PRIVACY

PRIVACY: PUBBLICATO IL NUOVO DECRETO LEGISLATIVO

È stato pubblicato sulla G.U. del 04/09/2018 il Decreto Legislativo n. 101/2018 del 10/08/2018 apportante le attese modifiche di armonizzazione del D. Lgs. n 196/2003 con il Regolamento Europeo n. 679/2016 in vigore già dal 25 maggio u.s.

Il nuovo Decreto Legislativo è entrato in vigore il 19/09/2018.

Decreto Legislativo n. 101/2018

NEWS: LOCAZIONE COMMERCIALE CASO DI NULLITA' DI PATTO

Nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo

per la perdita dell’avviamento commerciale

La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza n. 15373 del 13 giugno 2018, ha sancito la nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo per la perdita dell’avviamento commerciale, confermando un precedente orientamento.

La motivazione posta alla base della pronuncia della Suprema Corte prende le mosse dall'interpretazione dell'art. 79 della legge 392/19781: secondo la prevalente giurisprudenza, tale norma è volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi.

A tal proposito, quindi, viene specificato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha affermato che le parti possono negoziare sui diritti nascenti dal contratto, in particolare in merito al diritto all'indennità di avviamento, solo successivamente alla conclusione del contratto stesso, ossia quando il conduttore non è più in una condizione di "debolezza" rispetto al locatore per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile. Ogni rinuncia preventiva è da ritenersi nulla.

dott. Michele Pizzullo

NEWS: L'E-MAIL FA PIENA PROVA SE NON DISCONOSCIUTA

L'email fa piena prova se non disconosciuta

Con l’ordinanza del 14 maggio 2018, la Cassazione ha rammentato che, ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. p), d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell'amministrazione digitale), la e-mail costituisce un “documento informatico”, ovvero un “documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti”.

Affermano i giudici di legittimità che “L'e-mail, pertanto, seppur priva di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche, ovvero fra le rappresentazioni meccaniche indicate, con elencazione non tassativa, dall'art. 2712 c.c., e dunque forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale viene prodotta non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime (v. anche Cass. 24/11/2005, n. 24814)”, come avvenuto nel caso posto all’esame della Suprema Corte in cui la debitrice si era impegnata, rispondendo con altra mail a quella inviatale dal creditore, a rientrare dalla propria esposizione debitoria, che veniva ivi espressamente quantificata, così provando l'esistenza del rapporto contrattuale nonché verificando l'importo del credito azionato col decreto ingiuntivo. Ad avviso del giudice a quo, la documentazione informatica acquisita avrebbe reso superflue le ulteriori deduzioni istruttorie per prova testimoniale della debitrice opponente a decreto ingiuntivo, con ricorso per Cassazione cha ha confermato il giudizio di merito.

Tale principio può, pertanto, trovare corretta applicazione anche nel rapporto che si viene ad instaurare con le parti dell’affare mediato, senza dover, pertanto, fare ricorso a particolari mezzi di comunicazione elettronica quali la posta elettronica certificata (pec), della quale non tutti i clienti ovviamente dispongono. Occorre però provare non solo l’avvenuta ricezione da parte del destinatario, ma che questi abbia dato riscontro con altra comunicazione effettuata con il medesimo mezzo di trasmissione e “non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime”, ossia, ad esempio, per quanto attiene al venditore, sostenere di non aver manifestato volontà di accettare la proposta comunicatagli dal mediatore ovvero, con riguardo al proponente, di non aver ricevuto comunicazione dell’accettazione della proposta irrevocabile nel termine indicato, sebbene a questo abbia provveduto diligentemente il mediatore in qualità di nuncius.

dott. Michele Pizzullo

ATTENTI AGLI IMPROVVISATI!

10 DOMANDE + 1 A...

10 DOMANDE + 1 A...

Franco Dall'Aglio, contitolare della CENTOCASE, presidente F.I.M.A.A. Torino, Consigliere ASCOM Torino, Membro della Giunta Esecutiva F.I.M.A.A. Italia-Confcommercio, Delegato alla Formazione F.I.M.A.A. Italia, Confcommercio, che altro?

Direi che può bastare così. Questi impegni mi assorbono completamente anche perché, chi mi conosce lo sa molto bene, se mi prendo un impegno o accetto di ricoprire una carica è per dare un contributo reale, possibilmente per fare la differenza. Non amo la mediocrità e non accetterei mai un ruolo pensando di non essere un valore aggiunto per le persone che lavorano insieme a me.

Come mai questo blog?

In parte per il motivo che ho detto prima, ma non solo. Nel 2012 ho sentito il bisogno di condividere la mia esperienza lavorativa con i colleghi che vivono la mia professione nello stesso modo e cioè con tanta voglia di imparare, di crescere, di migliorarsi. Al tempo stesso, ho trovato che questo blog fosse un modo per contraddistinguere la nostra agenzia immobiliare e per fare cultura anche tra i non addetti ai lavori: i nostri clienti. Oggi questo blog, che considero di provincia, che non è stato mai pubblicizzato, ha da tempo superato le 800.000 visualizzazioni. Motivo di orgoglio, ma non deve rappresentare un punto di arrivo.

Molti suoi colleghi si sono a loro volta attrezzati con blog personali e aziendali e si promuovono anche con libri e pubblicazioni: cosa ne pensa?

Era ora. Il nostro mestiere, se fatto con preparazione e con competenza, genera un professionista e un uomo a tutto tondo. Ho letto per caso la frase, riportata in alto, di Salvatore Coddetta, eccellente formatore e l'ho condivisa appieno. Quando entriamo per la prima volta in una casa, entriamo nella vita più segreta delle persone e lo dobbiamo sapere fare con capacità professionale ma anche con garbo, con rispetto, perché stiamo per conoscere aspetti di vita vissuta che, al di fuori di quelle quattro mura, pochi conoscono. E' normale che, con questa scuola di vita, ci siano colleghi che vogliano condividere la loro esperienza, umana e lavorativa. Quindi bene così, credo che i tempi siano maturi perché il mondo inizi a vederci anche sotto un'altra veste.

Come ha iniziato a lavorare in questo settore?

Erano gli anni 90 e conobbi la famiglia del ragioniere Pasquale Grimaldi, a Torino. Persona speciale lui, grande famiglia la sua. A loro devo tantissimo così come il mondo dell'immobiliare deve molto a loro, alla Grimaldi, quella storica. Tra l'altro, furono i primi a introdurre il franchising immobiliare in Italia, creando un nuovo metodo di lavoro e io iniziai la mia avventura proprio come franchisee Grimaldi. Oggi il marchio esiste ancora ed è un marchio forte: spero che al suo interno sia rimasto anche un po' di quel cuore.

Finora sono state più le soddisfazioni oppure le delusioni?

Vivo il mio lavoro con curiosità e con passione quindi, al di là delle difficoltà che quotidianamente posso incontrare, il mio personale bilancio è nettamente positivo e porto con me un bagaglio di ricordi molto belli che mi accompagneranno per tutta la vita.

Da quando ha intrapreso questa carriera, cos'è cambiato nella sua professione?

Moltissimo e senza aiuti esterni. Noi agenti immobiliari veniamo definiti imprenditori ad alto contenuto professionale. La parte imprenditoriale non riguarda solo la capacità di acquisire nuovi incarichi di vendita e questa, a mio avviso, non ha subito una evoluzione degna di nota, ma anche l'attenzione di investire al meglio i propri soldi ottimizzando l'uso dei nuovi strumenti che la tecnologia ha messo a disposizione della nostra categoria: mi riferisco principalmente ai portali immobiliari, ai gestionali, agli aggregatori, alle piattaforme di condivisione. Diverso discorso per la parte professionale che, grazie proprio all'opportunità che si è presentata con la crisi del mercato immobiliare dell'ultimo decennio, ha avuto una crescita notevole sensibilizzando la nostra categoria ad approcciare l'utente finale, il consumatore, nella veste prima di tutto di consulente immobiliare e non di sensale.

Sta dunque nascendo una nuova figura di agente immobiliare?

Secondo me sì. Noto che c'è una fetta sempre più importante di colleghi che è molto più attenta nel comprendere e nell'andare incontro alle esigenze dei propri clienti, visti, prima di tutto, come utenti che devono essere pienamente soddisfatti per il servizio ricevuto dall'agente immobiliare. Mi piacerebbe molto che questo aspetto fosse riconosciuto e compreso dalle Associazioni dei consumatori, con le quali ci sarebbero delle belle battaglie da portare avanti insieme, la più importante delle quali resta quella contro l'attività svolta, senza alcuna garanzia e senza alcun controllo, dagli abusivi.

Parliamo di mercato immobiliare: come saranno i prossimi 5 anni?

In passato abbiamo visto come il nostro mercato immobiliare sia stato colpito anche da fattori esterni per i quali non si erano generati anticorpi sufficientemente potenti. Mi riferisco ai mutui subprime di oltre oceano e alla crisi finanziaria che ne è scaturita in nord America, per poi approdare in Europa, a partire dal 2007. Una previsione quindi non può essere elaborata inserendo anche questo genere di incognite. Dobbiamo partire quindi dall'assioma che il trend intrapreso dal mercato immobiliare non subisca scossoni esterni, nel qual caso i dati in nostro possesso ci dicono che continueranno ad aumentare in maniera graduale le compravendite delle abitazioni passate da 413.000 transazioni nel 2013, annus horribilis, a oltre 550.000 compravendite del 2017. Un decorso diverso stanno avendo i prezzi che, a parte in pochissime zone di pochissime metropoli, stanno registrando ancora oggi un lievissimo decremento.

Quali consigli dare a chi vuole vendere casa?

Ovviamente di avvalersi di un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio, nostro organo di controllo. Detto ciò, consiglio di non fermarsi alla prima valutazione ma di coinvolgere, all'inizio, più professionisti e, alla fine, di sceglierne uno solo, non necessariamente quello che ha valutato l'immobile alla cifra più alta. Ai miei clienti proprietari consiglio sempre, prima di firmare l'incarico di vendita, di mettersi per un attimo nei panni dell'acquirente e di chiedersi, se fossero loro a comprare una casa, se si fiderebbero dell'agente immobiliare che stanno per scegliere come il loro venditore.

E a chi vuole acquistarla?

Se confrontiamo i prezzi degli immobili e i tassi dei mutui offerti dalle  banche rispetto ai dati in nostro possesso riferiti al 2008 ci rendiamo subito conto che mai come oggi convenga comprare una casa. I prezzi delle case sono scesi fino al 30% reale e, in certe realtà, anche di più mentre la rata di un mutuo acceso oggi, rispetto a 10 anni fa, è inferiore di circa il 50% a parità di importo finanziato. Servendosi di un'agenzia immobiliare consiglio agli acquirenti di essere esigenti per essere certi di cosa stanno realmente comprando. In molti casi stiamo parlando dei risparmi di una vita e con il sudore della fronte delle persone non si deve scherzare.

Ha paura della disintermediazione nel settore immobiliare?

Ho paura della concorrenza sleale, delle regole non uguali per tutti, ma della disintermediazione no, sono sincero. La nostra categoria ha delle unicità difficilmente riproducibili anche on-line. Noi conosciamo il territorio, conosciamo i prezzi degli immobili, siamo inseriti nel tessuto sociale che viviamo quotidianamente. Nel momento in cui il nostro lavoro viene percepito come un valore aggiunto da parte del cliente, non vedo come e da cosa potremmo essere sostituiti.

Intervista a cura di Daniela Giacometti
Ufficio Stampa Ascom Torino

PRIVACY: GDPR, IL NUOVO TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI E GLI AGENTI IMMOBILIARI

PRIVACY: IL TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI E GLI AGENTI IMMOBILIARI

Il Regolamento Europeo n. 679/2016 diventato pienamente efficace anche in Italia dal 25/05/2018 ha introdotto importanti modifiche in materia di trattamento e di protezione dei dati personali.

Va subito rilevato che l'ambito di applicazione del R.E. 679/2016 riguarda la tutela del dato della persona; in conseguenza di ciò, questa normativa non si applica al trattamento dei dati di persone giuridiche quali società, enti o similari.
Il trattamento dei dati personali è lecito solo quando ricorre almeno una delle condizioni previste espressamente dalla normativa (art 6 a,b,c,d,e,f), tra le quali spiccano:

• il Consenso scritto al trattamento dei dati personali, previa consegna dell'Informativa all'interessato (ricordiamo che il consenso non deve essere necessariamente documentato per iscritto né è richiesta la forma scritta per la sua validità, tuttavia resta in capo al soggetto che ha trattato i dati dimostrare che l'interessato ha prestato il suo consenso a uno specifico trattamento);
• il Consenso è necessario all'esecuzione di un contratto di cui l'interessato è parte, ovvero all'esecuzione di misure precontrattuali adottate su richiesta dello stesso;
• il Trattamento è necessario per adempiere a un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento (es.: qualora il Titolare sia obbligato all'adeguata verifica della clientela in tema di Antiriciclaggio)

I contenuti e le modalità d'uso dell'Informativa sono elencati tassativamente dagli art.li 13.1 e 14.1 del Regolamento e riguardano, in modo particolare:

• Contenuti: il documento deve specificare, tra l'altro, chi sono il Titolare, il Responsabile (ove nominato) e l'Incaricato del Trattamento dei dati (ove presente), le finalità per cui sono stati raccolti i dati e la base giuridica del Trattamento, gli eventuali destinatari dei dati, il loro periodo di conservazione, il diritto e le modalità per presentare reclamo all'autorità competente da parte dell'interessato.
• Tempi: nel caso in cui i dati non siano stati raccolti direttamente presso l'interessato, l'Informativa deve essere fornita entro un termine ragionevole di un mese dalla data della raccolta, ovvero al momento della comunicazione dei dati a terzi.
• Modalità: il documento deve avere forma concisa, trasparente, intelligibile per l’interessato e facilmente accessibile; occorre utilizzare un linguaggio chiaro e semplice, e per i minori occorre prevedere informative idonee (il consenso dei minori è valido a partire dai 16 anni); l’informativa può essere data, in linea di principio, per iscritto ovvero in formato elettronico (es.: visionabile e scaricabile dal proprio sito aziendale).

I soggetti individuati dalla nuova normativa sono:

• Titolare del Trattamento
• Responsabile del Trattamento (qualora designato dal Titolare)
• Responsabile della Protezione Dati (qualora designato dal Titolare)
• Incaricato del Trattamento (qualora designato dal Titolare)

Nell'Informativa, queste figure dovranno essere chiaramente indicate ove presenti (es.: l'Incaricato del Trattamento potrebbe non essere stato nominato).
Il Regolamento Europeo prevede, all'art. 30, la tenuta del Registro delle Attività di Trattamento. 
Sebbene l'obbligo di tenuta scatti solo per società che abbiamo almeno 250 dipendenti, sarebbe buona norma dotarsi di un Registro per potere dimostrare, per iscritto, che è stata posta la dovuta attenzione al problema e che, soprattutto, sono stati posti in essere tutti quegli accorgimenti necessari per la corretta conservazione e difesa dei dati personali dei propri clienti. Infatti, la grande novità introdotta dal R.E. 679/2016 è il totale cambiamento di approccio al problema, basato sul principio della responsabilizzazione (accountability) del Titolare del Trattamento (in altre parole, è il Titolare che deve valutare se il suo sistema di protezione dei dati è adeguato per garantire quanto richiesto dalla nuova norma e, qualora non lo fosse, dovrà dare prova di essersi attivato per dotarsi di tutte quelle misure finalizzate ad assicurare l'applicazione del Regolamento).

Guida all'applicazione del R.E. n. 679/2016

Schema di atto di designazione del Responsabile della Protezione dei Dati

Linee Guida sui Responsabili della Protezione Dati

LOCAZIONI BREVI: MANCA DICHIARAZIONE PER LA COMUNICAZIONE DEL 30 GIUGNO

LOCAZIONI BREVI

MANCA LA DICHIARAZIONE PER LA COMUNICAZIONE DEL 30 GIUGNO

L’art.4 del DL 24.4.2017 n.50, introducendo la normativa sulle locazioni brevi, ha previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettano all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di “locazione breve” conclusi per il loro tramite, demandando ad un successivo provvedimento la fissazione dei termini.

Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate prot. 132395/2017 del 12 luglio 2017 ha precisato che devono essere trasmessi i seguenti dati:

1.  il nome, cognome e codice fiscale del locatore
2.  la durata del contratto
3.  l’importo del corrispettivo lordo
4.  l’indirizzo dell’immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

Il provvedimento ha inoltre affermato che i dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia e che la comunicazione dei dati deve essere effettuata entro termine il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

I soggetti non residenti effettuano tale adempimento per il tramite della stabile organizzazione - se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR - o, nel caso in cui ne risultino privi, avvalendosi di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

Poiché gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, che intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare, all’atto del pagamento al beneficiario, una ritenuta del 21 per cento ed a dichiarare e certificare le ritenute operate ai sensi dell’articolo 4 del D.P.R. n. 322 del 1998, l’invio della relativa dichiarazione (la cosiddetta “Certificazione Unica” inviata nello scorso mese di marzo) assolve anche gli obblighi di comunicazione dei dati del contratto.

Per gli altri soggetti, che intervengono solo nella fase di “messa in contatto” delle parti, rimane pertanto tale obbligo che, tuttavia, alla data odierna risulta solo “sulla carta” in quanto l’Agenzia non ha ancora pubblicato sul proprio sito le specifiche tecniche.

Preso atto di ciò risulta abbastanza evidente che la data del 30 giugno, per la comunicazione dei dati del 2017, sia destinata a slittare in quanto , per effetto dello statuto del contribuente, i termini per gli adempimenti disciplinati dai vari provvedimenti sono fissati al sessantesimo giorno dalla data di adozione dello stesso.

Pertanto nell’ipotesi in cui nei prossimi giorni venga pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate il provvedimento con le specifiche tecniche per la comunicazione dei dati, i contribuenti avranno, senza tenere conto dell’eventuale sospensione feriale dei termini, sessanta giorni di tempo per la comunicazione.

Stefano Spina

Dottore Commercialista in Torino

PROROGA PAGAMENTO AL 20 AGOSTO 2018

CANONI CONCORDATI: OBBLIGO DI ATTESTAZIONE A FINI FISCALI

Contratti locazione canone concordato

Anche per i Comuni con autocertificazione serve l'attestazione a fini fiscali

I contratti di locazione a canone concordato, introdotti dalla L.9.12.98 n.431, vengono redatti sulla base degli accorti territoriali sottoscritti a livello comunale i quali, a loro volta, si basano sulle convenzioni nazionali di volta in volta emanate. La prima convenzione nazionale di cui al DM 5 marzo 1999 affermava che l’assistenza delle organizzazioni di categoria, per la stesura dei contratti e la determinazione del canone, poteva essere facoltativa ritenendo perfettamente validi i contratti a canone concordato sottoscritti esclusivamente tra le parti.

Il DM 16 gennaio 2017 emanato in base alla nuova Convenzione nazionale datata 25 ottobre 2016, riscrivendo le regole in merito all’attestazione dei requisiti per poter stipulare i contratti a canone concordato, ha previsto, per la validità del contratto, in alternativa:

• l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
• l’attestazione, da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato, con la risoluzione n.31 del 20 aprile 2018, che, per i contratti stipulati in base ai nuovi accordi territoriali privi dell’assistenza delle associazioni, tale attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni. L’allegazione, in sede di registrazione, di tale documento, anche se non necessaria, risulta opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti per fruire della riduzione dell’imposta di registro e non sconta un’autonoma imposta di registro oppure di bollo.

L’attestazione non risulta invece necessaria per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del DM 16.1.2017 oppure per i contratti stipulati, anche successivamente a tale data, nei comuni ove non risultino sottoscritti Accordi Territoriali in base al DM 16.1.2017.

Il Comune di Torino, così come altre amministrazioni locali, rinnovando gli accordi territoriali sulla base del DM 16 gennaio 2017, ha tuttavia previsto, oltre all’assistenza da parte delle associazioni territoriali, la certificazione di congruità redatta e sottoscritta esclusivamente dalle parti. L’attestazione da parte delle associazioni territoriali risulterebbe in tal caso meramente eventuale salvo determinati casi, espressamente previsti, di incrementi o diminuzioni del canone (quali le spese di ristrutturazione o la qualificazione energetica).

Nell’interpello n. 901-88/2018 l’Agenzia conferma quanto riportato nella risoluzione 31/2018 ovvero che il contenuto del nuovo accordo territoriale del Comune di Torino non può discostarsi da quanto indicato nel DM 16 gennaio 2017 e che anche per i nuovi contratti stipulati in tale comune occorra l’attestazione sottoscritta da almeno una delle associazioni firmatarie dell’accordo stesso.

Alla luce di tale interpretazione ogni contratto di locazione, stipulato successivamente all’1.1.2018 (data di entrata in vigore dei nuovi accordi territoriali) dovrà pertanto avere, come allegato obbligatorio, l’attestazione di congruità sottoscritta da almeno un’associazione.

Per i contratti stipulati nei mesi precedenti e privi di tale documento si ritiene che l’attestazione possa essere anche successiva alla stipula del contratto di locazione potendo essere sottoscritta e prodotta al limite entro la data di richiesta del documento stesso da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Infatti il DM 16 gennaio 2017 non definisce un termine entro il quale tale documento debba essere prodotto delegando tale aspetto all’accordo territoriale. L’accordo del Comune di Torino a sua volta nulla dice in merito e la stessa Agenzia, nei propri documenti, non ne prevede l’allegazione obbligatoria, in fase di registrazione del contratto.

CONTRATTI A CANONE CONCORDATO: OBBLIGO ATTESTAZIONE A FINI FISCALI

CONTRATTI A CANONE CONCORDATO: SENZA ATTESTAZIONE NIENTE BENEFICI FISCALI

Con la Risoluzione n. 31/2018 del 20 aprile 2018 l'Agenzia delle Entrate si è espressa in merito al presunto obbligo di attestazione dei parametri, da parte di almeno una associazione di categoria, proprietari/inquilini, contenuti nei contratti di locazione a canone concordato, al fine di ottenere i benefici fiscali previsti dalla legge. 
Il D.M. del MIT del 16/01/2017 stabilendo che "gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità  di attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli elementi  oggettivi dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di responsabilità, da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo del  contratto  all'accordo stesso,   anche   con   riguardo   alle agevolazioni fiscali" ha di fatto reso obbligatorio per i Comuni di stabilire, negli Accordi Territoriali, le modalità di attestazione di almeno una associazione di categoria, proprietari/inquilini, ai fini dell'ottenimento delle agevolazioni fiscali. 
A seguito di ciò, il proprietario che sottoscrive un contratto di locazione di un immobile sito in un Comune che si sia già dotato di un suo Accordo Territoriale (aggiornato al D.M. 16/01/2017) contenente l'obbligo, per i contratti non assistiti, di attestazione (a fini fiscali) da parte di almeno una associazione di categoria, deve obbligatoriamente provvedervi pena la mancata possibilità di potere avvalersi delle agevolazioni fiscali comunali (sconto IMU/TASI) e statali (cedolare secca al 10%, sconto 30% IRPEF ed Imposta di Registro).

E' quanto ha chiarito con la Risoluzione n. 31/2018 l'Agenzia delle Entrate affermando che l'acquisizione dell'attestazione costituisce elemento necessario al fine del riconoscimento delle agevolazioni.

La Risoluzione conclude poi dichiarando che l'attestazione, qualora allegata al contratto (l'allegazione non è obbligatoria anche se opportuna), non deve ritenersi soggetta a Imposta di Registro e nemmeno all'Imposta di Bollo.

La norma, messa in discussione fin dalla pubblicazione del Decreto Ministeriale, non mancherà di presentare degli strascichi in merito alla sua corretta applicazione e alla sua interpretazione.

I punti da chiarire oggi sono ancora molteplici e riguardano principalmente:

1. la corretta lettura degli articoli 1, 2 e 3 del D.M. dalla quale non si evince chiaramente se l'assunzione della responsabilità sia in capo alle parti contrattuali ovvero in capo alla o alle associazioni firmatarie dell'accordo che attesteranno il contratto esaminato;
2. la nota del MIT n. 1380 del 06/02/2018 dichiarando che l'obbligatorietà dell'attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi nonché i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, cozza con la realtà dei fatti in quanto le associazioni chiamate ad attestare i contratti già oggi si fanno firmare una preventiva liberatoria da parte dei contraenti;
3. molti Comuni, giudicando non imperativa la norma contenuta nel Decreto Ministeriale, hanno optato, nei loro Accordi Territoriali, per una Autocertificazione a cura delle parti, in sostituzione dell'obbligo di attestazione e questo aspetto, pur non dando problemi in ordine allo sconto IMU (in quanto tributo comunale), va valutato sotto il profilo del mantenimento delle agevolazioni fiscali nazionali;
4. un analogo obbligo era già stato introdotto, anche se per fini e con contenuti diversi, con i noti Patti in Deroga del 1992 (art. 11 L. 359/92); tale obbligo era poi sfociato, nel luglio del 1996, in una sentenza della Corte Costituzionale che dichiarava l'illegittimità costituzionale di detta norma che presentava pericolose analogie con l'attuale;
5. da non sottovalutare infine la tutela del Consumatore che parrebbe venire meno ove venga obbligato a farsi attestare, a pagamento, un contratto di locazione a canone concordato da una associazione che lo obbliga, a sua volta, a firmare una preventiva liberatoria in caso di errori contenuti nel contratto verificato dall'associazione stessa.

ALLEGATI UTILI

D.M. 16/01/2017

LETTERA MIT 06/02/2018

LEGGE DI BILANCIO 2018: LE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE

LE NOVITA’ DELLA LEGGE DI BILANCIO 2018

Con la L. 27.12.2017 n. 205 è stata emanata la “legge di bilancio 2018”, in vigore dall’1.1.2018; qui di seguito si riepilogano le principali novità in campo immobiliare contenute in tale disposizione.

Interventi di riqualificazione energetica

La detrazione IRPEF/IRES prevista per talune tipologie di interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti è prorogata, in generale nella misura del 65%, alle spese sostenute fino al 31.12.2018.

Aliquota ridotta al 50% per finestre e schermature solari

Per le spese sostenute dall’1.1.2018, la detrazione IRPEF/IRES spetta nella misura del 50% per gli interventi di acquisto e posa in opera di:

·        finestre comprensive di infissi;

·        schermature solari (si ricorda che si intendono tali quelle di cui all’Allegato M al DLgs. 311/2006).

Aliquote rimodulate per gli impianti di climatizzazione invernale

Per le spese sostenute dall’1.1.2018, la detrazione IRPEF/IRES spetta:

·        nella misura del 50% per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento della Commissione UE 18.2.2013 n. 811;

·        nella misura del 65% per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con:

o   impianti dotati di caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento della Commissione UE 18.2.2013 n. 811, e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunica¬zione della Commissione 2014/C 207/02;

o   con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;

·        nella misura del 65% per le spese sostenute per l’acquisto e la posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Sono esclusi dall’agevolazione gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A di prodotto.

Impianti di climatizzazione invernale alimentati da biomasse combustibili

Sostituendo il co. 2-bis dell’art. 14 del DL 63/2013, viene stabilito che si applica la detrazione nella misura del 50%:

·        per le spese sostenute nell’anno 2018 per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;

·        fino a un valore massimo della detrazione di 30.000,00 euro.

Acquisto e posa di micro-cogeneratori

La detrazione IRPEF/IRES, nella misura del 65%, si applica alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente:

·        per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;

·        sostenute dall’1.1.2018 al 31.12.2018;

·        fino ad un valore massimo della detrazione di 100.000,00 euro.

Per poter fruire della detrazione i suddetti interventi devono poter ottenere un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%.

Ampliamento dei soggetti beneficiari della detrazione

Le detrazioni previste per gli interventi di riqualificazione energetica spettano anche:

·        alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

·        agli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31.12.2013, per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Interventi di riqualificazione energetica su parti comuni di edifici condominiali

La detrazione IRPEF/IRES prevista per gli interventi di riqualificazione energetica si applica, generalmente nella misura del 65%, anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente:

·        per gli interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.;

·        oppure per gli interventi che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio (es. rifacimento centrale termica con installa-zione caldaia a condensazione, coibentazione tetto o cappotti in facciate, ecc.);

·        sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2021.

Riduzioni dell’aliquota per le spese sostenute dall’1.1.2018

Anche nel caso in cui gli interventi riguardino le parti comuni di edifici condominiali, nei casi sopra indicati la detrazione è ridotta al 50% per le spese sostenute dall’1.1.2018 (si veda quanto sopra indicato).

Interventi di riqualificazione energetica – cessione della detrazione

Modificando i co. 2-ter e 2-sexies dell’art. 14 del DL 63/2013 convertito, viene prevista la possibilità di cedere le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici da parte dei contribuenti, anche se gli interventi sono eseguiti sulle singole unità immobiliari.

In mancanza di una specifica previsione normativa sul momento di sostenimento delle spese e considerato che la L. 205/2017 è entrata in vigore l’1.1.2018, le nuove disposizioni si dovrebbero, pertanto, applicare alle spese sostenute da tale data.

Tipologie di interventi per i quali può essere ceduta la detrazione

A decorrere dall’1.1.2018, le detrazioni IRPEF/IRES spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici possono essere cedute:

·        sia nel caso di interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali;

·        sia nel caso di interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari.

Soggetti che possono cedere la detrazione spettante

La cessione del credito, corrispondente alla detrazione spettante per le spese relative ai predetti interventi, può essere effettuata:

·        dai soggetti che non sono tenuti al pagamento dell’IRPEF in quanto si trovano nelle condizioni di cui all’art. 11 co. 2 e all’art. 13 co. 1 lett. a) e co. 5 lett. a) del TUIR (c.d. “incapienti”);

·        dalla generalità dei soggetti che possono beneficiare della detrazione in questione.

Soggetti a cui è possibile cedere la detrazione

In luogo della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, i contribuenti possono optare per la cessione del corrispondente credito:

·        ai fornitori che hanno effettuato gli interventi,

·        ovvero ad altri soggetti privati,

con la facoltà di successiva cessione del credito.

Mentre la generalità dei contribuenti non può espressamente cedere la detrazione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari, il co. 2-ter dell’art. 14 del DL 63/2013 convertito nulla dispone con riguardo ai “soggetti incapienti” che intendono trasferire la detrazione.

Pertanto soltanto i “soggetti incapienti” possono cedere la detrazione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

Interventi di riqualificazione energetica su parti comuni di edifici condominiali

che determinano un rilevante risparmio energetico.

Nel caso in cui gli interventi di riqualificazione energetica riguardino le parti comuni degli edifici condominiali, per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, la detrazione spetta nella misura:

·        del 70%, nel caso in cui tali lavori interessino l’involucro dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo”;

·        del 75%, se gli interventi sono finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguono almeno la qualità media definita dal DM 26.6.2015.

Limite massimo di spesa

Per i sopraelencati interventi il limite massimo di spesa è pari a 40.000,00 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Lavori antisismici combinati con quelli di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali

È prevista una nuova detrazione:

·        nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3,

·        in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal co. 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013 e dal co. 1-quinquies dell’art. 16 dello stesso decreto,

finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

Misura della detrazione

In tal caso, la detrazione spetta nella misura:

·        dell’80%, se gli interventi determinano il passaggio ad una classe di rischio inferiore;

·        dell’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Ripartizione e limiti della detrazione

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

L’agevolazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000,00 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Interventi di recupero del patrimonio edilizio – proroga

È prorogata alle spese sostenute fino al 31.12.2018 la detrazione IRPEF del 50% prevista per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis co. 1 del TUIR, nel limite massimo di spesa di 96.000,00 euro per unità immobiliare.

Rimangono ferme le ulteriori disposizioni contenute nel suddetto art. 16-bis.

Misure antisismiche ed opere di messa in sicurezza statica – ampliamento dei soggetti beneficiari

Le detrazioni di cui ai commi da 1-bis a 1-sexies dell’art. 16 del DL 63/2013 spettano anche:

·        alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

·        agli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31.12.2013, per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Bonus mobili – proroga

Viene prorogata alle spese sostenute nell’anno 2018 la detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici (c.d. “bonus mobili”), previsto dal co. 2 dell’art. 16 del DL 63/2013.

Per beneficiare dell’agevolazione per le spese sostenute nell’anno 2018, tuttavia, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio devono essere iniziati dall’1.1.2017.

Bonus verde – sistemazione di terrazzi e giardini

È possibile beneficiare della detrazione IRPEF, nella misura del 36%, per le spese sostenute nell’anno 2018 relative agli interventi (anche se eseguiti sulle parti comuni condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.) riguardanti:

·        la “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;

·        la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Tra le spese agevolabili sono comprese quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi sopra elencati.

Tipologie di immobili agevolati

Sono agevolati gli interventi di “sistemazione a verde” qualora siano effettuati:

·        su unità immobiliari ad uso abitativo;

·        sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.

Limite di spesa e ripartizione della detrazione

La nuova detrazione:

·        è fruibile fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a 5.000,00 euro per unità immobiliare;

·        deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo nell’anno di sosteni-mento delle spese e in quelli successivi.

Cedolare secca – proroga

Viene estesa agli anni 2018 e 2019 l’applicabilità dell’aliquota della cedolare secca del 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

Canoni di locazione degli studenti universitari “fuori sede” – detrazione IRPEF

Limitatamente agli anni 2017 e 2018, la detrazione IRPEF del 19% dei canoni di locazione relativi agli studenti universitari “fuori sede”, di cui alla lett. i-sexies) dell’art. 15 co. 1 del TUIR, spetta:

·        agli studenti che risiedono in zone montane o disagiate che distano almeno 50 chilometri dall’università (invece di almeno 100 chilometri);

·        anche qualora l’università non sia ubicata in una Provincia diversa rispetto a quella di residenza dello studente.

Limite di importo

I canoni di locazione pagati sono detraibili fino a concorrenza di un importo massimo di 2.633,00 euro.

Tributi locali – sospensione aumenti

Oltre che per gli anni 2016 e 2017, è sospesa anche per l’anno 2018 l’efficacia delle leggi regionali e delle deliberazioni comunali per la parte in cui prevedono aumenti di tributi e delle addizionali attribuite alle Regioni e agli enti locali (quali IMU e TASI), rispetto ai livelli di aliquote o tariffe applicabili per l’anno 2015.

Maggiorazione TASI

In deroga al suddetto “blocco”, i Comuni che per gli anni 2016 e 2017 hanno confermato la maggiorazione TASI nella stessa misura applicata per l’anno 2015 (che può arrivare fino allo 0,8 per mille) possono continuare a mantenerla anche per l’anno 2018 con espressa deliberazione del Consiglio comunale.

Imposta di registro – agevolazioni concernenti la trasformazione del territorio

Viene estesa l’applicazione dell’imposta di registro fissa e dell’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, già prevista dall’art. 32 co. 2 del DPR 601/73 in relazione ai “provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo” indicati dalla L. 28.1.77 n. 10, anche:

·        a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché agli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi;

·        a tutte le convenzioni e atti di cui all’art. 40-bis della legge provinciale di Bolzano 11.8.97 n. 13, per i quali non siano ancora scaduti i termini di accertamento e di riscossione ai sensi della normativa vigente o rispetto ai quali non sia stata emessa sentenza passata in giudicato.

Attività di enoturismo

All’attività di enoturismo, definita come l’insieme delle attività di conoscenza del vino espletate nel luogo di produzione, le visite nei luoghi di coltura, di produzione e di esposizione degli strumenti utili alla coltivazione della vite, la degustazione e la commercializzazione delle produzioni vinicole aziendali, anche in abbinamento ad alimenti, nonché le iniziative a carattere didattico e ricreativo nell’ambito delle cantine, si applicano le disposizioni fiscali di favore previste per l’agriturismo dall’art. 5 della L. 413/91.

Determinazione forfettaria del reddito

Per gli imprenditori che esercitano attività di enoturismo, fatta eccezione per i soggetti IRES di cui all’art. 73 co. 1 lett. a) e b) del TUIR (società di capitali ed enti commerciali), il reddito imponibile derivante dall’esercizio di tale attività si determina quindi applicando all’ammontare dei relativi ricavi conseguiti, al netto dell’IVA, il coefficiente di redditività del 25%.

Determinazione forfettaria dell’IVA

Il regime forfetario dell’IVA di cui all’art. 5 co. 2 della L. 413/91, il quale prevede che l’IVA dovuta si determina riducendo l’imposta delle operazioni imponibili in misura pari al 50% del suo ammontare a titolo di detrazione forfetaria dell’imposta afferente agli acquisti e alle importazioni, si applica solo per i produttori agricoli di cui agli artt. 295 e ss. della direttiva 2006/112/CE.

Rideterminazione del costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni non quotate

Viene riaperta la rivalutazione delle partecipazioni non quotate e dei terreni detenuti al di fuori del regime di impresa.

Sarà quindi consentito a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni (agricoli ed edificabili) posseduti alla data dell’1.1.2018, al di fuori del regime d’impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ai sensi dell’art. 67 co. 1 lettere da a) a c-bis) del TUIR, allorché le partecipazioni o i terreni vengano ceduti a titolo oneroso.

Si tratta della facoltà di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore di perizia delle partecipazioni non quotate o dei terreni, mediante l’assolvimento di un’imposta sostitutiva su tale valore.

A tal fine, occorrerà che entro il 30.6.2018:

·        un professionista abilitato (es. dottore commercialista, geometra, ingegnere, ecc.) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno;

·        il contribuente interessato versi l’imposta sostitutiva per l’intero suo ammontare, ovvero, in caso di rateizzazione, limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo (le rate successive scadono il 30.6.2019 e il 30.6.2020, con applicazione degli interessi del 3%).

Imposta sostitutiva con aliquota unica dell’8%

L’imposta sostitutiva si applica con l’aliquota unica dell’8%, sia in caso di rivalutazione di partecipazioni non quotate (qualificate e non qualificate), che dei terreni (agricoli o edificabili).

IVA addebitata per errore – regime sanzionatorio

Viene disciplinata, sul versante sanzionatorio, la fattispecie, di cui all’art.6 co.6 del DLgs 18.12.97 n.471, in cui il cedente/ prestatore, per errore, addebiti al cessionario/committente un’IVA superiore a quella dovuta.

Potrebbe essere l’ipotesi in cui, anziché fatturare con aliquota del 10%, per sbaglio si addebiti un’IVA del 22%.

Nel sistema antecedente alla legge di bilancio 2018, al cessionario/committente veniva negata la detrazione della maggiore IVA addebitata per errore. Inoltre veniva irrogata una sanzione pari al 90% dell’imposta, oltre, in certe ipotesi, alla sanzione da dichiarazione infedele dal 90% al 180% dell’imposta (le due sanzioni venivano tuttavia unificate in ragione del cumulo giuridico).

Sistema attuale.

Ora, da un lato opera la sola sanzione fissa da 250,00 euro a 10.000,00 euro, dall’altro, è ammessa la detrazione, se

l’imposta, ad opera del cedente/prestatore, è stata comunque assolta. L’Agenzia delle Entrate74, esprimendosi in tema di reverse charge, ha chiarito che per assolvimento del tributo ad opera del cedente/prestatore si intende “l’avvenuta registrazione, di cui all’articolo 23 del d.P.R. n. 633 del 1972, con conseguente confluenza nella liquidazione di competenza”.

Siccome è riconosciuta la detrazione, la condotta indicata non causa alcuna dichiarazione infedele (art. 5 del DLgs. 471/97), a differenza di quanto accadeva in passato.

È comunque sancito che “la restituzione dell’imposta è esclusa qualora il versamento sia avvenuto in un contesto di frode fiscale”.

Applicazione del favor rei

Trova applicazione il favor rei con il limite dell’atto ormai definitivo ex art. 3 del DLgs. 18.12.97 n. 472.

Automaticamente vengono meno il recupero dell’IVA e la sanzione da dichiarazione infedele, conseguenza del disconoscimento della detrazione.