CEDOLARE SECCA: VIA LIBERA SUI CANONI VARIABILI

CEDOLARE SECCA: VIA LIBERA SUI CANONI VARIABILI

I contratti di locazione ad uso commerciale possono prevedere una determinazione del canone in tutto o in parte basata su parametri economici del conduttore quali i ricavi del punto vendita.

Tale pattuizione, riconosciuta lecita dalla Corte di Cassazione (sentenze 24.3.2015 n.5849, 14.3.2017 n.6474 e 21.6.2017 n.15348) poteva creare dubbi ai fini dell’opzione per il regime della cedolare secca di cui all’art.3 DLgs 23/2011, esteso, a determinate condizioni, anche alle locazioni commerciali stipulate nell’anno 2019. Infatti il comma 11 dell’art.3 DLgs 23/2011 prevede che, in vigenza dell’opzione, sia sospesa “la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT”.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n.340 del 23.8.2019, ne sancisce la legittimità riguardo ad un contratto di locazione per immobile commerciale il cui canone annuo è costituito da una quota fissa ed una quota variabile calcolata in percentuale ai ricavi del punto vendita della società conduttrice eccedenti una determinata soglia.

Infatti, secondo tale documento, occorre distinguere tra aggiornamento del canone, che serve per neutralizzare le eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta ed è espressamente disciplinato dall’art.32 della L.392/78, e variabilità dello stesso rientrante invece nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto di locazione. Secondo l’Agenzia solo l’aggiornamento del canone rientra nel campo di applicazione del comma 11 dell’art.3 DLgs 23/2011 inibendo l’opzione per la cedolare secca mentre la previsione contrattuale di una quota variabile del canone collegata al fatturato del conduttore non impedisce, in presenza degli altri requisiti, l’esercizio dell’opzione stessa.

Dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

LOCAZIONE: ABROGAZIONE SANZIONI

CONTRATTI DI LOCAZIONE

RITARDATA REGISTRAZIONE DEGLI ADEMPIMENTI

L’art. 7 quater del DL 22.10.2016 n.193 (convertito nella L. 1.12.2016 n.225) aveva apportato rilevanti modifiche al regime della cedolare secca sulle locazioni abitative introducendo una sanzione di 50 e 100 euro per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, adempimento per il quale non sono previste imposte nel caso di presentazione nei termini. Successivamente, l’art.3 bis del DL 34/2019, sopprimendo l’ultimo periodo dell’art.3 co.3 DLgs 14.3.2011 n.23, ha abrogato tale sanzione.

In assenza di precise indicazioni si ritiene che l’abrogazione delle sanzioni per la mancata comunicazione della proroga e della risoluzione dei contratti dovrebbe applicarsi retroattivamente, in applicazione del principio del favor rei.

In base a tali disposizioni:

• la mancata presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione per la cedolare secca a suo tempo esercitata, questo purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l’opzione stessa, effettuando i relativi versamenti dell’imposta sostitutiva e dichiarando i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi;
• in caso di mancata presentazione, nel termine dei 30 giorni successivi alla scadenza, della comunicazione relativa alla risoluzione o alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, la comunicazione può essere presentata “sine die” senza applicazione di sanzioni.

In pratica, in presenza di opzione per la cedolare secca, la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto non determina conseguenze per il contribuente. Dal punto di vista reddituale, tuttavia, si creerebbe un disallineamento tra i dati comunicati all’Agenzia delle Entrate attraverso i modelli RLI, e pertanto confluiti nelle dichiarazioni dei redditi precompilate, ed i redditi effettivamente conseguiti per cui, anche se non sono previste sanzioni, si ritiene quanto mai opportuno comunicare, anche tardivamente, le proroghe e le risoluzioni.

Viceversa la mancata opzione per una annualità successiva alla prima registrazione può essere sanata esclusivamente con la “remissione in bonis”, pari ad euro 250,00, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi riferita all’anno dell’omissione. Oltre tale termine non è più possibile ravvedersi.

dott. Stefano Spina

CONTRATTI PRELIMINARI ASSOGGETTATI A IVA

CONTRATTI PRELIMINARI ASSOGGETTATI A IVA

DOPPIA IMPOSTA FISSA PER LA REGISTRAZIONE

IN CASO DI ACCONTO PREZZO

L’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 311 del 24.7.2019 chiarisce la tassazione dei contratti preliminari prevedendo, nel caso di corresponsione di acconti assoggettati a IVA, il pagamento di un’ulteriore imposta fissa di euro 200,00.

Occorre premettere che l’obbligo di registrazione dei preliminari di compravendita nel termine fisso di 20 giorni dalla loro formazione è stabilito dall’art.10 Tariffa – parte I – allegata al DPR 131/86 – testo unico registro.
Inoltre, il contratto è assoggettato a una ulteriore tassazione se viene previsto il pagamento di caparre oppure di acconti.

In ogni caso l’imposta proporzionale relativa a caparre e acconti (ma non quella fissa), può, su richiesta delle parti, essere scomputata dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo e, se superiore, essere chiesta a rimborso (Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18 § 3.1).

Caparra confirmatoria

Il pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria è assoggettato a imposta proporzionale dello 0,5% sulla somma stessa (senza che sia previsto un importo minimo) ai sensi dell’articolo 6 della tariffa parte I allegata al DPR 131/86.

Per i contratti preliminari relativi a operazioni assoggettate ad IVA, qualora la caparra assolva anche la funzione di acconto prezzo, la sua tassazione segue il regime fiscale previsto per gli acconti prezzo assoggettati ad IVA (R.M. 302028 del 19.12.74, Ris. Agenzia delle Entrate 1.8.2007 n. 197/E, Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18/E) e quindi la tassazione fissa di euro 200,00 (Risposta interpello 311 del 24.7.2019).

Acconto prezzo non assoggettato a IVA

Il pagamento di somme a titolo di acconto prezzo è assoggettato ad imposta proporzionale del 3% sulla somma stessa (senza che sia previsto un importo minimo) ai sensi dell’articolo 9 della tariffa parte I allegata al DPR 131/86, anche nel caso in cui il promissario acquirente richieda le agevolazioni prima casa.

L’imposta si applica sull’intero importo degli acconti prezzo anche se da pagarsi successivamente alla stipula del preliminare (Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18 § 3.1.2).

Acconto prezzo assoggettato a IVA

Il pagamento di somme a titolo di acconti prezzo assoggettati a IVA è assoggettato ad imposta fissa di registro nella misura di euro 200,00 in base al principio di alternatività IVA/Registro (Ris. Agenzia delle Entrate 1.8.2007 n.197/E, Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18/E, Risp. interpello 24.7.2019 n.311.

Inoltre, ai fini della registrazione, occorre assoggettare il contratto preliminare ad imposta di bollo (DPR 26.10.1972 n.642) e quindi:

• euro 16,00 ogni quatto facciate (o 100 righe) del contratto preliminare
• euro 2,00 per ogni quietanza, estratto conto, ricevuta
• euro 1,00 (anche se si dovrebbe applicare l’imposta fissa di euro 0,52) per i disegni sottoscritti da ingegneri o geometri.

Dott. Stefano Spina

LINK UTILI

La tassazione della compravendita immobiliare

La registrazione del contratto preliminare

DECRETO CRESCITA E LOCAZIONI

LE NOVITA' DEL DECRETO CRESCITA IN TEMA DI LOCAZIONI

In data 29.6 2019 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge n.58 del 28.6.2019 di conversione del decreto 30.4.2019 n.34 conosciuto come “Decreto Crescita”.

Di seguito si riportano le principali novità introdotte sia dal decreto che dalla legge di conversione in tema di locazioni.

Novità in tema di cedolare secca

Viene abrogata la sanzione, prevista dall’art.3 co.3 ultimo periodo DLgs 14.3.2011 n.23; di euro 50,00 – 100,00 per la tardiva o mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca.

In pratica la presentazione tardiva della proroga o della risoluzione non sono più soggette a sanzioni per cui, come si legge nel dossier del Servizio Studi della Camera del 20.6.2019, l’obbligo di comunicazione della proroga risulta implicitamente soppresso. Diversamente la risoluzione dovrà essere comunicata, ancorchè senza sanzioni, per attestare il mancato conseguimento dei relativi redditi.

Rimane in vigore la previsione secondo cui la mancata presentazione della proroga non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto purchè il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime di cedolare secca.

Detassazione dei canoni di locazione non percepiti

La norma prevede che, per i contratti stipulati dal 1.1.2020, i canoni di locazione di immobili abitativi non pagati dal conduttore non debbano essere assoggettati ad imposizione in capo al locatore già a partire dalla data di intimazione di sfratto per morosità o quella dell’ingiunzione di pagamento.

In tal modo, in situazioni di morosità, viene anticipata la detassazione del canone, non dovendo attendere la convalida di sfratto. Tuttavia i canoni non riscossi nel periodo di imposta ma in quelli successivi verranno tassati separatamente, ex art. 21 TUIR, sulla base dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti.

La norma esplica gli effetti con riferimento ai contratti stipulati dal 1.1.2020, mentre per quelli stipulati anteriormente a tale data, in caso di mancata percezione del canone rimane il diritto al credito d’imposta per le imposte pagate sui canoni dichiarati e non percepiti.

                               Rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato

Con una norma di interpretazione autentica si prevede che al termine del periodo biennale di rinnovo dei contratti a canone agevolato, gli stessi si intendano rinnovati tacitamente di un ulteriore biennio.

In tal modo viene disconosciuta la corrente dottrinale che prevedeva, al termine del periodo biennale, il rinnovo del contratto per il periodo contrattuale solitamente triennale.

Pertanto, in caso di tacito rinnovo, i contratti si intendono rinnovati sempre di anni due e non di anni 3 più 2.

NEWS: NOVITA' IMMOBILIARI CONTENUTE NEL DECRETO CRESCITA

DECRETO CRESCITA: ALCUNE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE

In data 30.4.2019 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge 30 aprile 2019 n.34 recante “misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”.

Nel premettere che, trattandosi di decreto legge, l’efficacia delle singole disposizioni, applicabili fin da subito, è subordinata alla loro conversione in legge nei prossimi 60 giorni, si esaminano di seguito le disposizioni più rilevanti in campo immobiliare.

Incentivi per la valorizzazione edilizia (art.7)

Ai trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, effettuati entro il 31.12.2021, che provvedono entro i 10 anni successivi alla loro demolizione e ricostruzione anche con variazione di volumetria ove consentito dalle norme urbanistiche, conformemente alla normativa antisismica e raggiungendo una classe energetica A o B ed alla loro successiva alienazione, si applicano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse di euro 200,00 cadauna.

In caso di decadenza dall’agevolazione, per mancata ricostruzione o/o successiva alienazione nel periodo decennale, si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria con la maggiorazione del 30% a titolo di sanzione oltre agli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto.

Sisma bonus (art.8)

Il sisma bonus di cui all’art.16 co.1-septies del DL 4.6.2013 n.63 (bonus del 75%/85% sul prezzo di vendita con il limite di euro 96.000 in caso di acquisto di immobili ricostruiti con norme antisismiche) originariamente previsto per le ricostruzioni effettuate in zone classificate a rischio sismico 1 è esteso alle ricostruzioni in zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

Modifiche alla disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico (art.10)

E’ prevista, in luogo dell’utilizzo come detrazione fiscale o, nei casi previsti, della cessione del credito, la possibilità di usufruire delle detrazioni per il risparmio energetico e per il “sisma-bonus”  optando per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo, dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.

Il fornitore potrà utilizzare tale importo sotto forma di credito d’imposta da utilizzare, esclusivamente in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo.

Le modalità operative saranno stabilite da un apposito decreto.

NUOVO R.L.I. PER LA REGISTRAZIONE DELLE LOCAZIONI

NUOVO MODELLO R.L.I. IN VIGORE DAL 19 MAGGIO 2019

 L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n.64442 del 19 marzo 2019, integra il modello RLI e le relative istruzioni prevedendo la possibilità di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze.

Viene chiarito che, anche in questa fattispecie, in caso di opzione per la cedolare secca, occorre comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata oppure inserendo la frase nel corpo del contratto, la rinuncia all’esercizio della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Inoltre sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata alla registrazione dei contratti di beni immobili, risulta evidenziato che per i “contratti commerciali classificati nella categoria C1” per i quali il locatore esercita l’opzione per la cedolare secca, contrariamente a quanto previsto per le locazioni abitative, il conduttore può essere un soggetto commerciale.

Infine la modulistica è stata arricchita di una nuova casella denominata “Tardività annualità successiva” contenuta nel quadro A da compilare se si sta procedendo ad effettuare il pagamento tardivo per una annualità successiva alla prima registrazione.

In tal caso occorrerà indicare se almeno un locatore ha intenzione di modificare il regime fiscale (entrando o uscendo dalla cedolare secca) nel qual caso l’adempimento non può essere fatto telematicamente ma occorre recarsi all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione iniziale. Infatti in tal caso, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare (o revocare l’opzione) per il regime della cedolare secca, è possibile esercitare l’opzione avvalendosi dell’istituto della remissione in bonis esibendo quindi copia del versamento e la documentazione attestante la coerenza della scelta direttamente all’ufficio affinchè confermi la scelta.

La nuova modulistica può essere utilizzata da subito anche se i vecchi modelli potranno servire fino al  19 maggio 2019.

TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE

CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA

Il 16 marzo 2019 entrano in vigore le norme introdotte dal D. Lgs. N. 14/2019 e che modificano alcuni importanti contenuti del D. Lgs n. 122/2005 sulla “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.
In via preliminare è bene sottolineare come le modifiche apportare al D. Lgs n. 122/2005 (ad eccezione della modifica dell’art. 6) si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.

Tra le novità apportate, sicuramente la più importante riguarda la modifica dell’art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, il quale disciplina contenuto e forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire. L’art. 388 ha infatti introdotto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata. I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi, obbligatoriamente, essere stipulati davanti ad un notaio. 

L’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019 introduce altresì l’obbligo di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze. 

Un'ltra rilevante modifica è apportata dall’art. 386 del D. Lgs. n. 14/2019 che introduce una nuova ipotesi di nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa decennale postuma; in altre parole, dal 16 marzo 2019 la mancata stipula dell’assicurazione o la mancata consegna della polizza al rogito è causa di nullità della stessa compravendita; tale nullità è da considerarsi relativa, poiché potrà essere fatta valere solo dall’acquirente. 
Come per la fideiussione, l’art. 386 introduce un modello di assicurazione che dovrà essere adottato attraverso un successivo decreto del Ministero della Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore della disposizione di legge.
L’art. 389 del D. Lgs n. 14/2019 precisa che le disposizioni di cui agli art. 3 e 4 del D. Lgs. n. 122/2005, come ora modificati, si applichino anche nelle more dell'adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis e che il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, in attesa dei decreti ministeriali, sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni. 
Va evidenziato come l’art. 385 del D. Lgs. n. 14/2019, andando a modificare l’art. 3 del D. Lgs n. 122/2005, introduce tra le ipotesi di escussione della fideiussione, anche il caso di mancato assolvimento da parte del costruttore degli obblighi assicurativi di cui all’art. 4 D. Lgs n. 122/2005. 
In merito alla fideiussione si segnala infine che le nuove disposizioni di legge prevedono la possibilità che la fideiussione sia rilasciata unicamente da una banca o da un’assicurazione, eliminando così il precedente riferimento agli intermediari finanziari. 

D. LGS. N. 14/2019

D. LGS. N. 122/2005

NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE

DAL 2019 NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE

Il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 12 dicembre 2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 291 del 15 dicembre 2018, modifica la misura del saggio degli interessi legali di cui all'articolo 1284 codice civile.

Il saggio di interesse legale in ragione d’anno a partire dal 1° gennaio 2019 sale allo 0,8%.

Per visionare la tabella riepilogativa dei tassi d'interesse dal 1942 cliccare QUI .