiddetta norma del prezzo-valore, introdotta dall’art. 1 comma 497 della Legge n. 266/2005 (Legge Finanziaria 2006), per la cessione soggetta ad IVA, in base alla normativa che regola questa imposta, in quanto il percepito costituisce l’imponibile per il venditore. Tale obbligo, oltre a rispondere, come abbiamo visto, a precise disposizioni di legge, assume una sua rilevanza sul piano giuridico sia nel caso di controversie sorte tra le parti a seguito della compravendita sia, soprattutto, nell'ipotesi in cui si configuri una possibile azione di revocatoria fallimentare.

La revocatoria può rappresentare un rischio concreto per l’acquirente, che dovrà valutare attentamente l’opportunità di acquistare un bene da un imprenditore, soggetto fallibile (non necessariamente il costruttore), che si trovi in una situazione finanziaria delicata.

Infatti, se l’acquirente dovesse essere costretto a restituire la casa al curatore fallimentare, avrebbe ben poche possibilità di farsi rimborsare per intero ciò che aveva pagato per comprarla.

Tuttavia, gli atti con i quali il fallito ha venduto in precedenza beni di sua proprietà al prezzo di mercato possono essere revocati solo se effettuati nei sei mesi precedenti la dichiarazione di fallimento e sarà compito ed obbligo del curatore fallimentare dover dimostrare che l'acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore, ormai incapace di fare fronte regolarmente alle proprie obbligazioni (art. 67 comma 4 Legge Fallimentare).

Se però la vendita è avvenuta a un prezzo ridotto, cioè quando il prezzo pagato è inferiore di oltre un quarto rispetto al valore di mercato del bene venduto, questa può essere revocata solo se effettuata nell'anno anteriore alla sentenza di fallimento (art. 67 comma 1 Legge Fallimentare).

A differenza del primo caso, in presenza di questa sproporzione (valore del bene superiore di un quarto rispetto al prezzo pagato), la conoscenza dello stato di insolvenza da parte dell'acquirente è sempre presunta, per cui chi acquista a basso prezzo non può mai dire di non avere conosciuto la situazione economica precaria del venditore.

La riduzione dei termini per la revocatoria fallimentare ha ridotto il rischio per l'acquirente che acquista un bene da un imprenditore che si trova in difficoltà finanziarie. Dichiarando il giusto prezzo, si possono avere problemi solo se il fallimento viene dichiarato nei sei mesi successivi e solo se il curatore prova l'effettiva malafede dell’acquirente. 

Con le modifiche intercorse, il legislatore ha però voluto azzerare completamente il rischio per chi acquista la prima casa. Oggi non è soggetta all'azione revocatoria la vendita al "giusto prezzo" di un immobile destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67 comma 4 paragrafo c) della Legge Fallimentare). Sempre per la stessa norma, questa tutela si estende anche al contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento.
Per queste ragioni, già nel preliminare che si intende trascrivere è buona norma, per evitare equivoci o contestazioni, precisare che è intenzione procedere all'acquisto per destinare l'immobile a prima casa.
La recente legge "Sblocca Italia" (D.L. n. 133/2014 conv. in L. n. 164/14) ha poi esteso tali benefici, per il caso del fallimento del concedente, ai contratti cd. rent to buy debitamente trascritti.

E’ presumibile che la legge consideri abitazione principale quell’immobile in cui l’acquirente/contribuente dimora abitualmente con la sua famiglia e vi ha pertanto posto la sua residenza. Appare perciò opportuno, per l’acquirente, trasferire la propria residenza nel più breve tempo possibile presso l’immobile comprato, obbligo a cui è comunque soggetto, nei 18 mesi successivi all'acquisto, il compratore che si sia avvalso nella compravendita del beneficio fiscale "prima casa".

Resta comunque ferma la raccomandazione, dato che la normativa parla di "giusto prezzo", (valore di mercato) di non dichiarare nell'atto notarile, per alcun motivo, un prezzo inferiore a quello pagato.

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