CONDIZIONE SOSPENSIVA E PROVVIGIONE
DEL MEDIATORE
Il ricorso allo strumento finanziario
del mutuo costituisce elemento imprescindibile per il perfezionamento di una
compravendita immobiliare nella grande maggioranza dei casi, soprattutto nel
settore abitativo. Conseguentemente si rileva con estrema frequenza nelle
proposte d’acquisto e, se accettate, nei conseguenti contratti preliminari, la
presenza di condizioni sospensive legate alla concessione del mutuo.
Preliminarmente si richiama l’esigenza
che dette condizioni siano improntate a criteri di concretezza. È infatti più
che opportuno precisare quale sia l’importo necessario all’aspirante acquirente
per potere procedere; prevedere genericamente che l’impegno all’acquisto sia
“subordinato alla concessione di un mutuo” senza indicarne l’importo rende la
condizione estremamente vaga e rende difficile, per l’aspirante venditore,
valutare la serietà dell’offerta. Per esemplificare questo concetto,
evidentemente una proposta d’acquisto in cui si indichi di aver bisogno di un
mutuo per il 60% del prezzo ha di per sé un indice di affidabilità, nei
confronti di parte venditrice che deve valutare se accettarla, ben diverso da
una in cui si offre lo stesso prezzo indicando però la necessità di farsi
finanziare per il 100% del medesimo. In secondo luogo, è altrettanto opportuno
precisare quanto meno modi e tempi, non eccessivamente dilatati, in cui dovrà
verificarsi la condizione.
A questo proposito, giova ricordare che
l’impegno definitivo tra le parti a vendere ed acquistare l’immobile e il
conseguente diritto del mediatore alla provvigione, nel caso di contratto
sottoposto a condizione sospensiva, sorge al momento del verificarsi di
quest’ultima (art. 1757 cod. civ.).
La giurisprudenza, anche della Corte di
Cassazione, nei casi in cui le parti abbiano subordinato gli effetti di un
contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il
promissario acquirente ottenga mutuo per potere pagare in tutto o in parte il
prezzo pattuito, ha ripetutamente definito tale condizione una “condizione
potestativa mista”, riconoscendone prima di tutto la validità.
Ciò può sembrare scontato, ma non è, in
quanto le “condizioni meramente potestative”, il cui esito dipende
esclusivamente dalla volontà di una delle parti (es. comprerò se ne avrò
voglia) sono nulle per espressa norma di legge (art. 1355 cod. civ.). Non così
le condizioni sospensive quali quella legata alla concessione del mutuo, che
dipendono non solo dall’attività dell’aspirante acquirente che si esplica
nell’attivarsi per la ricerca dell’ente finanziatore, ma anche dalle decisioni
che quest’ultimo autonomamente, in posizione di soggetto terzo rispetto al
contratto preliminare, assumerà sul concedere o non concedere il finanziamento.
Ecco spiegato il concetto di “condizione potestativa mista” che rende la
clausola valida.
A questo punto diventa interessante
verificare se il diritto alla provvigione possa, in determinate circostanze,
sorgere anche nei casi di mancato avverarsi della condizione, cioè qualora il
mutuo non sia stato concesso.
Ora, più volte davanti ai giudici sono
stati presentati casi in cui si assumeva che il diritto alla provvigione dovesse
essere considerato ugualmente sorto, deducendo una inerzia dell’aspirante
acquirente che non si sarebbe attivato con diligenza per richiedere il mutuo.
In tali giudizi, chi ha cercato di vedersi riconosciuto il diritto alla
provvigione, ha dedotto e cercato di dimostrare comportamenti omissivi
dell’acquirente nella fase di richiesta del mutuo, sostenendo la tesi che in
conseguenza di questi ultimi la condizione dovesse considerarsi fittiziamente
avverata ai sensi dell’art. 1359 cod. civ., che sancisce che la condizione si
può intendere avverata quando non si sia verificata per causa imputabile alla
parte chi aveva interesse contrario al suo avveramento.
I giudici, anche della Suprema Corte di Cassazione,
hanno costantemente respinto tali tesi ed argomentazioni, esprimendo al
contrario il principio che sia del tutto irrilevante, ai sensi dell’art. 1359
cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, in
primo luogo perché l’aspirante acquirente non parte da posizione di soggetto
avente interesse contrario all’avveramento, avendo anzi egli in astratto
interesse ad ottenere il mutuo che gli serve per procedere all’acquisto dal
medesimo proposto e, in secondo luogo, perché i Giudici escludono la
sussistenza in astratto di un obbligo giuridico di attivarsi, per quanto
riguarda l’attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista. Tale
principio si trova espresso in molte decisioni della Corte di Cassazione in
controversie sorte tra agenzie immobiliari e clienti o direttamente tra le
stesse parti contraenti (riferimenti: Cass. n.10074 del 18/11/1996, n.23824 del
22/12/2004, n. 22046 dell’11/9/2018, n. 17919 del 22/6/2023, n. 5976 del
6/3/2024).
In definitiva ed in conclusione, in
presenza di una condizione sospensiva legata alla concessione di un mutuo,
della cui validità non vi è motivo di dubitare, il diritto alla provvigione
sorgerà soltanto in caso di positivo avverarsi della stessa, restando
indifferenti, soprattutto nei riguardi del mediatore, comportamenti più o meno
diligenti delle parti ed in particolare del promissario acquirente, soprattutto
in applicazione dei principi recentemente espressi e ribaditi in giurisprudenza
sulla necessità, perché la provvigione possa dirsi maturata, della conclusione
di un contratto pienamente efficace tra le parti che le abiliti entrambe ad
agire, a propria scelta, sia per l’esecuzione forzata del contratto, sia per il
risarcimento del danno.
Avv. Giuseppe Baravaglio
