ACQUISTO E GESTIONE DELLE SECONDE CASE
In questi momenti, ove risulta oltremodo difficile e rischioso un “turismo” di lunga distanza, si stanno riscoprendo le seconde case sia come luogo di “isolamento” che alternativa alle strutture ricettive per i periodi di vacanza.
Al di là delle scelte connesse alla loro ubicazione, e
quindi oltre ai classici mare/montagna anche le alternative lago/campagna, e
della distanza dalla propria residenza una decisione sostanziale riguarda
l’acquisto piuttosto che l’affitto.
In tema di compravendita il legislatore fiscale non ha
previsto particolari agevolazioni in quanto la sua intenzione è stata da sempre
quella di privilegiare con un’imposta ridotta l’acquisto della “prima casa”.
Tuttavia, nel caso in cui l’acquisto sia posto in essere da
persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali,
artistiche o professionali, indipendentemente dalla natura del cedente (persona
fisica o società) e purché la cessione abbia ad oggetto un immobile ad uso
abitativo con le relative pertinenze, risulta applicabile l’agevolazione della
tassazione sul “prezzo-valore” introdotta dall’art. 1 co. 497 L. 266/2005.
In tal caso, purché l’acquirente lo richieda espressamente
nell’atto di compravendita, la base imponibile dell’imposta di registro è
determinata, se più favorevole, con riferimento al valore catastale del bene
trasferito che, nel caso di acquisto di seconde case, sarà pari alla rendita
catastale rivalutata per il cinque per cento e moltiplicata per 120.
Il metodo del prezzo valore si applica anche nel caso in cui
l’immobile sia dotato di rendita solamente proposta ex D.M. 701/94. In tal
caso non occorre, nell’atto stesso, richiedere l’attribuzione della rendita
catastale definitiva ex art.12 co. 2-bis del DL 70/88 in quanto tale
adempimento risulta assorbito dalla richiesta di applicare la tassazione sulla
base del prezzo valore.
L’agevolazione non si può invece applicare ove l’acquirente
non sia una persona fisica (ad esempio l’acquisto da parte della società
semplice immobiliare di famiglia) oppure il venditore sia il costruttore
dell’immobile e la vendita venga posta in essere nei cinque anni dal termine
della costruzione.
Nel caso in cui la vendita sia assoggettata ad IVA di
applicherà, sulle seconde case e relative pertinenze, l’aliquota del 10% sul
corrispettivo pattuito mentre negli altri casi si applicherà l’imposta di
registro con l’aliquota del 9% con la misura minima di euro 1.000,00.
Cambierà, ovviamente, la base imponibile in quanto non sarà
più il valore catastale bensì quello venale in comune commercio che potrebbe
anche essere superiore al corrispettivo indicato in atto. Infatti gli uffici
dell’Amministrazione finanziaria hanno la possibilità di verificare, nei due
anni successivi alla compravendita, se il corrispettivo riportato in atto
rappresenti effettivamente il valore venale in comune commercio del bene ceduto
e, se del caso, chiedere la differenza di imposta.
E’ questo un aspetto da tenere in considerazione quando si
riesce a spuntare “un affare” e quindi pagare un corrispettivo inferiore al
valore venale dell’immobile; se invece le condizione del fabbricato, in termini
di scarsa manutenzione oppure condizioni oggettive, giustificano tale minor
prezzo sarà opportuno documentare la situazione di fatto con idonea
documentazione ed eventualmente una perizia di parte da esibire in caso di
contenzioso.
In tema di imposte ipotecarie e catastali le regole sono
semplici in quanto, ove l’atto sia assoggettato ad IVA, saranno dovute le
imposte fisse di euro 200,00 cadauna (per un totale di euro 400,00) mentre ove
l’atto sia assoggettato ad imposta di registro saranno dovute le imposte fisse
di euro 50,00 cadauna (per un totale di euro 100,00).
Utilizzando direttamente l’immobile sarà dovuta l’IMU calcolata con le aliquote annualmente determinate dal comune mentre non dovranno essere pagate le imposte dirette.
Infatti, ai sensi dell’art.8 co.1 DLgs 23/2011, l’IMU
sostituisce l’IRPEF e le relative imposte addizionali (regionale e comunale)
dovute sui redditi fondiari relativi ai beni immobili non locati.
Ai fini IMU non vi sono sconti particolari salvo specifiche
riduzioni di aliquota che potrebbero prevedere i singoli comuni. Infatti, per
poter fruire dell’esenzione quale “abitazione principale” occorre che il
possessore ed i componenti del suo nucleo familiare dimorino abitualmente
nell’immobile e vi risiedano anagraficamente, a nulla rilevando il solo cambio
di residenza richiesto, magari, per poter fruire a ragione o torto, dell’agevolazione
“prima casa”. Al riguardo, con riferimento alla possibilità di richiedere
l’esenzione dell’imposta a seguito del trasferimento della residenza da parte
di un solo coniuge, si segnala la recente sentenza della Corte di Cassazione
n.28534 del 15.12.2020 in base alla quale “non basta che il coniuge abbia
trasferito la propria residenza nel comune in cui l'immobile è situato ma
occorre che in tale immobile si realizzi la coabitazione dei coniugi” negando
di fatto l’esenzione sull’altro immobile.
Se invece si vuole affittare con contratti stagionali l’immobile a terzi, oltre alla regola ordinaria che prevede la tassazione del maggiore tra il 95% del canone di locazione risultante dal contratto e la rendita catastale, si può optare per la cedolare secca di cui all’art. 3 DLgs 23/2011.
Tale opzione è possibile solamente se il locatore è una
persona fisica al di fuori dell’esercizio di impresa, arti o professioni che
loca ad un conduttore persona fisica un immobile a destinazione abitativa.
In tal caso la cedolare secca, che sarà pari al 21%
dell’importo contrattuale senza alcuna riduzione, sostituisce l'IRPEF, le
addizionali regionale e comunale all'IRPEF, nonché le imposte di registro e di
bollo relative al contratto di locazione.
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