NULLI GLI ACCORDI CHE PREVEDONO CANONI MAGGIORATI IN NERO
La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n. 18213 del 17/09/2015 è intervenuta su un caso tutt'altro che infrequente di una scrittura privata (esplicitamente concepita con finalità di evasione fiscale) con la quale il proprietario e il conduttore, accanto al contratto di locazione regolarmente scritto e registrato, prevedevano il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella evidenziata dal contratto cosiddetto "ufficiale".
La Corte si è espressa chiaramente per la nullità della seconda scrittura che andava a sostituire quella ufficiale, motivando la decisione non nella mancata o nella tardiva registrazione della scrittura elusiva (la quale, nel caso esaminato dalla Corte, era stata registrata in corso di causa), bensì nella violazione di legge da cui discende una nullità assoluta e insanabile, in quanto la scrittura dissimulata, contenente il canone oggettivamente pattuito "in nero" è stata considerata, nell'ambito delle locazioni abitative quali quella oggetto della vertenza, palesemente contraria al divieto imposto al locatore dall'art. 13 comma 1 della Legge 413/98 che recita:" E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato".
Con la nullità della seconda scrittura, il conduttore è quindi legittimato a richiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al minore canone fittiziamente e simulatamente pattuito nel primo contratto, cioè quello inizialmente registrato. L'azione di restituzione da parte del conduttore può essere esperita in qualsiasi momento nel corso del rapporto di locazione e comunque anche entro sei mesi successivi all'effettivo rilascio dell'immobile locato; questa seconda facoltà viene riconosciuta al conduttore al fine di evitare possibili ritorsioni da parte del locatore (una su tutti, il mancato rinnovo alla prima scadenza) ma, soprattutto, per consentire all'inquilino di richiedere al proprietario anche quelle somme versate ma cadute in prescrizione (decennale).
La Corte si è espressa chiaramente per la nullità della seconda scrittura che andava a sostituire quella ufficiale, motivando la decisione non nella mancata o nella tardiva registrazione della scrittura elusiva (la quale, nel caso esaminato dalla Corte, era stata registrata in corso di causa), bensì nella violazione di legge da cui discende una nullità assoluta e insanabile, in quanto la scrittura dissimulata, contenente il canone oggettivamente pattuito "in nero" è stata considerata, nell'ambito delle locazioni abitative quali quella oggetto della vertenza, palesemente contraria al divieto imposto al locatore dall'art. 13 comma 1 della Legge 413/98 che recita:" E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato".
Con la nullità della seconda scrittura, il conduttore è quindi legittimato a richiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al minore canone fittiziamente e simulatamente pattuito nel primo contratto, cioè quello inizialmente registrato. L'azione di restituzione da parte del conduttore può essere esperita in qualsiasi momento nel corso del rapporto di locazione e comunque anche entro sei mesi successivi all'effettivo rilascio dell'immobile locato; questa seconda facoltà viene riconosciuta al conduttore al fine di evitare possibili ritorsioni da parte del locatore (una su tutti, il mancato rinnovo alla prima scadenza) ma, soprattutto, per consentire all'inquilino di richiedere al proprietario anche quelle somme versate ma cadute in prescrizione (decennale).
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