LOCAZIONE: ABROGAZIONE SANZIONI

CONTRATTI DI LOCAZIONE

RITARDATA REGISTRAZIONE DEGLI ADEMPIMENTI

L’art. 7 quater del DL 22.10.2016 n.193 (convertito nella L. 1.12.2016 n.225) aveva apportato rilevanti modifiche al regime della cedolare secca sulle locazioni abitative introducendo una sanzione di 50 e 100 euro per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, adempimento per il quale non sono previste imposte nel caso di presentazione nei termini. Successivamente, l’art.3 bis del DL 34/2019, sopprimendo l’ultimo periodo dell’art.3 co.3 DLgs 14.3.2011 n.23, ha abrogato tale sanzione.

In assenza di precise indicazioni si ritiene che l’abrogazione delle sanzioni per la mancata comunicazione della proroga e della risoluzione dei contratti dovrebbe applicarsi retroattivamente, in applicazione del principio del favor rei.

In base a tali disposizioni:

• la mancata presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione per la cedolare secca a suo tempo esercitata, questo purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l’opzione stessa, effettuando i relativi versamenti dell’imposta sostitutiva e dichiarando i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi;
• in caso di mancata presentazione, nel termine dei 30 giorni successivi alla scadenza, della comunicazione relativa alla risoluzione o alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, la comunicazione può essere presentata “sine die” senza applicazione di sanzioni.

In pratica, in presenza di opzione per la cedolare secca, la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto non determina conseguenze per il contribuente. Dal punto di vista reddituale, tuttavia, si creerebbe un disallineamento tra i dati comunicati all’Agenzia delle Entrate attraverso i modelli RLI, e pertanto confluiti nelle dichiarazioni dei redditi precompilate, ed i redditi effettivamente conseguiti per cui, anche se non sono previste sanzioni, si ritiene quanto mai opportuno comunicare, anche tardivamente, le proroghe e le risoluzioni.

Viceversa la mancata opzione per una annualità successiva alla prima registrazione può essere sanata esclusivamente con la “remissione in bonis”, pari ad euro 250,00, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi riferita all’anno dell’omissione. Oltre tale termine non è più possibile ravvedersi.

dott. Stefano Spina

CONTRATTI PRELIMINARI ASSOGGETTATI A IVA

CONTRATTI PRELIMINARI ASSOGGETTATI A IVA

DOPPIA IMPOSTA FISSA PER LA REGISTRAZIONE

IN CASO DI ACCONTO PREZZO

L’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 311 del 24.7.2019 chiarisce la tassazione dei contratti preliminari prevedendo, nel caso di corresponsione di acconti assoggettati a IVA, il pagamento di un’ulteriore imposta fissa di euro 200,00.

Occorre premettere che l’obbligo di registrazione dei preliminari di compravendita nel termine fisso di 20 giorni dalla loro formazione è stabilito dall’art.10 Tariffa – parte I – allegata al DPR 131/86 – testo unico registro.
Inoltre, il contratto è assoggettato a una ulteriore tassazione se viene previsto il pagamento di caparre oppure di acconti.

In ogni caso l’imposta proporzionale relativa a caparre e acconti (ma non quella fissa), può, su richiesta delle parti, essere scomputata dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo e, se superiore, essere chiesta a rimborso (Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18 § 3.1).

Caparra confirmatoria

Il pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria è assoggettato a imposta proporzionale dello 0,5% sulla somma stessa (senza che sia previsto un importo minimo) ai sensi dell’articolo 6 della tariffa parte I allegata al DPR 131/86.

Per i contratti preliminari relativi a operazioni assoggettate ad IVA, qualora la caparra assolva anche la funzione di acconto prezzo, la sua tassazione segue il regime fiscale previsto per gli acconti prezzo assoggettati ad IVA (R.M. 302028 del 19.12.74, Ris. Agenzia delle Entrate 1.8.2007 n. 197/E, Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18/E) e quindi la tassazione fissa di euro 200,00 (Risposta interpello 311 del 24.7.2019).

Acconto prezzo non assoggettato a IVA

Il pagamento di somme a titolo di acconto prezzo è assoggettato ad imposta proporzionale del 3% sulla somma stessa (senza che sia previsto un importo minimo) ai sensi dell’articolo 9 della tariffa parte I allegata al DPR 131/86, anche nel caso in cui il promissario acquirente richieda le agevolazioni prima casa.

L’imposta si applica sull’intero importo degli acconti prezzo anche se da pagarsi successivamente alla stipula del preliminare (Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18 § 3.1.2).

Acconto prezzo assoggettato a IVA

Il pagamento di somme a titolo di acconti prezzo assoggettati a IVA è assoggettato ad imposta fissa di registro nella misura di euro 200,00 in base al principio di alternatività IVA/Registro (Ris. Agenzia delle Entrate 1.8.2007 n.197/E, Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18/E, Risp. interpello 24.7.2019 n.311.

Inoltre, ai fini della registrazione, occorre assoggettare il contratto preliminare ad imposta di bollo (DPR 26.10.1972 n.642) e quindi:

• euro 16,00 ogni quatto facciate (o 100 righe) del contratto preliminare
• euro 2,00 per ogni quietanza, estratto conto, ricevuta
• euro 1,00 (anche se si dovrebbe applicare l’imposta fissa di euro 0,52) per i disegni sottoscritti da ingegneri o geometri.

Dott. Stefano Spina

LINK UTILI

La tassazione della compravendita immobiliare

La registrazione del contratto preliminare

DECRETO CRESCITA E LOCAZIONI

LE NOVITA' DEL DECRETO CRESCITA IN TEMA DI LOCAZIONI

In data 29.6 2019 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge n.58 del 28.6.2019 di conversione del decreto 30.4.2019 n.34 conosciuto come “Decreto Crescita”.

Di seguito si riportano le principali novità introdotte sia dal decreto che dalla legge di conversione in tema di locazioni.

Novità in tema di cedolare secca

Viene abrogata la sanzione, prevista dall’art.3 co.3 ultimo periodo DLgs 14.3.2011 n.23; di euro 50,00 – 100,00 per la tardiva o mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca.

In pratica la presentazione tardiva della proroga o della risoluzione non sono più soggette a sanzioni per cui, come si legge nel dossier del Servizio Studi della Camera del 20.6.2019, l’obbligo di comunicazione della proroga risulta implicitamente soppresso. Diversamente la risoluzione dovrà essere comunicata, ancorchè senza sanzioni, per attestare il mancato conseguimento dei relativi redditi.

Rimane in vigore la previsione secondo cui la mancata presentazione della proroga non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto purchè il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime di cedolare secca.

Detassazione dei canoni di locazione non percepiti

La norma prevede che, per i contratti stipulati dal 1.1.2020, i canoni di locazione di immobili abitativi non pagati dal conduttore non debbano essere assoggettati ad imposizione in capo al locatore già a partire dalla data di intimazione di sfratto per morosità o quella dell’ingiunzione di pagamento.

In tal modo, in situazioni di morosità, viene anticipata la detassazione del canone, non dovendo attendere la convalida di sfratto. Tuttavia i canoni non riscossi nel periodo di imposta ma in quelli successivi verranno tassati separatamente, ex art. 21 TUIR, sulla base dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti.

La norma esplica gli effetti con riferimento ai contratti stipulati dal 1.1.2020, mentre per quelli stipulati anteriormente a tale data, in caso di mancata percezione del canone rimane il diritto al credito d’imposta per le imposte pagate sui canoni dichiarati e non percepiti.

                               Rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato

Con una norma di interpretazione autentica si prevede che al termine del periodo biennale di rinnovo dei contratti a canone agevolato, gli stessi si intendano rinnovati tacitamente di un ulteriore biennio.

In tal modo viene disconosciuta la corrente dottrinale che prevedeva, al termine del periodo biennale, il rinnovo del contratto per il periodo contrattuale solitamente triennale.

Pertanto, in caso di tacito rinnovo, i contratti si intendono rinnovati sempre di anni due e non di anni 3 più 2.