DEPOSITO PREZZO PRESSO IL NOTAIO

IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO

La “legge annuale per il mercato e la concorrenza” 4/8/17 n. 124 ha modificato e integrato l'art. 1, COMMA 63 e ss. della legge 27/12/13 n. 147 (con decorrenza 29/08/2017) e le norme precedenti modificate, come è noto, non avevano prima d'ora avuto concreta attuazione, non essendo mai stato depositato l’allora previsto decreto attuativo.

La legge del 2013, nel suo testo originario, disponeva che il deposito presso il notaio, del prezzo dovuto in sede di atto di vendita di immobili o aziende, fosse un obbligo per le parti; tale deposito è invece ora divenuto, anziché un obbligo, una facoltà alla quale il notaio è peraltro tenuto ad ottemperare, a richiesta anche di una sola delle parti contraenti.

Detto ciò, vale la pena di osservare come la procedura del deposito appare nella sostanza mutuata dal sistema francese; in Francia infatti da molti anni il corrispettivo delle vendite viene trattenuto dal notaio e svincolato a favore delle parti aventi diritto dopo l'espletamento di tutte le formalità correlate e conseguenti alla vendita. Lo scopo è evidentemente quello di fornire una ulteriore tutela alle parti (ovviamente, in particolare all'acquirente), circa la sicurezza dell'affare, nel senso che la procedura del deposito presso il notaio e su conto vincolato e separato dal suo patrimonio, del prezzo o, comunque, della parte del prezzo dovuta all'atto, costituisce una cautela contro la spiacevolissima e pesantissima ipotesi di scoprire, dopo avere interamente versato il saldo del prezzo sulla base di quanto verificabile al momento dell’atto e soprattutto delle visure in allora eseguite, l'eventuale sopravvenienza di trascrizione o iscrizione, sull'immobile compravenduto, di atti o formalità pregiudizievoli, intervenute nell'arco di tempo intercorrente tra la stipula dell'atto di compravendita e la sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Va da sé che tale nuovo strumento di tutela, la cui finalità non può che in astratto essere condivisa, va ad aggiungersi agli altri strumenti contrattuali da tempo esistenti, quale in particolare la trascrizione del preliminare.

Di fronte ad una nuova normativa che può modificare prassi consolidate, con conseguenti evidenti iniziali considerevoli e prevedibili difficoltà operative, non bisogna cadere in alcuno dei due opposti eccessi, quali da un lato auspicarne la scarsa applicazione per “paura del nuovo” o, dall'altro, vederla come la panacea di tutte le problematiche connesse ai trasferimenti immobiliari o aziendali.

È prevedibile ed auspicabile che nei futuri aggiornamenti della propria modulistica gli agenti immobiliari prevedano l'inserimento di particolari richiami alla normativa in oggetto; al momento appare soprattutto necessario e opportuno fornire alla clientela una corretta informativa, affinché le parti operino ed assumano volta per volta al riguardo eventuali accordi congrui rispetto alle loro esigenze, e questo soprattutto sino a quando, come previsto dalla legge, il Consiglio nazionale del notariato non avrà provveduto ad elaborare ed individuare “... le migliori prassi al fine di garantire l'adempimento regolare, tempestivo e trasparente …” della nuova normativa.

In primo luogo l'agente immobiliare dovrà curare di informare, possibilmente per iscritto, la propria clientela circa la nuova normativa, a partire dai contratti già conclusi, quelli, per intendersi, in cui vi è un contratto preliminare già stipulato con conseguente obbligo di formalizzare l'acquisto davanti al notaio, onde evitare che le parti abbiano notizia circa la facoltà di deposito del prezzo solo dal notaio, in sede dell'atto o della sua preparazione (tra  l'altro, in caso di scelta per il deposito presso il notaio, i mezzi di pagamento andranno a lui intestati). L'informativa alle parti potrebbe essere data anche in forma di lettera, eventualmente allegando il testo di legge, in modo che le parti ne abbiano piena contezza.

Al momento di ricevere nuovi incarichi, l'incaricante dovrà essere debitamente informato circa la facoltà di legge inerente il deposito; a sua volta il proponente dovrà essere informato, in fase di formulazione di proposta di acquisto. In nota o in allegato al modulo (incarico o proposta) potrà essere inserita una dichiarazione tipo "il sottoscritto dichiara di essere stato informato circa la facoltà accordata alle parti di deposito del prezzo presso il notaio rogante ai sensi della legge 27/12/13 n. 147 come integrata e modificata dalla legge 4/8/17 n. 124”.

Nella proposta d'acquisto l’aspirante acquirente, sempre con nota in calce o eventuale allegato, quando ciò sia rilevante nell'ambito delle trattative, potrà altresì esprimere preventivamente la sua volontà di richiedere o non richiedere il deposito del prezzo presso il notaio, in modo consapevole, aggiungendo ad esempio, alla dichiarazione di conferma di avvenuta informativa di cui sopra, una manifestazione di volontà quale " … ed al riguardo sin d'ora dichiara che intende avvalersi di tale facoltà e quindi depositare il saldo del prezzo presso il notaio su conto corrente al medesimo intestato, nei modi e nei termini di cui alla legge citata” oppure, al contrario “ … ed al riguardo sin d'ora dichiara che intende corrispondere il saldo del prezzo direttamente alla parte venditrice”.

Casi ed esigenze particolari delle parti, quali possono ad esempio verificarsi in ipotesi di vendite concatenate, o altri casi in cui la disponibilità liquida del corrispettivo debba necessariamente pervenire a parte venditrice entro una data determinata o con modalità particolari, potranno essere oggetto di specifiche pattuizioni e previsioni già in sede di formazione del contratto preliminare, nel quale potrà eventualmente darsi atto che l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del proprietario/promittente venditore è stata effettuata, e l'accordo sul contratto è stato raggiunto, proprio sulla base della scelta operata circa la facoltà di deposito del prezzo, qualora l'esercizio della medesima risultasse incompatibile con le esigenze delle parti e le modalità attuative del contratto, che potranno essere poste in evidenza, quali per l'appunto l'esigenza di immediata disponibilità liquida per il venditore che debba far fronte ad un altro acquisto (vendite concatenate).

Le considerazioni di cui sopra sono svolte sul presupposto della parziale derogabilità, o quanto meno libera disponibilità, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, delle nuove norme introdotte; al momento, come in tutti i casi di introduzione di nuove norme, è non solo opportuna, ma anzi necessaria la massima prudenza, in quanto non solo dovrà a breve, come già sopra ricordato, pronunciarsi il notariato circa le modalità concrete e attuative, ma sarà poi la giurisprudenza a delineare nei suoi precisi contorni i limiti dell'autonomia delle parti nello stipulare, in merito alla facoltà di deposito di cui si tratta, valide pattuizioni preventive nella fase di conclusione delle trattative con formulazione della proposta, sua accettazione e stipulazione del contratto preliminare. Questo anche perché l'eventuale nullità della singola clausola potrebbe comportare la nullità dell'intero contratto, ove si trattasse di clausola decisiva per il raggiungimento dell'accordo delle parti, ai sensi del primo comma dell'articolo 1419 del codice civile (e la nullità del contratto comporterebbe la perdita del diritto alle provvigioni).

 La decisione preventiva di non avvalersi della facoltà di deposito deve, in altre parole, essere assunta dalle parti con consapevolezza e solo qualora vi siano fondate e decisive ragioni contrattuali al riguardo, e non deve assolutamente diventare una prassi che tenda a vanificare l'intento positivo della legge, di fornire ulteriore maggior tutela circa la sicurezza dell'esecuzione del contratto.