PRIMA CASA PER RESIDENTI ALL'ESTERO

 

MODIFICA AGEVOLAZIONE PRIMA CASA PER RESIDENTI ALL'ESTERO

L’art.2 del DL 13.6.2023 n.63, integrando la nota II-bis dell’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR

131/86 (testo unico dell’imposta di registro) ha modificato la disciplina relativa all’agevolazione prima casa

con riferimento agli acquirenti residenti all’estero.

Al riguardo l’Unione Europea aveva aperto una procedura di infrazione in quanto, con la previgente norma, il cittadino italiano emigrato all’estero poteva fruire dell’agevolazione senza eleggere la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.

Infatti, la disciplina, prima dell’attuale modifica, prevedeva, con riferimento ai residenti all’estero, le seguenti casistiche:

1.	nel caso in cui il trasferimento sia avvenuto per motivi di lavoro, che l’immobile fosse ubicato nel comune ove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende
2.	nel caso in cui il soggetto sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa in un qualunque comune del territorio italiano.

 Con la modifica in oggetto cambiano i requisiti per cui, attualmente, l’agevolazione spetta solamente in presenza, congiuntamente, delle seguenti condizioni:

•	l'acquirente deve essersi trasferito all'estero per ragioni di lavoro,
•	l’acquirente deve avere risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni,
•	l’immobile acquistato deve essere ubicato nel comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Al di fuori dei casi sopra elencati, per il cittadino italiano emigrato all’estero non risulta più possibile fruire dell’agevolazione per l’acquisto di immobili in Italia.

La nuova norma è già in vigore e si applica agli atti formati a partire dal 14 giugno 2023. 

LA RELAZIONE DELLA REGOLARITA' EDILIZIA

LA RELAZIONE DELLA REGOLARITA' EDILIZIA A TORINO E PROVINCIA

A cosa servirà l’RRE? La Relazione di Regolarità Edilizia sarà richiesta dal Notaio rogante al fine di allegare il documento all’atto pubblico, servirà a radiografare lo stato urbanistico e catastale dell’immobile commercializzato e permetterà ai venditori di potere intervenire e correggere quelle eventuali difformità che fossero state rilevate al fine di non incorrere in gravi responsabilità contrattuali.

Quanto costerà l’RRE? Il costo sarà di volta in volta concordato con il proprietario venditore. E’ chiaro che, intervenendo una agenzia immobiliare nella commercializzazione di un immobile acquisito per la vendita, il “sistema” delle agenzie immobiliari con il tempo troverà il giusto equilibrio generando costi standard da proporre poi alla propria clientela. Ogni agenzia immobiliare valuterà poi il modo più efficace, in termini di marketing, per offrire questo ulteriore servizio ai propri clienti. 

Perché l’RRE? Questa realtà, già presente in altre Regioni e Province italiane, mette in sicurezza una compravendita garantendo una compravendita trasparente sotto il profilo urbanistico e catastale. Inoltre, fornendo un tecnico terzo, a seguito di un accesso agli atti, la radiografia dell’immobile che si intende vendere, l’agente immobiliare potrà beneficiare del duplice vantaggio di essere tutelato in caso di difformità non rilevate dalla relazione e, al tempo stesso, di fornire un ulteriore servizio alla clientela nell’ottica ormai consolidata di rendere le agenzie immobiliari moderne in grado di fornire ai propri utenti consulenza e servizi legati all’immobile. Cosa succederà in caso di difformità? Come molti di voi sanno, la sentenza n. 8230 del 22/3/2019 delle Sezioni Unite della Cassazione ha segnato un po’ uno spartiacque sul delicato argomento della validità o nullità degli atti di vendita in presenza di irregolarità edilizie. In base al principio espresso da tale decisione (“nullità formale o testuale”), confermato da varie successive, perché l’atto di vendita sia valido a trasferire la proprietà tra le parti il requisito è che nel rogito vengano citati gli estremi dei titoli abilitativi in base ai quali è stato costruito l’immobile, sempre che il titolo edilizio citato sia realmente esistente e si riferisca proprio all’immobile oggetto dell’atto e non ad un altro. Si parla quindi di nullità riferita al dato formale o testuale del rispetto della prescritta dichiarazione, è stato accantonato l’altro criterio interpretativo (“nullità sostanziale”) in base al quale era da intendere l’oggettiva sussistenza delle difformità a determinare la nullità dell’atto, anche in presenza delle prescritte dichiarazioni. Come abbiamo potuto rilevare nelle altre Province dove questa buon pratica viene già utilizzata da anni, la RRE ha messo in moto un sistema virtuoso che ha coinvolto anche i singoli Comuni i quali si sono dimostrati molto più pro-attivi nel risolvere pratiche più ostiche.

NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE PER IL 2023

 

Tasso di interesse legale al 5% dal 1° gennaio 2023

 

 

il Decreto del MEF del 13.12.2022 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15.12.2022 ha stabilito la nuova misura del tasso di interesse legale che, dal 1° gennaio 2023, è passato dall'1,25% al 5% Ricordiamo che l’aggiornamento annuale è previsto dall’articolo 1284, primo comma, del codice civile, secondo cui la percentuale deve essere rivista “sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno”. Inizialmente il suo valore era determinato con leggi ordinarie mentre dal 1999 ad oggi le variazioni sono stabilite dal Ministero dell'Economia e delle Finanze con apposito decreto. La variazione del tasso di interesse legale ha diverse implicazioni, anche relative alla nostra attività, basti ricordare: • il calcolo degli interessi legali dovuti dal proprietario sulla cauzione versata dall’inquilino; • il calcolo degli importi dovuti in caso di ravvedimento operoso; • l’adeguamento dei coefficienti dell’usufrutto e delle rendite ai fini delle imposte indirette.

LOCAZIONI: CEDOLARE SECCA SOLO PER L'USUFRUTTUARIO

 

CEDOLARE SECCA SOLO PER L’USUFRUTTUARIO

In tema di cedolare secca l’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 216 del 15.2.2023, ha precisato che tale opzione può essere esercitata dall’usufruttuario ma non dal nudo proprietario. Al riguardo occorre precisare che, nel caso in cui la proprietà dell’immobile sia frazionata tra “nudo proprietario” (ovvero il proprietario che non può fruire del bene) ed “usufruttuario” (ovvero il soggetto che può fruire del bene), l’Agenzia delle Entrate ha sempre ritenuto che l’usufruttuario, in quanto soggetto legittimato ad utilizzare il bene oppure a darlo in locazione a terzi, sia il soggetto passivo di imposta. Tuttavia, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n.18330 del 25.6.2021) ha affermato che “il titolare del diritto reale di nuda proprietà su un immobile che ne abbia la disponibilità di fatto, può concedere il bene in locazione, ed i canoni pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile”. Al riguardo l’Agenzia delle Entrate, senza entrare nel merito della possibilità, per il nudo proprietario, di locare il bene ed incassarne gli affitti, precisa che nel caso di locazione il presupposto per la tassazione scaturisce non tanto dalla mera percezione del reddito bensì dal possesso “qualificato” dell’immobile per cui il reddito è imputato al soggetto che detiene l’immobile a titolo di proprietà piena oppure a titolo di usufrutto e non a titolo di nuda proprietà. Per questo motivo: • il reddito derivante dal canone di locazione è sempre tassato in capo all’usufruttuario anche se il contratto di locazione è stato fatto a nome del nudo proprietario ed il reddito è percepito da quest’ultimo, • il nudo proprietario, non essendo il soggetto passivo di imposta, non può optare, nel contratto, per il regime di “cedolare secca” di cui all’art.3 D.Lgs 14.3.2011 n.23.

LEGGE DI BILANCIO 2023: RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI

 

RINEGOZIAZIONE DEI CONTRATTI DI MUTUO IPOTECARIO

Fino al 31.12.2023 è possibile rinegoziare i mutui ipotecari a tasso variabile al fine di ottenere l’applicazione di un tasso fisso, secondo la disciplina di cui all’art. 8 co. 6 lett. a) del DL 13.5.2011 n. 70.

Requisiti

La possibilità di rinegoziare il mutuo opera fino al 31.12.2023 per i mutuatari che:

• presentino un ISEE non superiore a 35.000,00 euro;
• non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.

La misura si applica ai contratti di mutuo:

• di tipo ipotecario;
• aventi tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto;
• stipulati (od oggetto di accollo) prima dell’1.1.2023;
• di importo originario non superiore a 200.000,00 euro;
• finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.

Effetti della rinegoziazione

Per effetto della misura, il mutuatario ha diritto ad ottenere, da parte dell’ente finanziatore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso (per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore) con limiti quantitativi prefissati. Le garanzie ipotecarie prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso; inoltre, la disciplina in oggetto si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ed emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della L. 130/99, a specifiche condizioni.

Fonte: dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

Consulente fiscale Fimaa Torino

LEGGE DI BILANCIO 2023: AGEVOLAZIONI UNDER 36

 

PROROGA DELLE MISURE IN FAVORE DELL’ACQUISTO DELLA CASA DI ABITAZIONE PER GLI UNDER 36

La Legge di Bilancio 2023 ha prorogato alcune misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione da parte di soggetti con meno di 36 anni di età.

Proroga delle misure emergenziali di sospensione dei mutui prima casa (c.d. “fondo Gasparrini”)

È prorogato al 31.12.2023 l’accesso al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa per:

• lavoratori autonomi, liberi professionisti, imprenditori individuali e piccoli imprenditori, alle condizioni previste dall’art. 54 co. 1 lett. a) del DL 18/2020;
• cooperative edilizie a proprietà indivisa, per mutui ipotecari a queste erogate, alle condizioni previste dall’art. 54 co. 1 lett. a-bis) del DL 18/2020.

Fino al 31.12.2023 è consentito l’accesso al Fondo anche per mutui:

• di importo non superiore a 400.000,00 euro;
• a favore di contraenti che già fruiscano del Fondo di garanzia per la prima casa;
• già ammessi ai benefici del Fondo per i quali sia ripreso, per almeno 3 mesi, il regolare ammortamento delle rate.

Accesso al fondo di garanzia per la prima casa

È prorogato al 31.3.2023 il termine per presentare le domande per l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa da parte di categorie prioritarie (giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni), con ISEE non superiore a 40.000,00 euro annui, per i finanziamenti con limite di finanziabilità superiore all’80% (art. 64 co. 3 del DL 73/2021). Per tali soggetti, la misura massima della garanzia è elevata all’80% della quota capitale. È prorogata la disposizione che consente l’operatività della garanzia all’80% anche quando il tasso effettivo globale (TEG) sia superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) per le domande presentate dall’1.12.2022 al 31.3.2023 che rispettino i requisiti di priorità e le altre condizioni di cui al primo periodo dell’art. 64 co. 1 del DL 73/2021.

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di under 36

L’agevolazione “Prima casa under 36” è estesa agli atti stipulati fino al 31.12.2023. L’agevolazione opera per l’acquisto della “prima casa” di abitazione da parte di soggetti con meno di 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000,00 euro e consiste:

• nell’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili ad IVA, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo;
• nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati.

Per applicare il beneficio devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa” dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.

Fonte: dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

Consulente fiscale Fimaa Torino

LEGGE DI BILANCIO 2023: COSTO FISCALE DEI TERRENI

 

RIDETERMINAZIONE DEL COSTO FISCALE DEI TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI

(QUOTATE E NON QUOTATE)

La Legge di Bilancio 2023 ha previsto la proroga per la rideterminazione del costo fiscale delle partecipa-zioni non quotate di cui all’art. 5 della L. 448/2001, estendendo il suo ambito di applicazione anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione. Inoltre, è stata prorogata anche la rivalutazione dei terreni (agricoli e edificabili) di cui all’art. 7 della L. 448/2001. Per il 2023, quindi, sarà consentito a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni posseduti alla data dell’1.1.2023, al di fuori del regime d’impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ai sensi dell’art. 67 co. 1 lett. a) - c-bis) del TUIR, allorché le partecipazioni o i terreni vengano ceduti a titolo oneroso.

Modalità di rivalutazione

Per rideterminare il valore delle partecipazioni non quotate e dei terreni, occorrerà che, entro il 15.11.2023, un professionista abilitato (ad esempio, dottore commercialista, geometra, ingegnere e così via) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno. Invece, per la rideterminazione del costo dei titoli, delle quote o dei diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione posseduti all’1.1.2023, il nuovo co. 1-bis dell’art. 5 della L. 448/2001 prevede la possibilità di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2022 ai sensi dell’art. 9 co. 4 lett. a) del TUIR.

Aliquota unica del 16% per l’imposta sostitutiva

La rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni (quotate e non quotate) e dei terreni per l’anno 2023 prevede l’applicazione dell’imposta sostitutiva con ali-quota unica del 16%.

Versamento dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva del 16% deve essere versata:

• per l’intero ammontare, entro il 15.11.2023;
• oppure, in caso di opzione per il versamento rateale, in tre rate annuali di pari importo scadenti, rispettivamente, il 15.11.2023, il 15.11.2024 e il 15.11.2025; le rate successive alla prima dovranno essere maggiorate degli interessi del 3% annuo, a decorrere dal 15.11.2023.

La rideterminazione si perfeziona con il versamento, entro il 15.11.2023, del totale dell’imposta sostitutiva dovuta o della prima rata.

Fonte: dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

Consulente fiscal Fimaa Torino

LEGGE DI BILANCIO 2023: MODIFICHE AL SUPERBONUS

 

MODIFICHE AL C.D. “SUPERBONUS”

Sono state introdotte ulteriori modifiche alla disciplina del superbonus contenuta nell’art. 119 del DL 34/2020, da ultimo modificata dall’art. 9 del DL 18.11.2022 n. 176 (decreto c.d. “Aiuti-quater”, in corso di conversione in legge).

Riduzione dell’aliquota dal 110% al 90% In seguito alla modifica del primo periodo del co. 8-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 ad opera dell’art. 9 co. 1 lett. a) n. 1 del DL 176/2022 da convertire, è stabilito che per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche su parti comuni di edifici interamente posseduti fino a 4 unità, ma anche dalle persone fisiche per gli interventi sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio e per gli interventi effettuati da ONLUS, ODV e APS iscritte negli appositi registri, il superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2025, nella misura del:

• 110% per le spese sostenute entro il 31.12.2022;
• 90% per le spese sostenute nell’anno 2023;
• 70% per quelle sostenute nell’anno 2024;
• 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Norma transitoria - aliquota al 110% per le spese 2023

La riduzione dell’aliquota dal 110% al 90% con riguardo alle spese sostenute nell’anno 2023 per gli interventi effettuati dai suddetti soggetti non si applica:

• agli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25.11.2022, risulta effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 119 co. 13-ter del DL 34/2020 (c.d. “CILAS”);
• agli interventi effettuati dai condomini per i quali:

- la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del DL 176/2022 (stabilita al 19.11.2022) e a condizione che per tali interventi, alla data del 31.12.2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 119 co. 13-ter del DL 34/2020;

- la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa tra il 19.11.2022 e quella del 24.11.2022 e a condizione che per tali interventi, alla data del 25.11.2022, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) risulti effettuata, ai sensi dell’art. 119 co. 13-ter del DL 34/2020;

• agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali alla data del 31.12.2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Fonte: dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

Consulente fiscale Fimaa Torino