DEFINIZIONE "PRIMA CASA" AI FINI IVA

CHIARIMENTI SULLA DEFINIZIONE CORRETTA DI "PRIMA CASA" AI FINI IVA

L’art. 33 del decreto legislativo n. 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili). 

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione (al numero 21 della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972), l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: - cat. A/1 - abitazioni di tipo signorile; - cat. A/8 - abitazioni in ville; - cat. A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici. 

L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso”. 

L’art. 33 del decreto allinea di fatto la nozione di “prima casa” ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro (aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9). 

Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore del decreto, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore, oltre all’attestazione della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). 

Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile, ove ne ricorrano i presupposti, rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto.

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RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA: ABROGATA LA COMUNICAZIONE ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE

ABROGATA LA COMUNICAZIONE ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE
PER I LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
CHE PROSEGUONO PER PIU' PERIODI DI IMPOSTA

Con la Circolare n. 31/E del 30/12/2014 l'Agenzia delle Entrate ha confermato che sono stati semplificati gli adempimenti previsti per la fruizione della detrazione IRPEF e IRES per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici con la soppressione dell'obbligo di inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori che proseguono per più periodi di imposta. 

Il comma 6, abrogato, dell’art. 29 del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2, stabiliva l’obbligo per i contribuenti interessati alla detrazione di inviare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate nei termini e secondo le modalità previsti con provvedimento emanato dalla stessa Direzione dell'A.d.E. 

La soppressione dell’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate riguarda:

• i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare, per le- spese sostenute nel 2014 in relazione a lavori che proseguiranno nel 2015;  
• i soggetti con il periodo di imposta non coincidente con l’anno solare, per le spese sostenute nel periodo di imposta rispetto al quale il termine di 90 giorni scada a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto. 

La Circolare n. 31/E/2014 ha inoltre stabilito che, in applicazione del principio espresso dall’art. 3, comma 2, del d.lgs. n. 472 del 1997 (c.d. principio del favor rei) devono ritenersi non applicabili le sanzioni previste nella Circolare n. 21/E del 2010, anche in relazione a fattispecie di omesso o irregolare invio della comunicazione commesse prima dell’entrata in vigore del decreto per le quali, alla medesima data, non sia intervenuto provvedimento di irrogazione definitivo.

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LA REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI RICHIESTA DAGLI AGENTI IMMOBILIARI

LA REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI

RICHIESTA DAGLI AGENTI IMMOBILIARI

Molti Agenti Immobiliari, recandosi presso gli Uffici del Registro dell'Agenzia delle Entrate, al fine di registrare scritture private non autenticate di natura negoziale (per lo più preliminari di compravendita) senza essere stati delegati da uno dei contraenti (venditore/acquirente), richiedendo di registrare in proprio in quanto (anche se non autorizzati dai contraenti) solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta, si sono sentiti rifiutare la registrazione del preliminare in quanto, a detta dell’impiegato, non  sono “parte del contratto”.

A questo proposito, si è provveduto a richiedere alla Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale del Piemonte – Settore Servizi e Consulenza - un parere chiarificatore ed univoco.

Con apposita Circolare l’Agenzia delle Entrate ha confermato quanto segue: “… (omissis) con riferimento alle domande poste dall’interpellante, deve ritenersi ai fini della registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale che la delega non è richiesta poiché per gli Agenti di Affari è la stessa disposizione normativa che prescrive l’adempimento obbligatorio delle registrazione sia del preliminare di compravendita che del contratto di locazione.”

Alla luce di quanto sopra, appare evidente che gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate, per lo meno quelle ubicate nella Regione Piemonte, non possono rifiutarsi di accettare di registrare le “scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari "(art. 10d-bis T.U. n. 131/1986) presentate, quale richiedente, dall’Agente Immobiliare che ha mediato la transazione.

Giorgio Pizzi

Studio Pizzi & Partners Torino