TRASCRIZIONE PREGIUDIZIEVOLE E AGENZIA IMMOBILIARE

Trascrizione pregiudizievole taciuta sull’immobile e le tutele per l’acquirente: il ruolo fondamentale delle visure effettuate dall’agenzia immobiliare Ancora una volta una pronuncia della Corte di Cassazione porta a sottolineare l’importanza della figura del mediatore nella corretta e trasparente “gestione” delle compravendite, in particolare tramite l’effettuazione delle opportune visure nei pubblici Registri immobiliari, al fine di conoscere – e far conoscere alle parti ed in particolare all’acquirente – lo stato delle iscrizioni e delle trascrizioni esistenti sull’immobile oggetto d’un affare. La pronuncia in questione è la n. 19294 depositata il 16 settembre scorso dalla Sezione 2° civile della Suprema Corte, pronunciata sul caso specifico in cui, poco prima della stipula del rogito innanzi al Notaio, l’acquirente aveva scoperto le trascrizioni di ben due pignoramenti immobiliari gravanti sull’immobile che erano state taciute dalla parte venditrice. Or bene, la Cassazione nella commentata pronuncia ha ribadito, come peraltro già affermato in passato in senso conforme (cfr. Cass. 30.1.1987, n. 881, e, più recentemente, Cass. 4.6.2018, n. 14289) che i pesi gravanti sul fondo venduto – ivi compresi i vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore - se appunto non sono stati dichiarati in contratto costituiscono causa di risoluzione del contratto a favore del compratore, nel caso in cui fossero conosciuti dal venditore. La pronuncia stessa prosegue sostanzialmente riconoscendo che il rinvenimento prima del rogito di pignoramenti immobiliari trascritti a carico dell’immobile promesso in vendita costituisce inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 C.c. (cfr. Cass. 30.7.2004, n. 14583; Cass. 11.11.1994, n. 9498), che rende legittimato il promissario acquirente ed esperire i rimedi che l’ordinamento nel caso specifico pone a sua tutela consistenti, in alternativa: • Nell’esperire l’azione giudiziale di risoluzione per inadempimento e contestuale richiesta di risarcimento del danno patito, da dimostrarsi; • Ovvero nell’esercitare il recesso unilaterale dal contratto ai sensi dell’art. 1385 C.c. con contestuale domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata alla parte venditrice. Come anticipato, tale orientamento della Giurisprudenza di legittimità conferma ancora di più l’importanza della tempestiva e diligente effettuazione delle visure sui pubblici Registri immobiliari da parte dell’agente immobiliare. Ciò non solo in modo da consentire al mediatore stesso di gestire le compravendite degli immobili in modo trasparente e senza rischi per le parti ma altresì per propria tutela, al fine di scongiurare una eventuale propria responsabilità che potrebbe derivare, secondo la tesi giurisprudenziale più recente e comunque valutando caso per caso, dalla violazione (o meno) dell’obbligo di verificare tutte le informazioni note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso.