IL NUOVO REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI

PRIMI ADEMPIMENTI

Le “locazioni brevi” con i conseguenti adempimenti sono state introdotte dall’art.4 del decreto legge 24.4.2017 n.50. La sua conversione nella legge n.96 del 21.6.2017 ha apportato significative variazioni al testo originario. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n.132395/2017 del 12.7.2017 ha stabilito le regole attuative.

In attesa di fornire una guida più dettagliata sui vari adempimenti, con la presente circolare verranno fornite le prime informazioni operative.

Occorre innanzitutto premettere che, in base a quanto indicato nel provvedimento. le nuove disposizioni si applicano ai contratti formati a partire dal 1 giugno 2017.

L’Agenzia infatti non ha ritenuto che, viste le modifiche intercorse tra il decreto legge e la sua conversione, tali adempimenti dovessero considerarsi sospesi fino alla pubblicazione del citato provvedimento.

Occorre tuttavia precisare che, poiché la legge di conversione ha modificato alcuni adempimenti, tra cui il momento di effettuazione della ritenuta e la stessa ha delegato le modalità attuative ad un apposito regolamento si potrebbe sostenere che gli obblighi di effettuazione della ritenuta decorrano dal 12 luglio 2017 con versamento delle stesse nel mese di agosto 2017.

Un comportamento più cautelativo, invece, porta a retrodatare tali obblighi al 1 giugno 2017.

1. Ambito di applicazione

La nuova disciplina si applica ai:

· contratti di locazione

La norma si estende, sussistendo le altre condizioni, anche ai corrispettivi derivanti dai contratti di sublocazione ed ai contratti a titolo oneroso conclusi da comodatario aventi ad oggetto la concessione in godimento dell’immobile a terzi.

Il contratto di locazione può prevedere anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. L’elencazione dei servizi pare essere tassativa in quanto la stessa Agenzia, nella relazione dell’audizione del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, datata 4 maggio 2017 a firma della dott.ssa Orlandi, ha escluso l’assimilazione ad altre fattispecie di fornitura di alloggio con servizi accessori quali l’attività di bed & breakfast.

· di immobili ad uso abitativo

Oggetto della locazione deve essere un immobile, oppure una porzione di esso, a destinazione abitativa. A tal riguardo occorre fare riferimento alle risultanze catastali per cui rientrano nella disposizione esclusivamente i fabbricati accatastati nella categoria catastale A con esclusione della A/10.

Trattandosi di locazione di immobile ad uso abitativo risulta obbligatoria la forma scritta.

· di durata non superiore a 30 giorni

In analogia con quanto previsto per l’obbligo di registrazione dei contratti, si ritiene che la durata complessiva di 30 giorni debba essere riferita all’annualità.

· stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa

Sono pertanto esclusi i contratti stipulati dalle società semplici e dalle società commerciali (di persone oppure di capitali).

Un apposito regolamento, da emanarsi entro il 19 settembre 2017, dovrà definire il confine tra attività di locazione ed attività di impresa.

· direttamente o tramite soggetti che:

o esercitano attività di intermediazione immobiliare

o gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongo di unità abitative.

La definizione appare più chiara rispetto alla sua prima stesura. Infatti, mentre rimane immutata la figura dell’intermediario immobiliare, è stato chiarito che i nuovi adempimenti devono essere posti in essere non più dai portali che effettuano “in senso lato” intermediazione immobiliare ma da coloro attraverso la cui attività il locatore ed il conduttore vengono messi in contatto. Tale perimetro appare tuttavia ancora eccessivamente ampio in quanto non è chiaro l’assoggettamento alla normativa da parte dei siti meramente “vetrina” ove i singoli proprietari inseriscono e tolgono i dati degli immobili da locare ma il sito non è parte attiva nella formazione del contratto.

· a partire dal 1 giugno 2017.

Occorre fare molta attenzione alla data di stipula che, per i contratti sottoscritti con modalità ordinarie (contratti cartacei) sarà quella di sottoscrizione, se contestuale, oppure quella di accettazione dell’offerta della controparte. Viceversa per i contratti sottoscritti tramite portali on line occorrerà fare riferimento alla data nella quale si è formato il consenso. Sembra invece che non rilevi la decorrenza del contratto.

La decorrenza dei 1 giugno è riferita, in base al provvedimento, sia alla decorrenza della “cedolare secca” che per all’effettuazione della ritenuta ed alla comunicazione dei dati.

2. Regime fiscale

I locatori, in presenza delle condizioni sopra individuate, potranno optare per l’aliquota forfetaria dell’imposta pari al 21% dell’importo indicato nel contratto. Ai fini della tassazione non si tiene conto né del mancato incasso del canone né degli eventuali costi inerenti alla locazione.

Trattandosi di “cedolare secca” l’opzione dovrà essere espressa nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di competenza del canone della locazione.

In assenza di opzione si ritiene che il reddito venga tassato sulla base delle attuali regole per cui:

· il reddito della locazione venga attribuito al proprietario dell’immobile previa deduzione forfetaria del 5% del canone stesso;

· il reddito da sublocazione venga considerato un “reddito diverso” e tassato, secondo il principio di cassa, quale differenza tra gli affitti percepiti ed i costi (ivi compreso l’affitto al proprietario) sostenuti

· il reddito conseguito dal comodatario venga attribuito, e tassato, in capo al titolare del diritto reale anche se non percepito da quest’ultimo.

3. Obblighi di comunicazione

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, dovranno trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.

Il provvedimento 132395/2017 ha stabilito che dovranno essere comunicati all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati, relativi ai contratti stipulati a partire dal 1 giugno 2017:

· nome e cognome del locatore,

· codice fiscale del locatore,

· durata del contratto,

· importo del corrispettivo lordo derivante dal contratto di locazione dovuto dal conduttore sulla base del contratto,

· indirizzo dell’immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

Risulta evidente come non rilevino i dati del conduttore i quali, pertanto, ai fini di tale norma, non dovranno essere oggetto di comunicazione. Analogamente, nel provvedimento non si fa riferimento ai riferimenti catastali dell’immobile locato.

I dati dovranno essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia. Il termine fissato per la comunicazione è il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Pertanto i dati di un contratto iniziato il 24 dicembre 2017 e concluso il 6 gennaio 2018 dovranno essere comunicati entro il 30 giugno 2019.

La mancata, incompleta o infedele comunicazione di tali dati è punita con una sanzione da euro 250 ad euro 2.000, ravvedibile. La sanzione, che si immagina sia riferita ad ogni singolo contratto non comunicato, è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

4. Obblighi di effettuazione della ritenuta

· incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di “locazione breve”,

· oppure intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi,

dovranno inoltre effettuare una ritenuta, in qualità di sostituti di imposta, pari al 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario. Tale ritenuta, nel caso in cui non venga esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, verrà considerata a titolo di acconto.

Come anticipato si ritiene che la ritenuta debba essere effettuata, in presenza degli altri requisiti, sui contratti:

· stipulati a decorrere dal 1 giugno 2017,

· ove il locatore persona fisica (ovvero sublocatore o comodatario) dichiari che la locazione è effettuata al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,

· il cui canone o corrispettivo è incassato dall’intermediario o dal gestore del portale telematico oppure questi ultimi intervengono nel pagamento.

Pertanto, se il conduttore deve pagare, al netto della propria commissione, un importo di 1.000 a titolo di canone ed il locatore ha pattuito con l’agente una commissione di 100, il mediatore dovrà:

· calcolare la ritenuta del 21 per cento sull’importo pagato dal conduttore a titolo di canone (euro 1.000),

· versare la ritenuta di 210 euro entro il giorno 16 del mese successivo al momento in cui il mediatore ha ricevuto la somma dal conduttore,

· versare al locatore l’importo di 690 (pari al canone di 1.000 – 100 di commissione – 210 di ritenuta).

Successivamente il mediatore dovrà versare la ritenuta all’erario entro il giorno 16 del mese successivo alla data in cui è stata operata e certificarla al locatore mediante la consegna, entro il 31 marzo dell’anno successivo, della certificazione unica.

Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F24 utilizzando il codice tributo “1919” “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017 n.50”.

Il codice tributo dovrà essere esposto nella sezione Erario con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.“ e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Pertanto per il primo versamento, relativo alle ritenute operate nel mese di giugno 2017, da effettuare entro il 17 luglio 2017 occorrerà indicare rispettivamente “0006” e “2017”.

Per i soggetti esteri il versamento deve essere effettuato da parte del rappresentate fiscale il quale indicherà, nel campo “codice fiscale” della sezione “Contribuente”, il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega; invece il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” sarà valorizzato con il codice fiscale del soggetto rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”.

Per la compensazione delle ritenute versate in eccesso sono stati istituiti i seguenti ulteriori codici tributo:

· “1628”, per recuperare in compensazione, con il modello F24, le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno,

· “6782”, per recuperare in compensazione, sempre con il modello F24, le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

5. Imposta di soggiorno

I soggetti che incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di “locazione breve” oppure intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi sono responsabili del pagamento dell’imposta e del contributo di soggiorno, se previsti nel Comune ove è ubicato l’immobile, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalle leggi e dai regolamenti comunali.

Per tale adempimento non è prevista una decorrenza specifica per cui si ritiene sia applicabile fin da subito. Manca però il regolamento che individua le locazioni commerciali e con esse, per determinate fattispecie, l’assoggettamento all’imposta di soggiorno.

Sulla sua decorrenza si attendono pertanto chiarimenti.

Si segnala che con la risoluzione 30.5.2017 n.64 sono stati istituiti i seguenti codici tributo per il versamento dell’imposta di soggiorno:

· "3936" denominato "Imposta/Contributo di soggiorno – art.14, c. 16, lett. e), del D.L. n. 78/2010 e art.4, c. 1, del D.Lgs. n. 23/2011";

· "3937" denominato "Imposta/Contributo di soggiorno – art.14, c. 16, lett. e), del D.L. n. 78/2010 e art.4, c. 1, del D.Lgs. n. 23/2011 - INTERESSI";

· "3938" denominato "Imposta/Contributo di soggiorno – art.14, c. 16, lett. e), del D.L n. 78/2010 e art.4, c. 1, del D.Lgs. n. 23/2011 - SANZIONI".

Ai fini della compilazione del modello F24, i codici tributo sono esposti nella sezione "IMU e altri tributi locali", esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna "Importi a debito versati", con l'indicazione nel campo "codice ente/codice comune" del codice catastale del comune. Il campo "Anno di riferimento" è valorizzato, nel formato "AAAA", con l'anno cui si riferisce il versamento.

Tali codici, attualmente, possono essere utilizzati solo per versamenti in favore dei Comuni che hanno stipulato apposita convenzione con l'Agenzia delle entrate, elencati nella tabella denominata "Tabella degli enti convenzionati per pagamenti di tributi", pubblicata sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it.

6. Conservazione dei dati

Gli intermediari ed i gestori dei portali telematici sono obbligati alla conservazione dei dati relativi alle locazioni ed a quelli inerenti i pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati nei termini ordinari di accertamento delle imposte dirette e quindi, attualmente entro il 31 del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione.

In pratica, la documentazione relativa ai contratti del 2017 dovrà essere confermata, stante il termine di comunicazione degli stessi entro il 30 giugno 2018, fino al 31 dicembre 2023.

Stefano Spina

Dottore commercialista in Torino

martedì 1 agosto 2017

LOCAZIONI BREVI: PRIMI ADEMPIMENTI