LEGGE DI STABILITA' 2017: NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE

LE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE DELLA LEGGE DI STABILITA' 2017

La Legge di bilancio per l’anno 2017, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 297 del 21 dicembre 2017, contiene importanti novità e conferme per il comparto immobiliare.

Innanzitutto vengono confermate le proroghe al 31.12.2017 per le detrazioni potenziate relative agli interventi di riqualificazione energetica (percentuale del 65%) e di ristrutturazione degli edifici (percentuale del 50% con un massimale di euro 96.000 per ogni unità).

In tema di riqualificazione energetica si conferma inoltre che l’agevolazione spetta anche per:

•	l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al DLgs. 311/2006, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;
•	l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.

Nel caso in cui l’intervento sia riferito alle parti comuni di edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c. oppure a tutte a le unità immobiliari di cui si compone il condominio, la detrazione maggiorata del 65%, per un ammontare non superiore ad euro 40.000 per unità immobiliare, spetta per le spese sostenute fino al 31.12.2021.

La percentuale di detrazione, riferita agli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali, è pari al 70% nel caso in cui tali lavori interessino l’involucro dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo” ed arriva al 75% se gli interventi sono finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguono almeno la qualità media definita dal DM 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo economico.

La sussistenza delle condizioni per beneficiare della detrazione nella misura del 70% e 75% deve essere asseverata da professionisti abilitati mediante l’APE (attestazione della prestazione energetica degli edifici) di cui al DM 26 giugno 2015. Su queste dichiarazioni l’ENEA effettuerà, anche a campione, dei controlli. La mancata veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti.

Per gli interventi sopra indicati i soggetti beneficiari della detrazione possono optare per la cessione del corrispondente credito:

- ai fornitori che hanno effettuato gli interventi,

- ovvero ad altri soggetti privati,

con la facoltà di successiva cessione del credito a soggetti terzi che non siano istituti di credito od intermediari finanziari. Le modalità di attuazione della cessione saranno definite con un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, da adottare entro il 1° marzo 2017.
Infine, le detrazioni “potenziate” al 70 e 75% previste per gli edifici condominiali sono estese agli IACP, comunque denominati, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Per quanto riguarda il rischio sismico la legge di stabilità per il 2017 ha previsto la possibilità di detrarre le spese, sostenute sino al 31.12.2021, relative a ridurre il rischio sismico per le abitazioni e gli edifici produttivi situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Se il rischio sismico è ridotto di una classe la percentuale di detrazione sarà pari al 70% della spesa (75% per le opere sulle parti comuni) mentre se il rischio sismico viene ridotto di due classi la percentuale di detrazione è dell’80% della spesa (85% per le opere sulle parti comuni).

In ogni caso, per questa tipologia di interventi, la ripartizione della spesa avviene in 5 anni al posto che i 10 anni previsti per tutte le altre fattispecie.

Anche in questo caso è possibile cedere l’intero credito ai fornitori ed a soggetti terzi al di fuori degli istituti bancari.

In riferimento al bonus mobili, pari al 50% della spesa sostenuta per mobili ed elettrodomestici a risparmio energetico nei limiti di euro 10.000,00 questo spetta, a partire dal 1.1.2017, esclusivamente se il beneficiario ha posto in essere interventi di recupero del patrimonio edilizio successivamente al 1.1.2016.

L’assoggettamento alle sole imposte fisse (registro ed ipocatastali) è stato esteso ai trasferimenti, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile o di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 posti in essere entro il 30.6.2017.

Per poterne usufruire l’acquirente, che deve acquistarli nell’ambito di una attività d’impresa, deve trasferirli nei successivi 5 anni (prima tale termine era ridotto a 2 anni).

Inoltre gli atti e i provvedimenti emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per usufruire delle agevolazioni prima casa.

Non rileva, invece, la natura del cedente, che potrà essere un soggetto esercente at­­­tività di impresa o un “privato”.

Sempre a partire dal 1.1.2017 vengono ripristinate le agevolazioni per i trasferimenti di proprietà, a qualsiasi titolo, di fondi rustici nei territori montani finalizzati all’arrotondamento della piccola proprietà contadina. Le agevolazioni consistono nell’esenzione dall’imposta catastale e nell’assoggettamento ad imposta di registro ed ipotecaria fisse pari ad € 200 cadauna.

Infine è stata riproposta la possibilità di affrancare (anche al ribasso) il valore dei terreni agricoli ed edificabili con il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’8% dell’intero valore deducendo quanto eventualmente pagato in occasione delle precedenti rivalutazioni.

I termini per l’asseveramento della perizia e dell’eventuale pagamento della prima rata di prezzo sono fissati al 30 giugno 2017.

Stefano Spina, dottore commercialista in Torino

DAL PRIMO DICEMBRE ENTRATEL IN PENSIONE

REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

DAL PRIMO DICEMBRE 2016 L’APPLICATIVO ENTRATEL ANDRA’ IN PENSIONE

Recentemente l’Agenzia delle Entrate ha reso noto che dal prossimo 1º dicembre 2016 non sarà più possibile accedere al sito web dei Servizi telematici con versioni del browser che non supportino il protocollo di cifratura  denominato TLS v1.2 (presente, ad esempio in Internet Explorer 8 oppure 10) suggerendo agli Utenti di verificare se la versione del browser utilizzata supporti il suddetto protocollo TLS v1.2 e, se non già abilitato a tale funzione, di configurarlo opportunamente ovvero di aggiornarlo ad una versione più recente.

Questo perché, a partire dalla stessa data, l'applicativo Entratel non sarà più aggiornato e, al suo posto, sarà necessario installare il "Desktop Telematico", sostitutivo di Entratel che accoglie le applicazioni distribuite dall'Agenzia delle Entrate per la gestione dei documenti inviati e ricevuti telematicamente (Entratel, FileInternet e i vari moduli di controllo) e che provvede a gestirne automaticamente tutti gli aggiornamenti a scapito, però, di una minore velocità di utilizzo (ecco perché sono richiesti sistemi operativi più veloci).

Il software denominato Desktop Telematico è disponibile nella sezione Software - Desktop Telematico e potrà essere scaricato dopo avere effettuato l’accesso con le proprie credenziali al sito web dei servizi telematici, Area riservata: clicca QUI .

Le istruzioni per il suo corretto utilizzo sono riportate nella pagina che puoi aprire cliccando QUI . 

L’installazione ed il suo utilizzo non differiscono in maniera sostanziale dal precedente software se non che, una volta installato, per utilizzare le attuali funzioni di Entratel occorrerà accedere, tramite il menù in alto a sinistra, nelle singole applicazioni digitando “Entratel”.

L’Agenzia delle Entrate comunica anche che l'applicativo Entratel, sebbene non più supportato, potrà comunque essere ancora utilizzato per le seguenti funzionalità.

• visualizzazione, controllo ed autenticazione dei file contenenti i documenti sino ad oggi gestiti (funzione di archivio);
• elaborazione e visualizzazione delle ricevute relative ai documenti sino ad oggi gestiti (funzione di archivio).

In ogni caso, dal 1º dicembre non sarà più possibile utilizzare l'applicativo Entratel per stabilire una connessione con il sito web dei servizi telematici.

Infine, L’Agenzia precisa che l'applicativo "Entratel-Multifile", continuerà ad essere aggiornato e potrà, quindi, essere utilizzato per le operazioni di autenticazione ed invio dei file e di elaborazione delle ricevute.

Resta in ogni caso pacifico che, per la formazione del singolo contratto da registrare, si continuerà a utilizzare il solito software RLI

LOCAZIONI: ACCORDI TERRITORIALI, NON OBBLIGATORIA ASSISTENZA DELLE ASSOCIAZIONI

ACCORDI TERRITORIALI IN TEMA DI LOCAZIONI

NON SUSSISTE L'OBBLIGO DI ASSISTENZA DELLE ASSOCIAZIONI

In tema di canone di locazione concordato e di accordi Territoriali tra le principali Associazioni di categoria maggiormente rappresentative sui Territori, è più volte sorto un problema di interpretazione della normativa che regola la materia riguardante l'obbligatorietà o meno di rivolgersi alle organizzazioni di categoria ai fini della validità del contratto sottoscritto tra le parti.

Finalmente, un parere legale ha fatto chiarezza sul tema, dichiarando espressamente che le parti devo ritenersi libere di avvalersi o di non avvalersi di un'organizzazione di categoria senza che la mancata assistenza di un'associazione possa in alcun modo andare a incidere sulla validità del contratto di locazione.

Chi fosse interessato, potrà leggere nel dettaglio il parere legale menzionato e riportato qui di seguito: ACCORDI TERRITORIALI: PARERE LEGALE 

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RAVVEDIMENTO OPEROSO 2016 E 2017

RAVVEDIMENTO OPEROSO 2016 e 2017

Ricapitoliamo, qui di seguito, le nuove sanzioni con ravvedimento operoso in vigore dal 1° gennaio 2016, così come previste dal Decreto Legislativo del 24/09/2015 n. 158.

Tardiva registrazione di un contratto

• entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).
• entro 90 giorni di ritardo: 13%, ovvero 1/9 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,15%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Tardivo versamento dell’imposta

• entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento rapido (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Tardivo versamento imposta di bollo (o regolarizzazione marche)

• entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
• se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

RAVVEDIMENTO OPEROSO 2017

Risoluzione AdE n. 115/E 2017

CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA ON LINE

LA CANCELLAZIONE SEMPLIFICATA DELL'IPOTECA ON LINE

L'Agenzia delle Entrate  ha attivato un nuovo servizio che consente ai cittadini, che hanno estinto un mutuo, di procedere alla cancellazione dell'ipoteca utilizzando il servizio denominato CANCELLAZIONE SEMPLIFICATA DI UN IPOTECA .

Attraverso  i due canali telematici delle Entrate, Fisconline ed Entratel, dopo il pagamento dell'ultima rata del debito è già possibile controllare lo stato della comunicazione di estinzione dell'obbligazione, trasmessa dalla banca creditrice, consultando gratuitamente  il registro delle ipoteche.

Attraverso questo servizio, è possibile sapere se la pratica si trovi ancora in lavorazione, se sia andata a buon fine ovvero se sussistano dei problemi tali da non consentire la cancellazione dell'ipoteca.

Per potere utilizzare il servizio di cancellazione semplificata dell'ipoteca è necessario abilitarsi preventivamente al servizio PRESENTAZIONE DOCUMENTI avvalendosi anche del relativo servizio di ASSISTENZA .

Per conoscere tutta la normativa al riguardo, è sufficiente cliccare QUI .

TUTTI GLI ARTICOLI SUDDIVISI PER ARGOMENTO

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REGISTRAZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONE E AGEVOLAZIONI

REGISTRAZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONE E AGEVOLAZIONI

L'Agenzia delle  Entrate,  con  la  Circolare n. 27/E  del  13  giugno 2016, ha affrontato  alcuni argomenti in tema di registrazione dei contratti di locazione e di agevolazioni fiscali.

La Legge di Stabilità per il 2016 ha riformulato l’art. 13 comma 1 della L.431/98 in tema di locazioni immobiliari introducendo l’obbligo, a carico del locatore, di provvedere, entro 30 giorni dalla data di stipula, alla registrazione del contratto trasmettendo, nei successivi 60 giorni dalla registrazione stessa, la documentazione dell’avvenuto adempimento al conduttore nonché, se presente, all’amministratore del condominio ai fini degli obblighi di tenuta della cosiddetta “anagrafe condominiale” di cui all’art. 1130 numero 6 del codice civile.

La Circolare 27/2016 al paragrafo 2.1 chiarisce che tale adempimento non ha modificato la disciplina fiscale (art.10 comma 1 del DPR 131/86) secondo cui l’obbligo di richiedere la registrazione del contratto rimane in capo alle parti contraenti ed agli agenti di affari in mediazione limitatamente alle scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. Pertanto tutti e tre i soggetti rimangono, dal punto di vista fiscale, obbligati in solido alla registrazione del contratto ed al pagamento della relativa imposta e, in caso di inadempimento, destinatari delle sanzioni previste dall’art.69 del DPR 131/86 ravvedibili, se vi sono i presupposti, ex art. 13 D.Lgs. 18 dicembre 1997 n.472.

Sempre in tema di contratti di locazione l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, con la nuova formulazione dell’art. 17 comma 1 del DPR 131/86, la proroga anche tacita dei contratti di locazione deve essere sempre comunicata all’Agenzia stessa e, a tal fine, occorre presentare, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento (termine che decorre dal giorno successivo alla scadenza del contratto oggetto di proroga tacita) il modello R.L.I. previo pagamento dell’imposta se dovuta.

Con riferimento all’agevolazione per l’acquisto della prima casa ed alla possibilità, introdotta dalla legge di stabilità per il 2016, di poter acquistare una nuova abitazione obbligandosi a vendere entro un anno quella a suo tempo acquistata con le agevolazioni stesse, il contribuente che si trovi nelle condizioni di non potere o volere rispettare l’impegno assunto  può presentare, all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto originario,  apposita istanza di revoca dell’impegno assunto al trasferimento dell’immobile. In tal caso l’Agenzia riliquida l’imposta facendo pagare la differenza tra l’aliquota ordinaria e quella agevolata a suo tempo applicata nonché gli interessi. Non viene però irrogata la sanzione del 30 per cento della differenza di imposta.

Stefano Spina

Dottore commercialista in Torino

NEWS: NOTA TRIMESTRALE OMI DEL PRIMO TRIMESTRE 2016

PRIMO TRIMESTRE 2016: I DATI PUBBLICATI DALL'OMI

In data 07 giugno 2016 è stata pubblicata la Nota Trimestrale dell'OMI, realizzata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con riferimento al primo trimestre 2016. 

La Nota ci segnala un mercato immobiliare in netta ripresa rispetto allo stesso periodo dello scorso anno; infatti, le compravendite risultano mediamente in aumento del 17,3%, mentre il solo comparto delle abitazioni segna un +20% di transazioni.

Stesso segno positivo anche per le pertinenze (+17,3%) e per il settore commerciale (+14,5%), mentre la ripresa del settore produttivo indica un trend positivo più contenuto (+7%), così come il terziario (+1,3%). Tra le grandi città, spiccano Torino, Genova e Milano le quali riportano gli incrementi maggiori nelle compravendite delle abitazioni, facendo registrare, rispettivamente, una crescita del 37,2%, del 27,8% e del 26%.

Come detto, le compravendite degli immobili residenziali nei primi tre mesi del 2016 sono state 115.135, in aumento del 20,6% rispetto allo stesso periodo del 2015. Il mercato registra una crescita più accentuata nei Comuni capoluogo (+22,9%) rispetto a quelli non capoluogo (+19,4%), mentre in riferimento alle aree territoriali la crescita risulta più sostenuta al nord (+24,1%), rispetto al centro (+18,5%) e al sud (+16%).

Il buon andamento del mercato delle abitazioni viene confermato dalle otto maggiori città capoluogo, che sono arrivate a raddoppiare il risultato del quarto trimestre 2015. Oltre ai tre capoluoghi sopra citati, bene quindi anche Napoli (+22%), Firenze (+21,7%), Bologna (+19,3%) e Roma che presenta una buona crescita, con il 12,5% di compravendite in più.

Anche nei settori non residenziali le compravendite risultano nel complesso in forte aumento; in particolare, cresce il volume delle transazioni del comparto commerciale (+14,5%) e di quello produttivo (+7%), mentre il terziario presenta sempre un dato positivo ma di minore entità (+1,3%). 

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500.000!

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La Redazione, nel ringraziare tutti i visitatori che ogni giorno accedono al nostro blog per consultare informazioni utili al loro lavoro o per una buona amministrazione delle loro proprietà immobiliari, è orgogliosa di comunicare ai suoi lettori che è già stata ampiamente superata la quota di 500.000 visualizzazioni dopo 4 anni esatti dall'apertura di questo spazio di informazione e di condivisione immobiliare.

Auspicando di continuare sul percorso intrapreso, migliorando la qualità e l'utilità delle nostre pubblicazioni, invitiamo tutti i nostri utenti a suggerirci nuovi spunti per redigere articoli utili da consultare, inviando le loro comunicazioni a: infocentocase@tiscali.it.

Con l'occasione, ringraziamo anche tutti i nostri redattori senza la cui preziosa opera non potremmo esistere.

La Redazione

OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE: RAPPORTO IMMOBILIARE 2016

NEWS: RAPPORTO IMMOBILIARE 2016

A distanza di due settimane, l'Agenzia delle Entrate ha presentato i suoi rapporti immobiliari 2016 a cura dell'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Il primo documento riguarda il SETTORE RESIDENZIALE, mentre il secondo rapporto ha presentato i dati relativi agli IMMOBILI A DESTINAZIONE TERZIARIA, COMMERCIALE E PRODUTTIVA.

Il numero delle compravendite del settore residenziale, registrate nel corso del 2015, ammonta a complessive 449.000, contro le 429.000 transazioni realizzate nel 2014.
L'indice dei prezzi ci segnala, sempre per il 2015, un'ulteriore limatura al ribasso del 2,4%.
L'incremento delle vendite, in termini di percentuale, è risultato più sensibile al Nord-Est, e al Nord-Ovest, seguiti con delle buone performances dalle Isole.
Nel non residenziale, si è registrato un ulteriore calo dei prezzi per gli uffici, per il commerciale e per il produttivo.
Segni alterni sono invece stati riscontrati nel volume delle compravendite; mentre il produttivo ha segnato un'ulteriore pesante contrazione del 3,5%, gli uffici hanno contenuto il calo di transazioni a un -1,9%. L'unico settore che abbia incrementato il numero delle compravendite è il commerciale, con un + 1,9%.

ELENCO DEGLI ARTICOLI PUBBLICATI

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LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LEASING ABITATIVO

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LEASING ABITATIVO

La legge di stabilità per l’anno 2016 ha introdotto alcune modifiche sostanziali alla disciplina del leasing abitativo per i contratti stipulati dal 1.1.2016 al 30.12.2020.

Infatti, oltre che disciplinare in maniera puntuale i rapporti tra società di leasing ed utilizzatore in caso di mancato pagamento delle rate e di risoluzione del contratto, una prima norma dispone che le società di leasing, per le unità abitative (non censite nelle categorie catastali A/1, A/8 oppure A/9) e le loro pertinenze (una per categoria), in presenza delle condizioni per l’agevolazione “prima casa” in capo all’utilizzatore, usufruiscono per l’acquisto dall’originario proprietario dell’aliquota di registro agevolata dell’1,5%.

Tale agevolazione dovrebbe applicarsi (anche se si aspettano chiarimenti ufficiali) all’aliquota IVA, che dovrebbe essere al 4%, in caso di acquisto dall’impresa che ha costruito l’immobile.

Ai fini dell’agevolazione l’utilizzatore deve attestare le condizioni per poter usufruire di tale agevolazione nel contratto di locazione finanziaria, se registrato unitamente all’atto di trasferimento, oppure direttamente nell’atto di cessione.

Le condizioni sono, in estrema sintesi:

• la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile oppure il suo trasferimento entro 18 mesi (salvo i motivi di lavoro);
• la non titolarità di altra casa di abitazione nel comune ove è ubicato l’immobile;
• il non aver alcuna abitazione o parte di essa acquistata con l’agevolazione “prima casa”, oppure impegnarsi a venderla entro l’anno dalla data del contratto di leasing.

E’ stata anche introdotta una norma volta a tassare la cessione del contratto di leasing, avente ad oggetto un immobile abitativo, ad un utilizzatore ad un altro. Infatti in tal caso occorre pagare un imposta di registro del 9% (1,5% nel caso di immobili abitativi, non censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9,  ceduti a soggetti con i requisiti per la prima casa) calcolata sul corrispettivo pattuito per la cessione maggiorato della quota capitale del contratto di leasing compresa nei canoni futuri e del prezzo di riscatto.

Un secondo “pacchetto” di agevolazioni riguarda la possibilità, per l’utilizzatore di una abitazione in leasing, di poter detrarre dall’IRPEF un importo pari al 19% dei canoni di locazione e relativi accessori, nonché del prezzo di riscatto.

L’agevolazione si applica a tutti i contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto la casa di abitazione principale dell’utilizzatore, anche se non vi sono i presupposti per l’agevolazione “prima casa”, purché il suo reddito sia inferiore ad € 55.000 annui.

In presenza di tali requisiti la detrazione spetta, per i canoni di leasing, su di un importo annuo non superiore ad € 8.000,00 (€ 4.000,00 se l’utilizzatore ha un’età non superiore a 35 anni) e, per il prezzo di riscatto, su di un importo non superiore ad € 20.000,00 (€ 10.000,00 per gli over 35 anni) purché effettivamente pagati.

Entrambe le condizioni, reddito ed età, devono essere verificate alla data di stipula del contratto e rimangono immutate per tutta la durata dello stesso, nel senso che un utilizzatore di 34 anni alla data del contratto usufruirà, per tutta la durata dello stesso, della maggior detrazione calcolata su di un massimale di € 8.000,00.

Stefano Spina

Dottore commercialista in Torino

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TABELLA SAGGIO INTERESSI LEGALI 1942-2016

IL NUOVO SAGGIO DI INTERESSE LEGALE 2016

(CLICCARE SULL'IMMAGINE)


SCARICA TABELLA USUFRUTTO 2016 CLICCANDO QUI

RIFORMA 2016 SULLE SANZIONI FISCALI

2016: LA RIFORMA DELLE SANZIONI FISCALI

La legge di stabilità per il 2016, anticipando al primo gennaio di quest’anno l’entrata in vigore della riforma sulle sanzioni fiscali di cui al Decreto Legislativo 158/2015, rivede gli obblighi relativi alle cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Originariamente, l’imposta relativa a tali adempimenti veniva versata dalle parti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento e l’attestato di pagamento, ovvero il modello F23 e successivamente il mod. F24 ELIDE, dovevano essere presentati, nei successivi 20 giorni, all'Agenzia delle Entrate presso cui era stato registrato il contratto. In tal modo l’ufficio aveva modo di acquisire le modifiche inserendole nella banca dati dell’Anagrafe Tributaria.

Successivamente, con il passaggio dalla registrazione manuale dei contratti a quella telematica e, soprattutto con l’utilizzo del modello RLI, tali adempimenti risultavano anacronistici per cui, con la disposizione in commento, viene soppresso l’obbligo di presentare all’Ufficio l’attestato di pagamento in quanto di fatto non più praticato. Rimane invece fermo il termine di trenta giorni per procedere al pagamento dell’imposta ed, entro tale data, occorre ora presentare all’Ufficio, presso il quale è stato registrato originariamente il contratto di locazione, la comunicazione (modello RLI) relativa alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Il mancato pagamento del tributo è sanzionato, ai sensi del novellato art.13 DLgs 18 dicembre 1997 n.471, con un importo pari al 30% dell’imposta non versata ridotto al 15% se il versamento viene effettuato con ritardo non superiore a 90 giorni. Tali sanzioni possono essere ravvedute.

Occorre evidenziare che la norma non prevede attualmente alcuna sanzione nel caso in cui venga effettuato il pagamento nei termini ma non si proceda all’invio o presentazione del modello RLI. Tuttavia le procedure automatizzate dell’Agenzia delle Entrate prevedono, in caso di mancata comunicazione della prorogata tacita del contratto, la sua cessazione d’ufficio anche se le clausole contrattuali ne prevedono la sua prosecuzione.

La legge di stabilità per il 2016 introduce anche una sanzione, prima mancante, per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione dei contratti di locazione assoggettati alla “cedolare secca”. A partire dal 1 gennaio 2016, per effetto del nuovo art.3 co.3 DLgs 14 marzo 2011 n.23, tale inadempimento nei trenta giorni dal verificarsi dell’evento, viene sanzionato con l’importo fisso di euro 67, ridotto ad euro 35 se la presentazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni (e quindi entro 60 giorno dalla cessazione). Ad oggi, in assenza di una chiara indicazione da parte dell'Agenzia delle Entrate, la dottrina sostiene, nel merito, che anche tali sanzioni possano essere oggetto di ravvedimento con l'avvertenza che, trattandosi di violazione diversa dai versamenti, il ravvedimento nei 30 giorni dovrebbe essere pari a 1/9 di euro 35.

Infine, sono state anche ridotte le sanzioni in caso di tardiva registrazione con un ritardo non superiore a trenta giorni. In tal caso occorre pagare una sanzione amministrativa dal 60 al 120 per cento dell’imposta dovuta con un minimo di € 200 in luogo di quella ordinaria dal 120 al 240 per cento dell’imposta stessa. Tali sanzioni possono essere ravvedute.

Dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

DETRAZIONE FISCALE PER ACQUISTO BOX PERTINENZIALE

DETRAZIONE FISCALE PER L'ACQUISTO DI UN BOX PERTINENZIALE NUOVO

L'art 1 della Legge n. 449/97 ha introdotto da qualche anno la possibilità di avvalersi di uno sconto fiscale in caso di ristrutturazioni immobiliari. Tra gli interventi edilizi su edifici residenziali esistenti ammessi a detrazione Irpef del 50%, si annovera anche la costruzione di box auto pertinenziali.

La legge di Stabilità 2016 ha prorogato sino al 31 dicembre 2016 la detrazione al 50% confermando anche l’importo di Euro 96.000,00 quale limite in relazione alla singola unità immobiliare.

Premesso che la detrazione spetta esclusivamente se si acquista dal soggetto che ha costruito o ristrutturato il box o posto auto ed è limitata alle sole spese di costruzione/ristrutturazione, gli adempimenti sono molto semplici per cui è consigliabile, a chi sta per acquistare un immobile di nuova costruzione con il box pertinenziale, di richiedere al venditore l’attestazione dei costi sostenuti per la realizzazione dell’autorimessa.

Inoltre, la condizione essenziale per usufruire dell’agevolazione è la sussistenza del vincolo pertinenziale tra il box o il posto auto già realizzato e l’abitazione.

I requisiti indispensabili per beneficiare della detrazione sono:

– pagamento tramite bonifico bancario che riporti la causale del versamento (detrazione ex. articolo 16-bis del DPR 917/1986), il codice fiscale del beneficiario della detrazione che deve coincidere con chi dispone il bonifico, il codice fiscale o la partita Iva del costruttore; esistono appositi modelli per questo tipo di bonifico;

– attestazione dei costi da parte del costruttore che comprendono le spese di progettazione e di esecuzione dei lavori, le prestazioni professionali richieste, l’Iva, il bollo, i diritti pagati per le concessioni o assensi urbanistici e gli oneri di urbanizzazione. Restano espressamente esclusi la plusvalenza del venditore, le eventuali spese di intermediazione, il valore dell’area e i costi sostenuti dal costruttore per l’installazione del cantiere.

Con la Risoluzione n. 7/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, nel caso in cui prima della stipula definitiva dell'atto di compravendita siano stati versati degli acconti pagati con bonifico, lo sconto viene riconosciuto anche su questi acconti purché esista un preliminare di vendita registrato da cui risulti chiaramente il vincolo di pertinenzialità dell'autorimessa rispetto alla casa di proprietà.

In caso contrario, cioè in assenza di registrazione del compromesso, non può essere riconosciuto il bonus perché non esiste un documento, avente data certa, comprovante tale vincolo. La detrazione sarà pertanto limitata a quanto pagato in sede di saldo.

La detrazione è riconosciuta anche nel caso in cui la data del bonifico sia la stessa della stipula dell'atto notarile, purché il pagamento sia stato fatto in un orario precedente al rogito; infatti, anche se il legame con l'abitazione non è definito al momento del pagamento, la pertinenzialità viene riconosciuta se l'atto è stipulato nel medesimo giorno.

E’ bene qui sottolineare che il 50% di detrazione opera sui costi attestati dal costruttore e non sul prezzo del box.

ESEMPIO

Prezzo box = Euro 20.000

Costi box = Euro 13.000

Bonifico di Euro 20.800 (euro 20.000 + Iva 4%)

Detrazione di Euro 6.500 (pari al 50% di euro 13.000).

L'Agenzia informa

Circolare AdE n. 43/2016

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