LE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE CON IL DECRETO SEMPLIFICAZIONI
L’art. 10 del
decreto, a questo punto definitivo, ha apportato varie e rilevanti modifiche al
Testo Unico per l’Edilizia (TUE), sicuramente interessanti per tutti gli
operatori del settore immobiliare.
Alcune di esse
interessano direttamente i progettisti e i proprietari di immobili intenzionati
all’esecuzione di interventi sul patrimonio edilizio. Tra le principali di esse
si richiamano:
• deroghe ai
limiti correnti di distanza tra fabbricati, nel rispetto delle distanze
legittimamente preesistenti, nei casi di demolizione e ricostruzione di
edifici, realizzando, qualora ammessi, incrementi volumetrici anche con
ampliamenti fuori sagoma o superando l’altezza dell’edificio demolito
• ampliamento
della definizione di manutenzione straordinaria che adesso ricomprende anche la
modifica della destinazione d’uso purché non comporti “mutamenti
urbanisticamente rilevanti”, nonché le modifiche ai prospetti degli edifici
legittimamente realizzati, necessarie per il mantenimento o l’acquisizione
dell’agibilità o per l’accessibilità dell’edificio (il tutto salvaguardando il
decoro architettonico dell’edificio e la conformità alle norme urbanistiche ed
edilizie ed a condizione che l’intervento prospettato non riguardi immobili cd.
“vincolati”)
• ampliamento
della definizione di ristrutturazione edilizia che ora comprende anche “… gli
interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi
sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche,
con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per
l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di
impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico…” nonché “… nei soli
casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti
urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi
di rigenerazione urbana” e ancora “… gli interventi volti al ripristino di
edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.”
• ampliamento
delle tolleranze costruttive che non costituiscono abusi ai sensi dell’art. 34
bis introdotto nel TUE
• proroga dei
termini di inizio e fine lavori, in quanto, per i permessi di costruire
rilasciati o formati per silenzio assenso fino alla fine del 2020, i termini di
inizio e fine lavori di cui all’art. 15 del TUE possono essere prorogati di tre
anni a seguito di semplice comunicazione dell’interessato.
Altre
modifiche del TUE riguardano aspetti direttamente connessi alla commerciabilità
degli immobili e, pertanto, nell’ottica dell’attività degli agenti immobiliari,
merita di soffermarsi con particolare attenzione su di esse.
L’attestazione
dello stato legittimo dell’immobile.
La locuzione e
il concetto di “stato legittimo dell’immobile”, da tempo di frequente utilizzo
nell’ambito delle pratiche edilizie comunali e della giurisprudenza dei
tribunali amministrativi, non compariva sino ad oggi in una legge dello Stato
e, in particolare, non era utilizzata e richiamata in alcuna parte del TUE. La
nuova norma (comma 1 bis dell’art. 9 bis del TUE) dispone che:
“Lo stato
legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo
abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa
e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato
l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli
successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati
in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo
edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali
di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese
fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto,
pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo
abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato
l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli
successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al
secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di
prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”.
Da chi e quando
può essere rilasciata tale attestazione? Il nuovo articolo 34 bis del TUE, dopo
avere specificato ai commi 1 e 2 quali sono le tolleranze esecutive che non
costituiscono violazioni edilizie, specifica che le stesse “… sono dichiarate
dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli
immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e
segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata
agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento
della comunione, di diritti reali”.
Pur
trattandosi, a personalissimo giudizio dello scrivente, dell’ennesimo caso in
cui ad una esigenza di controllo di interesse pubblico, che come tale dovrebbe
restare nelle strette competenze dell’ente pubblico, si risponde caricandone la
responsabilità sul privato professionista tenuto all’attestazione, è evidente
che tale nuovo documento (del quale - giova innanzitutto osservare -
l’allegazione agli atti di compravendita costituisce al momento una facoltà e
non un obbligo delle parti) assumerà grandissima rilevanza nell’ambito delle
compravendite immobiliari, costituendo a tutti gli effetti una attestazione di
riconosciuto valore pubblicistico circa la regolarità edilizia dell’immobile
oggetto della trattativa, nell’interesse tanto del proprietario venditore per i
suoi obblighi di garanzia, quanto e ancor di più dell’acquirente per la
serenità del suo acquisto, in un contesto di corretta due diligence. Sarà
importante che gli agenti immobiliari segnalino già in fase di acquisizione
dell’incarico e comunque nell’ambito delle trattative, quantomeno prima della
conclusione del preliminare, alle parti le finalità e l’utilità di tale
attestazione, anche per evitare che le parti vengano edotte al riguardo solo
nell’approssimarsi dell’atto, in ipotesi dai notai roganti che, come tra
l’altro risulta dalle indicazioni al momento riscontrabili sui canali
comunicativi del notariato, informeranno al riguardo le parti in sede di rogito
e nelle fasi della sua predisposizione. L’attestazione andrebbe invece ottenuta
al momento della messa in vendita dell’immobile e prima che le parti abbiano
reciprocamente assunto impegni inderogabili sulla compravendita, in un momento
cioè in cui sia ancora possibile intervenire con pratiche edilizie in
sanatoria, ove l’esame dell’immobile ne rilevi la necessità e fattibilità,
oppure sia ancora possibile arrestare o quantomeno posticipare la ricerca di
acquirente, ove l’esame tecnico dell’immobile abbia fatto emergere irregolarità
insanabili o irregolarità per ovviare alle quali siano necessari pratiche
edilizie e/o interventi edili comportanti tempistiche incompatibili con quelle
di una usuale trattativa di vendita.
L’ottenimento
dell’agibilità, anche in assenza di opere per i fabbricati esistenti
È nota
l’importanza e la rilevanza del documento attestante l’agibilità (un tempo
definita “abitabilità” per gli immobili destinati all’abitazione) ai fini della
commerciabilità degli immobili, tant’è che l’assenza del documento è stata più
volte riconosciuta dalla giurisprudenza come causa legittima per l’accoglimento
di una domanda di risoluzione dei contratti di compravendita immobiliare (vedi
le sentenze riportate in nota 1).
Il patrimonio
immobiliare esistente è costituito da molti immobili di vecchia costruzione,
che non dispongono di certificato di agibilità perché mai rilasciato o non
reperibile.
La nuova norma
(nuovo comma 7 bis dell’art. 24 del TUE, riportata in nota 2 ) dispone che per
i fabbricati esistenti si possa presentare segnalazione certificata di
agibilità anche senza l’esecuzione di opere, a condizione che si tratti di
immobili realizzati legittimamente e che presentino i requisiti di sicurezza,
di igiene, di risparmio energetico e abbattimento delle barriere architettoniche
che risulteranno definiti con decreto ministeriale.
È presumibile
che con l’entrata regime di tale nuova modalità per l’ottenimento
dell’agibilità per gli immobili esistenti, si ampli di molto il numero degli
acquirenti che lo porranno quale condizione per procedere all’acquisto, in
quanto si tratta nella sostanza di un documento di rilievo pubblicistico che
permette di dimostrare ad ogni livello e senza necessità di ulteriori verifiche
che l’immobile rispetta i requisiti necessari per l’utilizzo a cui è destinato.
L’attestazione
dell’ottenimento del permesso di costruire per silenzio – assenso
Da ultimo, alla
luce della normativa che impone, a pena di nullità, l’inserimento negli atti di
trasferimento immobiliare delle indicazioni di legge circa i titoli edilizi di
costruzione degli immobili, merita di essere posto in evidenza che, per
agevolare la dimostrazione documentale dell’avvenuto ottenimento di un titolo
edilizio per silenzio assenso, l’art. 20 comma 8 del TUE è stato modificato
inserendo, dopo il primo periodo che norma le modalità di formazione del
silenzio-assenso, un secondo nuovo periodo che ora dispone: “Fermi restando gli
effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia
rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta
dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del
procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie
inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine,
comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti.”. Tale attestazione
permetterà di eliminare dubbi circa l’esito della pratica edilizia e
documentare agevolmente l’avvenuto ottenimento del permesso di costruire per
effetto del silenzio - assenso.
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NOTE
1 - Qualora il
promissario venditore garantisca in ordine alla regolarità urbanistica
dell'immobile, egli deve fornire al promissario acquirente documentazione
attestante tale regolarità. In detta documentazione rientra anche il certificato
di abitabilità, che costituisce requisito giuridico essenziale del bene
compravenduto, al punto da incidere sull'attitudine del bene ad assolvere la
propria funzione economico-sociale. Il rifiuto del promissario acquirente di
stipulare un contratto di compravendita definitiva di un immobile privo dei
certificati di abitabilità, agibilità e conformità alla concessione edilizia è
giustificato dall'interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad
assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono
all'acquisto, e cioè la fruibilità e commerciabilità del bene. Il rifiuto è
legittimo anche se la mancanza di tali certificati dipende dalla inerzia del
Comune. (Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 14/01/2019, n. 622) Nella vendita di
immobili, la previsione secondo la quale l'immobile viene accettato "nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica accettazione
della mancanza del certificato di agibilità dell'immobile poiché la sola
conoscenza del suo mancato rilascio al momento della stipulazione, non
accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilità, non vale
ad escludere l'inadempimento del venditore. (Cass. civ. Sez. II Sent.,
27/11/2009, n. 25040)
2 - 7bis. La
segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori,
per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i
requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni
e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica
amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui
all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta
giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.
Avv.
Giuseppe Baravaglio
