AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA VALORIZZAZIONE EDILIZIA |
L’art.7 DL 30.4.2019 n.
Ambito oggettivo
L’agevolazione si applica ai trasferimenti e permute di:
Per trasferimenti si intendono tutte le cessioni di proprietà o
diritti reali, nonché la costituzione di diritti reali e la rinuncia pura e
semplice agli stessi, nonché i provvedimenti di espropriazione per pubblica
utilità ed i trasferimenti coattivi. Inoltre, dovrebbero rientrare anche i
conferimenti immobiliari in società, la datio
in solutum e le transazioni.
La norma non definisce cosa si intenda per “interi
fabbricati”, tuttavia si ritiene che si possa fare riferimento alla nozione
di “fabbricato cielo-terra” ovvero un immobile od un complesso immobiliare
compreso dal suolo fino al tetto senza interruzioni. Rimane dubbia la spettanza
dell’agevolazione in caso di acquisti frazionati nel corso del tempo.
L’agevolazione non si può applicare alle cessioni di terreni
edificabili in quanto la norma di natura agevolativa, non passibile di
interpretazione estensiva, fa riferimento ai soli "trasferimenti di
interi fabbricati". Analogamente l’agevolazione non si applica in caso
di vendita “pro indistinto” di un capannone agricolo da ricostruire ed un
terreno edificabile. In tale fattispecie, per poter accedere all’agevolazione
sull’acquisto del capannone, occorrerebbe procedere a due compravendite
distinte.
Ambito soggettivo
L’agevolazione spetta, indipendentemente dal venditore,
esclusivamente se l’acquirente è un’impresa (società o impresa individuale)
di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.
In assenza di chiarimenti si ritiene che possano beneficiare
dell’agevolazione esclusivamente i soggetti che, dopo l’acquisto,
procederanno alla demolizione e ricostruzione o alla ristrutturazione secondo
quanto richiesto dalla norma e non anche quelli che, astrattamente, svolgono
tale attività senza però fare interventi sugli immobili agevolati.
Il cedente può essere sia un soggetto non IVA che un soggetto IVA.
L’agevolazione spetta inoltre se l’acquirente è una cooperativa
edilizia che costruisce gli alloggi da assegnare ai propri soci.
Ulteriori condizioni
L’agevolazione spetta a condizione che, nei 10 anni dall’acquisto del
fabbricato:
La costruzione/ristrutturazione deve avvenire conformemente a:
Ai fini della decorrenza del decennio:
Regime agevolativo
L’agevolazione consiste nell’applicare, all’atto di acquisto
dell’immobile da demolire/ristrutturare:
In assenza di chiarimenti ufficiali, l’IVA,
eventualmente applicata dal soggetto cedente, dovrebbe essere sempre dovuta
non rientrando nell’agevolazione.
La successiva alienazione del fabbricato ricostruito/ristrutturato
sconterà invece le imposte in forma ordinaria.
Decadenza
Nel caso in cui, nei dieci anni dall’acquisto, non siano state poste
in essere le ulteriori condizioni, sono dovute:
Stefano Spina
Dottore commercialista in Torino
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