IL PRELIMINARE DI PRELIMINARE: COSA CAMBIA

PRELIMINARE DI PRELIMINARE: LE SEZIONI UNITE DELLA CASSAZIONE

Può ritenersi meritevole di tutela e produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare

Con SENTENZA N. 4628/2015 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono espresse in merito a un rilevante problema giuridico legato all'ammissibilità, nel nostro ordinamento, della figura del "preliminare di preliminare, e cioè quel contratto con cui due parti contraenti si obbligano alla stipula di un successivo preliminare.
Questa decisione ha rotto con le precedenti interpretazioni formatesi con pronunce dello stesso organo supremo (vedi le sentenze in calce al post); nello specifico, si fa riferimento a quella ipotesi di conclusione del contratto, ai sensi dell'art. 1326 cod. civ., che si articola in tre ben note fasi: 

1. la sottoscrizione di una proposta d'acquisto che fa riferimento a un successivo contratto preliminare;
2. l'accettazione della controparte;
3. la presa visione dell'intervenuta accettazione.

Il tema dibattuto dalla Suprema Corte interessa la prassi attraverso la quale si conclude un primo contratto ad effetti obbligatori, ex art. 1326 cod. civ., che contiene l'obbligo per le parti di stipulare un secondo contratto preliminare, contenente clausole più pregnanti e più dettagliate, per poi giungere al rogito notarile conclusivo. 

Il primo passaggio è quello che, negli usi, specie se ci si avvale di un'agenzia immobiliare, si utilizza per "fermare" un immobile, senza curarsi di tutti gli aspetti dell'affare, che saranno curati in un secondo momento.

Come detto, precedenti pronunce della Corte di Cassazione affermavano che quando "la proposta irrevocabile di acquisto seguita dall'accettazione del venditore preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare di preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela". Nullità che discendeva da una ritenuta inutilità del detto preliminare di preliminare.

Il nuovo corso interpretativo dato dalle Sezioni Unite definisce meritevole di tutela e produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto. 

Le Sezioni Unite hanno quindi formulato il seguente principio di diritto: “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.

Anche alla luce di questo nuovo corso interpretativo, ai fini del diritto alla provvigione, per evitare eventuali contestazioni e per non incorrere nel rischio che il giudice di merito non ritenga meritevole di tutela la prima conclusione del contratto, è opportuno continuare a non fare riferimento a un successivo preliminare, una volta concluso il contratto con la presa visione dell'accettazione, ovvero ad attendere la sottoscrizione del secondo preliminare per esigere le proprie spettanze. 

SENTENZE ANTECEDENTI

La mera proposta di acquisto di un immobile, con cui il proponente si obbliga alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, non ha alcun effetto giuridico vincolante, atteso che la volontà in essa espressa dalle parti non può dirsi finalizzata alla conclusione di un contratto definitivo di compravendita né ad un preliminare. Invero, predetta scrittura deve essere qualificata quale "preliminare di preliminare" sicché, al momento della sua sottoscrizione, le parti si trovavano ancora nella fase delle trattative, ancorché in uno stato avanzato tanto da aver predisposto una minuta o puntazione allo scopo di fissare il contenuto del successivo contratto preliminare di compravendita, ma proprio in quanto mera puntazione, alla stessa non può attribuirsi alcuna efficacia vincolante.

Trib. Roma, Sez. X, 01/09/2010

Il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare - aveva ritenuto che tale proposta fosse priva di effetti giuridici vincolanti). (Rigetta, App. Milano, 14/03/2003)

Cass. civ., Sez. II, 02/04/2009, n. 8038

Non ha diritto alla provvigione chi abbia messo in contatto due soggetti in vista della conclusione di un contratto di compravendita, qualora il modulo contenente la proposta irrevocabile di vendita, ancorché seguito da altro e conforme modulo contenente la proposta irrevocabile di acquisto, preveda che le parti debbano stipulare un contratto preliminare e successivamente il contratto definitivo, laddove il termine di efficacia della proposta sia spirato inutilmente, senza che si siano perfezionati né il preliminare, né il definitivo. (Infatti, il procedimento di formazione del contratto per definizione è connotato da una progressiva accentuazione del vincolo tra le parti, mentre nel caso di specie, se si riporta al momento della formulazione della proposta irrevocabile la conclusione dell'affare, come sostenuto dalla convenuta, si finisce per operare in senso opposto, avendo previsto le parti il ricorso al preliminare, quindi, ad una fattispecie di tipo meramente obbligatorio, e poi al definitivo. Ciò preclude all'interprete di ritenere che l'incontro delle due proposte abbia integrato la conclusione di un contratto definitivo, come se fosse intervenuta accettazione della proposta irrevocabile)

Trib. Modena, 30/05/2006

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