FAQ: DOMANDE PIU' FREQUENTI.

QUESTA PAGINA E' DEDICATA A DARE RISPOSTE ALLE DOMANDE PIU' FREQUENTI ED E' SUDDIVISA IN TRE CAPITOLI PRINCIPALI:
DIRITTO, FISCALE, TECNICA/URBANISTICA/CATASTALE

DIRITTO

D. - Contratti di locazione a uso foresteria: è vero che il locatario può essere solo una società di capitali?

R. - La vera particolarità del contratto ad uso foresteria è che lo stesso pare – per interpretazione ormai consolidata - escluso dall’applicazione della legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative, restando quindi soggetto alle sole norme del codice civile sulla locazione (artt. 1571 e segg.).

Di fatto, non vi è una normativa specificamente disciplinante tale contratto; la dottrina  aveva poi ritenuto applicabile detto contratto solo nel caso in cui il conduttore sia un ente ovvero una società imprenditoriale che necessiti di fornire una soluzione abitativa  a propri dipendenti o collaboratori. Proprio per tal ragione e soprattutto a fronte di casi acclarati di abuso di tale forma di contratto, la dottrina ha – ragionevolmente - escluso l’applicabilità in caso di conduttore ditta individuale, ove cioè la distinzione fra impresa e titolare è appunto “minima”. E' soltanto una parte della dottrina che ha ritenuto di limitare la possibilità di stipulare tali contatti solo e soltanto alle società di capitali, escludendo quelle di persone (la giurisprudenza non ha sancito, di fatto, questa interpretazione). In verità, l’unica norma di legge esistente in materia di contratto cd. “ad uso foresteria” riguarda l’aspetto dei benefici fiscali introdotti dalla Legge n. 388/2000 (Finanziaria 2001), in cui un codicillo all’art. 145 n.98 rende deducibili dal reddito d’impresa i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro. (017D)

D. - La trascrizione di un preliminare di compravendita  di un immobile in che modo tutela il promittente l’acquisto in caso di successive iscrizioni di ipoteche giudiziali o altre forme di tutela del credito, quali pignoramenti immobiliari o altro eseguite contro il promittente la vendita?

R. - In caso di preliminare trascritto, cui segue il definitivo entro massimo 3 anni (avente naturalmente lo stesso oggetto e prezzo), eventuali iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli, medio tempore tra preliminare e definitivo, non sono opponibili al nuovo acquirente (quindi in concreto è come se le ipoteche iscritte prima del definitivo fossero iscritte dopo) e quindi non sarà possibile procedere all’espropriazione nei confronti del nuovo acquirente. Inoltre, con la trascrizione del preliminare si costituisce un privilegio speciale per le parti in caso di mancata esecuzione del preliminare. La tutela quindi in caso di trascrizione del preliminare è molto forte, sempre a patto che segua la trascrizione del definitivo nel termine stabilito (per questo si parla di c.d. efficacia prenotativa). (016D)

D. - Nel caso di aggiornamento di un canone di locazione, qualora l'indice ISTAT di riferimento fosse negativo, devo andare a diminuire il canone di locazione, anziché aumentarlo?
R. - A tal proposito è bene effettuare un distinguo: negli usi abitativi liberi, il riferimento all'Istat non è obbligatorio per legge (l'articolo 24 legge equo canone è stato abrogato) e quindi bisogna analizzare la clausola inserita nel contratto; per gli usi diversi, l'articolo 32 della legge sull'equo canone del 1978 parla di aggiornamenti e non di aumenti e limita al 75% di quanto accertato solo le variazioni in aumento, implicitamente riconoscendo la possibilità (ovviamente, all'epoca, soltanto teorica, oggi anche pratica seppure per quote infinitesimali) di variazioni in diminuzione. (015D)

D. - Sto acquistando un appartamento da un costruttore tramite un'agenzia immobiliare. Il notaio mi ha detto che in atto non devo dichiarare di essermi avvalso di un mediatore in quanto l'agente ha agito in qualità di mandatario dell'impresa e non mi ha chiesto provvigioni. E' corretto?
R. - Lo scopo della norma contenuta nell'art. 35, comma 22, del D.L. n. 203/2006 è evidentemente di antievasione. La legge 39/89, espressamente richiamata dalla norma in oggetto e successive modifiche e integrazioni, chiaramente concerneva (nel titolo) "la disciplina della professione di mediatore" e conteneva, anche ai fini dell'ex ruolo, la riserva dell'attività anche per gli agenti "muniti di mandato a titolo oneroso". Sostanzialmente quindi già la legge dell'89, nel disciplinare la mediazione, inseriva tra i soggetti abilitati anche i mandatari. Sostanzialmente, questi ultimi, secondo la cassazione, possono rientrare nella tipologia dei cosiddetti "mediatori unilaterali" che, tutelando gli interessi di una sola parte, vengono pagati solo dalla medesima.

Nel caso di specie, si evince che l'acquirente abbia saputo dell'affare tramite l'agenzia immobiliare mandataria, abbia svolto le trattative per il tramite della stessa, pur sapendo sin dall'inizio che non avrebbe avuto provvigioni a suo carico.

Considerate le sanzioni economiche e anche penali (DPR 445/00) previste dalla legge, in un caso del genere è fatto obbligo rilasciare in atto la dichiarazione di essersi avvalsi dell'intervento, nelle trattative, dell'agenzia immobiliare con compenso esclusivamente a carico della incaricante società costruttrice. (014D)

D. - Sto per sottoscrivere un contratto di locazione di un negozio. Il proprietario mi richiede un aumento annuo del canone pari al 100% dell'indice rilevato dall'ISTAT: è corretto?
R. - Il decreto legge n. 207/2008, convertito con modificazioni dalla legge n. 14/2009, all'art. 41 comma 16-duodecies ha apportato alcune modifiche all'art. 32 della legge 392/78. Le nuove disposizioni di legge hanno stabilito che, per i contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione, è possibile derogare dal limite di aumento pari al 75% dei valori accertati dall'ISTAT unicamente nei casi in cui la durata del contratto sia superiore a quella minima prevista dalla legge (6+6 o 9+9). Nella fattispecie, sarà possibile per il proprietario richiedere un aumento del canone di locazione pari al 100% della variazione accertata dall'ISTAT in caso sottoscriviate, per esempio, un contratto 7+6, 8+6 o di durata superiore. (013D)

D. – Siamo due figli. 25 anni fa i miei genitori mi hanno donato la nuda proprietà di un appartamento. 15 anni fa mio papà è deceduto e poiché non vi era usufrutto con diritto di accrescimento in capo al superstite, sono diventato pieno proprietario del 50% dell’immobile (e nudo proprietario del restante 50%) mentre permane, a favore di mia mamma, il 50% dell’usufrutto restante. Mio fratello può ancora agire per tutelare la sua quota di legittima?

R. - Il secondo figlio:

- non può in alcun modo rinunciare all'azione di riduzione prima della morte del donante (riferito quindi alla quota donata dalla mamma ancora in vita);

- non può più opporsi alla donazione del 100%, essendo trascorsi più di vent'anni;
- in caso di vendita, non può più esercitate l'azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti.

- potrà presentare domanda di riduzione della donazione entro 10 anni dal decesso della madre ma solo riferito al 50% della nuda proprietà (diventata nel frattempo piena proprietà con la riunione dell'usufrutto) sempre ammesso che il suo diritto sia stato effettivamente violato (verifica che si potrà effettuare solo al decesso della mamma). (012D)

D. - Sto vendendo un immobile ad un acquirente che si avvarrà di mutuo. Oggi sono venuto a sapere che la sua banca non erogherà il mutuo il giorno dell'atto perché attenderà il consolidamento dell'ipoteca. Di cosa si tratta?
R. - L’ipoteca è un diritto reale di garanzia accordato al creditore, il quale ha la possibilità di recuperare la somma, oggetto del credito, espropriando il debitore del bene sul quale è stata iscritta. In caso di mutui fondiari, molte volte l’erogazione avviene solo dopo il consolidamento dell’ipoteca, cioè a decorrere dall'undicesimo giorno dalla sua iscrizione. Questo perché il comma 4 dell’art 39 del Testo Unico Bancario (D. Lgs. n. 385/1993 e s.m.i.) stabilisce che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. Da ciò ne consegue che, nel caso l’acquirente fosse un cosiddetto “soggetto fallibile” la banca, per avere la certezza della sua garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione per poter verificare se l’ipoteca è davvero efficace. Per questo motivo il Notaio, quale pubblico ufficiale, provvederà all’iscrizione e, trascorsi i 10 giorni, dopo aver verificato che non sussistano iscrizioni e/o trascrizioni di grado precedente che possano compromettere la garanzia, attesterà, con apposita relazione, che inoltrerà alla banca mutuante, che l’ipoteca è prima in grado ed è consolidata. (011D)

D. - Sono un agente immobiliare, vorrei conoscere qual è la normativa che regola la pubblicità e le pubbliche affissioni.
R. - I riferimenti normativi sono i seguenti:
1) Il decreto legislativo n. 507/93 sulla pubblicità e le pubbliche affissioni.

D. Lgs. n. 507/1993

2) La legge Finanziaria 2002 il cui art. 10 ha apportato alcune modifiche al decreto legislativo del 1993

Legge n. 448/2001

3) La Circolare Ministeriale esplicativa del 2002

Circolare MEF n. 1/2002

A questi si deve aggiungere l'art. 23 del Codice della Strada che regola la pubblicità sulle strade e sui veicoli.

Nell'ambito della legislazione sopra riportata, ogni Comune si è dovuto dotare di un proprio regolamento (art. 3 D. Lgs. n. 507/93); sarà perciò estremamente probabile imbattersi in normative differenti (soprattutto per le tariffe, in funzione delle dimensioni dei cartelli pubblicitari) a seconda del Comune sul cui territorio si vuole affiggere la propria pubblicità (010D).

D. - Sono comproprietario al 50% con mia figlia di un appartamento che vorremmo locare. Dato che mia figlia è all'estero per lavoro, posso firmare solo io il contratto di locazione?
R. - Dal punto di vista civilistico, un singolo comproprietario può validamente sottoscrivere un contratto di locazione di un immobile anche senza la procura degli altri condividenti (art. 1105, comma 1, cod. civ.). Infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono – in difetto di prova contraria – pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari (Cass., 27 gennaio 2012, n. 549), sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso anche degli altri (il comproprietario/locatore, ove, però, non in possesso del consenso degli altri partecipanti alla comunione si espone al rischio di azioni risarcitorie da parte di questi ultimi e da parte del conduttore). Pertanto, nel caso di specie, il contratto di locazione - al quale è vincolata, volente o nolente, anche la figlia, unitamente al conduttore (terzo in buona fede) - può essere intestato anche a uno solo dei due comproprietari. Infatti, nel rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, esplica effetti anche nei confronti dei comproprietari non presenti in atto che sono quindi tenuti a dichiarare, a fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a loro imputabile (art. 26, comma 1 del DPR 917/1986). Pertanto, nella fattispecie in discorso, i canoni (reddito effettivo) dovranno essere dichiarati da tutti i soggetti proprietari, essendo ininfluente che il contratto sia stipulato da uno solo di essi e indipendentemente dal fatto che solo uno di essi abbia effettivamente percepito l’intero importo della locazione (Cass., 6 settembre 2006, n. 19217). E’ da osservare, poi, che ciascun comproprietario, nel caso di mancata percezione, diviene titolare di un diritto di credito, corrispondente all’ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia trattenuto l’intero importo della locazione (009D).

D. - Ho sentito spesso parlare di supercondominio: di cosa si tratta esattamente?
R. - La sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, n. 19939 del 14/11/2012 ha espresso due massime, volte a definire meglio la fattispecie del supercondominio. Recita infatti la citata sentenza:" Per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.
Al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione".
Per completezza di informazione va sottolineato come la figura del cosiddetto supercondominio sia finalmente entrata a far parte del novellato codice civile nella parte in cui prevede, all'art. 1117-bis, che "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117". (008D)

D. - Vorrei acquistare un appartamento ma sono venuto a conoscenza che il proprietario è una società e che pertanto potrebbe fallire. Rischio la revocatoria fallimentare?
R. - Innanzitutto, va precisato che non risponde a verità l'assioma società=soggetto fallibile. L'art. 1 della Legge Fallimentare individua coloro i quali sono soggetti alle disposizioni fallimentari. Qualora non ricorrano i tre presupposti, la società non potrà fallire. Nel merito, il tuo acquisto non rientra nella casistica della revocatoria fallimentare (esulando anche dall'ipotesi di revocatoria ordinaria, esercitabile dal curatore) poiché l'art. 67 L.F. (così come novellato dall'art. 33 del D.L. n. 83/2012, convertito con modificazioni dalla Legge n. 134/2012) stabilisce che non sono soggetti all'azione revocatoria:" c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio". Unica avvertenza resta quella di trascrivere l'eventuale contratto preliminare. (007D) 

D. - Sto acquistando un immobile da un privato. Io so però che il proprietario ha un'attività in proprio: corro il rischio che fallisca?
R. - Solo l'imprenditore è soggetto al fallimento. In genere, una visura camerale dà buone indicazioni e permette già di capire se ci si trovi di fronte ad un imprenditore ovvero ad un piccolo imprenditore o, per esclusione, ad un professionista. In ogni caso, il  Decreto Legislativo n. 5/2006 ed il Decreto Legislativo n. 169/2007, andando a riformare il vecchio articolo 1 della Legge Fallimentare n.267/1942, hanno introdotto dei parametri oggettivi per individuare chi può essere soggetto alle disposizioni fallimentari. Recita infatti l'articolo novellato: "Art.   1   (Imprese   soggette   al  fallimento  e  al  concordato preventivo).  -  "Sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che esercitano una attività commerciale, esclusi gli enti pubblici.
Non sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori di cui al primo comma, i quali dimostrino il possesso congiunto dei seguenti requisiti:
a) aver avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito della istanza di fallimento o dall'inizio dell'attività se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;
b) aver realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell'istanza di fallimento o dall'inizio dell'attività se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;
c) avere un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad euro cinquecentomila.
I limiti di cui alle lettere a), b) e c) del secondo comma possono essere aggiornati ogni tre anni con decreto del Ministro della giustizia, sulla base della media delle variazioni degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati intervenute nel periodo di riferimento.".(006D)

D. - Sto vendendo tramite un'agenzia immobiliare il mio appartamento. Ho ricevuto tramite loro una proposta d'acquisto subordinata però alla condizione sospensiva della vendita della casa del proponente l'acquisto, per i prossimi sei mesi. Se accettassi, tale condizione bloccherebbe la vendita del mio senza la certezza dell'atto definitivo. Non c'è un modo per permettermi di lasciare in vendita il mio bene senza perdermi però questa proposta?
R. - Una soluzione potrebbe essere quella di avvalersi, in sede di accettazione, della facoltà di recedere unilateralmente dal contratto concluso, ai sensi dell'art. 1373 cod. civ., fintanto che permane la condizione sospensiva e, quindi, non sia stata data ancora esecuzione al contratto. Per completezza, ai fini della corretta conclusione del contratto ai sensi dell'art. 1326 cod. civ., la tua accettazione con facoltà di recesso unilaterale dovrà essere contro-accettata dal proponente l'acquisto e la sua contro-accettazione dovrà essere portata a tua conoscenza. Questo perchè un'accettazione non conforme alla proposta d'acquisto equivale a nuova proposta (art. 1326 comma 5 cod. civ.) (005D)

D. - Sono il proprietario di un negozio. Ho affittato il locale con contratto 6+6 dove ho previsto l'aumento ISTAT annuale al 100%. Mi è stato detto che non potevo farlo: è vero?
R. - Prima della Legge di conversione n. 14/2009  l'aggiornamento del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione era disciplinato dall'art. 32 della Legge n. 392/1978 , secondo il quale le variazioni non potevano essere superiori al 75% di quelle rilevate dall'ISTAT. Con la modifica dell'art. 32, è consentito, per i contratti di locazione su immobili ad uso diverso da quello di abitazione, la possibilità di un adeguamento superiore al 75% dell'indice ISTAT, qualora la durata contrattuale sia superiore a quella minima di legge 6 o 9 anni (es. per un 6+6, sottoscrivere, in alternativa, un 7+7). La legge 14/2009 aveva altresì stabilito che tale beneficio si sarebbe potuto applicare anche ai contratti in corso.(004D)

D. - Sono un agente immobiliare ed ho raccolto una proposta d'acquisto per un immobile. Il proprietario l'ha accettata (per iscritto) chiedendo, nell'accettazione, di modificare solo i termini del versamento caparra e  la data dell'atto definitivo. Ho portato il proponente l'acquisto a conoscenza dell'accettazione avvenuta. Il contratto è concluso? Ho diritto ad incassare la mia provvigione?
R. - Il primo comma dell'art. 1755 cod. civ. stabilisce che il mediatore ha diritto alla sua provvigione "se l'affare è concluso per effetto del suo intervento". Il caso di conclusione del contratto a cui si fa riferimento è quello regolato dall'art 1326 cod. civ. che recita, al primo comma:"Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte". Lo stesso articolo, all'ultimo comma, stabilisce che un'accettazione non conforme alla proposta ricevuta equivale ad una nuova proposta. In tal senso si è anche chiaramente espressa la Suprema Corte, Sezione II, che con sentenza n.2472 del 18/03/99, disponendo che:" Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1326 comma ultimo codice civile una accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta. E' pertanto necessario l'incontro e la fusione di una proposta e di una accettazione perfettamente coincidenti sia per le clausole principali che per quelle accessorie". Alla luce di quanto visto sopra, il contratto in questione non è da ritenersi concluso, così come non è maturato il diritto del mediatore alla provvigione.(003D)

D. - In caso di compravendita di un appartamento, chi deve sostenere le spese condominiali straordinarie deliberate dall'assemblea?
R. - La giurisprudenza non ha finora offerto una risposta certa al quesito. Alcune pronunce, anche di Cassazione, che costituiscono l'orientamento prevalente, stabiliscono che le spese devono intendersi come poste a carico di colui che, nel momento in cui deve essere effettuato il pagamento, è il proprietario dell'immobile, anche se la delibera dell'assemblea condominiale sia stata approvata prima del rogito notarile (e quindi quand'era ancora proprietario il venditore, dante causa).
Alcune sentenze, che seguono questo filone interpretativo, affermano che l'obbligo di pagamento sorge dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e non già dall'approvazione della stessa e dalla ripartizione delle spese. 
Altre sentenze hanno, invece, stabilito che le spese straordinarie debbano essere sostenute da colui il quale era proprietario quando ha avuto luogo la delibera assembleare che le ha approvate.
Alla luce di quanto sopra appare prudente, in sede di preliminare, inserire una clausola che definisca, in maniera univoca, la legittimità passiva al pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Una possibile clausola da utilizzare, nel caso in cui entrambe le parti fossero d'accordo, potrebbe essere la seguente: " Parte promittente la vendita dichiara che ad oggi non sono state deliberate spese condominiali straordinarie. Qualora dovessero essere deliberate, il proprietario si impegna a darne immediata comunicazione alla controparte. Resta inteso che le eventuali spese straordinarie deliberate saranno di competenza del proprietario fino alla data del rogito notarile, sulla base della ripartizione delle spese predisposta dall’Amministratore. Pertanto, fino alla sottoscrizione dell’atto pubblico, le scadenze di pagamento rientranti entro tale data saranno ad esclusivo carico del promittente la vendita. A decorrere dall’atto definitivo, le scadenze successive competeranno alla parte acquirente subentrante. Alla data della stipula dell’atto notarile, parte promittente la vendita si impegna a consegnare alla controparte il documento di quietanza delle spese condominiali a suo carico, rilasciato dall’Amministratore e regolarmente pagate".
Un'altra possibile clausola potrebbe essere la seguente:"Le spese relative ad opere condominiali di carattere straordinario effettuate o anche solo deliberate sino alla data odierna, resteranno ad esclusivo carico della parte promittente venditrice; eventuali opere condominiali di carattere straordinario deliberate in data successiva alla stipulazione del presente preliminare saranno ad esclusivo carico della parte promissaria acquirente; la parte promittente venditrice si impegna, pertanto, a delegare la parte promissaria acquirente affinché la stessa possa intervenire ad eventuali assemblee condominiali da convocarsi, al fine di poter disporre ed agire come il proprietario stesso".
Per un approfondimento cliccare QUI (002D)

D. - In un contesto di palazzina quadrifamiliare, è obbligatorio nominare un amministratore e dotarsi di un regolamento condominiale?
R. - Il nostro codice civile, al riguardo, dispone, all'art. 1129 comma 1:" Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini". Per quanto riguarda invece l'obbligo di dotarsi di regolamento condominiale, l'art. 1138 comma 1 stabilisce:" Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese...". 
Alla luce di quanto sopra, nel caso specifico di una casa quadrifamiliare, non sussiste alcun obbligo in merito.
Va doverosamente aggiunto che, dal 18 giugno 2013, entra in vigore, con la riforma del condominio, il testo del nuovo primo comma dell'art. 1129 c.c. che recita: " Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario". (001D)

FISCALE

D. - E’ possibile optare per la cedolare secca se il proprietario è persona fisica e il conduttore è una società che intende adibire l'immobile ad abitazione dei propri dipendenti?

R. - No, sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti (FAQ AdE del 20/01/2015). (013F).

D. - Sto acquistando un appartamento che vorrei ristrutturare. Dato che vorrei iniziare i lavori, d'accordo con l'attuale proprietario, prima dell'atto notarile, come posso godere dei benefici fiscali?

R. - L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso), l’acquirente dell’immobile può avere diritto all’agevolazione se:

• è stato immesso nel possesso dell’immobile
• esegue gli interventi a proprio carico
• è stato registrato il compromesso.

(012F)

D. - Per l'acquisto di un terreno, agricolo o edificabile, quanto si paga di tasse?
R. - E' bene qui ricordare che solo per le compravendite di immobili abitativi si applica il sistema del "prezzo-valore" e cioè l'obbligo di dichiarare in atto l'effettivo prezzo pagato e scontare le imposte sul valore catastale  rivalutato dell'immobile. Per i terreni, sia agricoli che edificabili, le imposte colpiscono il prezzo effettivamente corrisposto. La tassazione tuttavia è diversa: il terreno edificabile fuori campo IVA (venduto da un privato) sconta il 9% di imposta di registro e 100 euro di imposte ipocatastali, mentre se la vendita è soggetta ad IVA, sconta il 22% oltre a 600 euro di tasse di registro, ipotecaria e catastale. Il terreno agricolo, invece, se l'acquirente non è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo, sconta sul prezzo di vendita il 12% di imposta di registro e 100 euro di imposte ipocatastali.(011F)

D. - Sono un agente immobiliare e dovrei incassare delle somme da un cliente, da utilizzare per la registrazione di un contratto. Quale dicitura devo utilizzare nella mia fattura?
R. - Una dicitura da utilizzare potrebbe essere: "Rimborso spese anticipate in nome e per conto art 15 D.P.R. n. 633/72".(010F)

D. - Sono il proprietario di un appartamento affittato ad una coppia di ragazzi. Adesso uno dei due lascerà la casa ed al suo posto subentrerà un'altra persona, con il mio benestare. Cosa devo comunicare all'ufficio del Registro?
R. - In questi casi l'Ufficio del Registro richiede il versamento, mediante modello F23 (o in via telematica, se richiesto), dell'imposta di euro 67 (salvo il caso di applicazione della cedolare secca, nel qual caso nulla è dovuto) con codice 110T entro 30 giorni dall'avvenuto subentro e il deposito del MOD. 69 contenente i dati del contratto, l'indicazione dell'adempimento (cessione del contratto) ed i nominativi del o dei proprietari e dell'inquilino subentrante. (009F)

D. - Ho ricevuto in successione un immobile e, ricorrendone i presupposti, l'ho acquisito come "prima casa". Adesso mi vedo costretto a rivenderlo prima dei cinque anni: devo riacquistare un nuovo immobile come prima casa entro un anno per non perdere i benefici fiscali del primo acquisto?
R. - Sì. In caso di vendita prima dei cinque anni e di contestuale mancato riacquisto di un nuovo immobile entro il termine di un anno dalla vendita della "prima casa", si dovrà versare la differenza dell'imposta non versata oltre alla sanzione ed agli interessi legali di mora. (008F)

D. - Come faccio a sapere quali sono i parametri utilizzati dagli studi di settore per le agenzie immobiliari?
R. - Lo studio di settore  VG39U, riferito alle agenzie immobiliari (codice attività 68.31.00), è stato predisposto dall'Agenzia delle Entrate al fine di accertare il reddito presunto basandosi su un testo contenente le note tecniche e metodologiche alle quali l'Erario si deve attenere per accertare la congruità e la coerenza fiscali di un'agenzia immobiliare. Per prendere visione dello studio di settore puoi cliccare QUI.(007F)

D. - Dovrei vendere un immobile ricevuto in donazione tre anni fa: devo pagare la plusvalenza?
R.  - Dipende: il T.U.I.R. (agli art.li 67 e 68) stabilisce che sono soggetti a plusvalenza esclusivamente le vendite di:
- immobili ricevuti per donazione, qualora l'acquisto a titolo oneroso (o costruzione) da parte del donante sia avvenuto da meno di cinque anni (sono pertanto sempre escluse da plusvalenza le vendite di immobili ricevuti in donazione, il cui acquisto da parte del donante sia avvenuto per successione);
- immobili ricevuti in donazione e che non siano stati adibiti dal donante come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la donazione.
Nel caso in cui sia dovuto il pagamento dell'imposta sulla plusvalenza, tale importo sarà calcolato sulla differenza tra il valore di acquisto (da parte del donante) dell'immobile, così come indicato in atto, aumentato di tutte le spese sostenute ed il valore della successiva vendita. Su detta differenza, qualora la parte venditrice ritenga di pagare quanto dovuto in un'unica soluzione, contestualmente alla stipula del rogito notarile, l'imposta applicata sulla differenza sarà pari al 20%. In caso di liquidazione d'imposta differita, la plusvalenza andrà denunciata nella dichiarazione dei redditi e sconterà l'imposta in base all'aliquota IRPEF di riferimento.(006F)

D. - Ho affittato un appartamento di mia proprietà con contratto 4+4. Il canone annuale è di 6.000 euro. Quanto pagherò di tasse? Avrei dovuto aderire al regime fiscale della cedolare secca?
R. - Dipende dall'ammontare complessivo del suo reddito. Premesso che, in questo caso, le tasse colpiranno l'85% dell'imponibile, sarà in base al suo reddito che verranno applicate le aliquote, oggi dal 23% al 43%, a seconda delle sue entrate. Sebbene con la cedolare secca le aliquote applicate quali sostituto d'imposta siano del 21% per un contratto tradizionale e del 19% in presenza di contratto a canone concordato, l'imponibile soggetto a questa imposta sarà il 100% del canone annuale e non l'85% come nel caso di tassazione IRPEF tradizionale (l'imponibile salirà al 95% dal 2013 - 66,5% in caso di canone concordato - a seguito della modifica introdotta dall'art 4, comma 74 della Legge n. 92/2012) . Alcuni calcoli evidenziano come la cedolare secca, ad oggi, sia conveniente in presenza di redditi superiori a 28.000 euro.(005F)

D. - La Manovra Monti ha modificato le aliquote IRPEF del 2012?
R. - No, gli interventi della manovra (Manovra bis - D.L. n. 138/2011 coordinato con la Legge di conversione n. 148/2011) non hanno intaccato le aliquote IRPEF 2012 che, pertanto, rimarranno le seguenti:

• da 0 a 15.000 €: 23% di aliquota IRPEF 2012

• da 15.001 a 28.000 €: 3.450 € + 27% dell'eccedente della prima aliquota

• da 28.001 a 55.000 €: 6.960 € + 38% dell'eccedente della seconda aliquota

• da 55.001 a 75.000 €: 17.220 € + 41% dell'eccedente della terza aliquota

• da 75.001 € a salire: 25.420 € + 43% dell'eccedente della quarta aliquota

(004F)

D. - Ho acquistato un immobile con il beneficio fiscale della "prima casa". Adesso dovrei comprare un immobile più grande: posso chiedere di rinunciare al beneficio fiscale del primo acquisito, versando al Fisco quanto dovuto per differenza e sanzione ed usufruire così dello stesso beneficio per questo nuovo acquisto?
R. L'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011, pur rispondendo ad un quesito diverso, ha contemplato la fattispecie della revocabilità, da parte del contribuente, delle agevolazioni "prima casa", negandone la fattibilità in quanto nessuna disposizione normativa prevede di rinunciare, su base volontaria, a queste agevolazioni fiscali. Nel suo parere, l'Agenzia faceva riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione, Sezione tributaria, n. 8.784 del 28 giugno 2000 ove stabiliva che "non è possibile conseguire l'agevolazione prevista della prima casa...previa rinunzia ad un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina" in quanto il suddetto beneficio "non è revocabile per definizione, tanto meno in vista di un successivo acquisto".
Per un approfondimento clicca QUI .(003F)

D. - Per fermare un appartamento che mi interessava, ho versato al proprietario un assegno bancario di 10.000= euro, con l'accordo che saremmo andati direttamente, entro due mesi, a sottoscrivere l'atto notarile di vendita. In quell'occasione, il proprietario mi firmò per ricevuta un foglio dove avevamo scritto che lui incassava questa somma per la vendita del suo appartamento e che si impegnava ad andare in atto entro 60 giorni. Dopo sole due settimane, il proprietario mi ha detto di averci ripensato e mi vuole restituire la stessa somma. Io però pretendo il doppio, in quanto ritengo di averla versata a titolo di caparra confirmatoria.
R. - Diverse sentenze di Cassazione hanno stabilito che, ove non sia stato chiaramente pattuito tra le parti e quindi risulti dubbia la loro reale intenzione, le somme versate anteriormente alla stipula del contratto definitivo devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto e non già a titolo di caparra, "non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una 'pena civile' ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra" (cfr. Cass. 22.8.1977 n. 3833, Cass. 17.12.1994 n. 10874 e Cass. 23.12.2005, n. 28697; risoluzione n. 197/E del 1 agosto 2007).(002F)

D. - Ho acquistato una casa tramite un'agenzia immobiliare. Posso detrarre dalla mia dichiarazione dei redditi l'importo versato a titolo di provvigione?

R. - La norma a cui si fa riferimento è il D.L. n. 223/2006, come modificato dalla L. 248/2006 e, più precisamente, all'art. 35 comma 22 bis del suddetto decreto che prevede, con decorrenza 01/01/07, la possibilità, da parte dell'acquirente di un immobile, di detrarre dall'IRPEF il 19% dei compensi versati a titolo provvigionale al mediatore.
La norma fa riferimento esclusivamente all'acquisto dell'abitazione principale e, quindi, non necessariamente utilizzando il beneficio fiscale della prima casa.

Poichè la detrazione del 19% si può applicare su un importo massimo di € 1.000  per ogni affare, la somma massima detraibile sarà di € 190.

Necessario, per avvalersi della detrazione, è che la spesa sostenuta con l'agente immobiliare sia stata dichiarata nell'atto notarile di compravendita.

Infine, stante l'attuale lettera della norma, la detrazione non è ammessa per la parte venditrice nè, in caso di locazione, per entrambe le parti contraenti.(001F)

TECNICA/URBANISTICA/CATASTALE

D. - Per un atto di vendita o per un contratto di affitto è ancora possibile allegare l'autocertificazione predisposta dal proprietario in cui dichiara che l'immobile è in classe energetica G?
R. - L'autodichiarazione in classe G non è più consentita dal dicembre 2012 come conseguenza del DM 22/11/2012 pubblicato in gazzetta il 13/12/2012 che aveva modificato le Linee Guida Nazionali sulla certificazione energetica abrogando il paragrafo 9 che consentiva questa autodichiarazione. Ciò in conseguenza del fatto che la Commissione Europea aveva sanzionato l'Italia perchè questa possibilità di autodichiarazione era in contrasto con la Direttiva UE 2002/91/CE a cui ci si era dovuti adeguare in materia di certificazione energetica. (007 TUC)

D. - Per conoscere le misure minime di un nuovo servizio igienico che vorrei realizzare in casa mia, mi è stato detto di consultare il Regolamento edilizio: che cos'è? 
R. - Il Regolamento edilizio, disciplinato dall'art. 4 del D.P.R. n. 380/2001, è uno strumento tecnico con cui ogni Comune regola gli aspetti estetici, igienico sanitari, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle loro pertinenze ed è strettamente connesso al Piano Regolatore Generale che ogni Comune deve adottare per regolamentare e pianificare le attività di utilizzo e di trasformazione del proprio territorio. Nel Regolamento edilizio vengono indicati i parametri da rispettare in fase di progettazione quali, per esempio, la distanza minima tra i fabbricati, la distanza degli edifici dalle strade, le altezze interne ed esterne dei fabbricati, la superficie utile, la superficie lorda di pavimento, le dimensioni minime delle unità immobiliari e dei singoli vani, i rapporti aeroilluminanti e così via. (006TUC)

D. - E' vero che sussiste l'obbligo di allegare all'atto notarile di compravendita immobiliare il CDU (Certificato di destinazione urbanistica) anche per quei terreni che costituiscono pertinenza di un immobile censito a Catasto?
R. - In parte è vero: dipende dalla superficie del terreno. Infatti, l'art. 30 comma 2 del D.P.R. n. 380/2001, riprendendo il testo dell'abrogato art. 18 della L. n. 47/85 recita: "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati nè trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati". (005TUC)

D. - Dove posso trovare una definizione di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia per capire la differenza che esiste tra i vari interventi?
R. - Le definizioni degli interventi edilizi li puoi trovare elencati nell'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, conosciuto anche come Testo Unico dell'edilizia. Se la tua domanda è finalizzata anche a conoscere quali lavori possono rientrare nella disciplina della detrazione fiscale, ti consiglio di consultare la GUIDA predisposta dall'Agenzia delle Entrate. (004TUC)

D. - Mi sono imbattuto, nel corso della vendita di un cascinale completamente da ristrutturare, in un termine contenuto sulla visura catastale del rustico: unità collabenti. cosa significa?
R. - La categoria F/2 (unità collabenti) indica quei fabbricati, o porzioni di essi, che, nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a fornire reddito. L'art. 6 del D.M. n. 28/1998 fa rientrare in questa categoria "le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria".(003TUC)

D. - Sento parlare spesso di certificato di abitabilità e di certificato di agibilità. Che differenza c'è tra i due?
R. - In campo immobiliare, i termini "certificato di abitabilità" e "certificato di agibilità" vengono comunemente utilizzati in qualità di sinonimi, anche se sarebbe più corretto parlare solo di certificato di agibilità. L'obbligo di questo certificato fu introdotto dagli art.li 221 e seguenti del Regio Decreto n. 1265 del 27/07/1934. Sessant'anni dopo, l'art. 4 del D.P.R. n. 425/1994 ha definito meglio la funzione del certificato di abitabilità ("affinché gli edifici...possano essere utilizzati") e le modalità per il suo rilascio. Tradizionalmente si iniziò ad indicare il certificato di abitabilità per le unità immobiliari ad uso abitativo ed il certificato di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale. Dal 01/01/2002, data di entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, conosciuto anche più semplicemente come Testo Unico dell'edilizia e con la contestuale abrogazione del D.P.R. n. 425/1994 (dettata dall'art. 136 punto m del T.U.), si è voluto fare chiarezza su questo dualismo, come è stato anche sottolineato in un passaggio della relazione tecnico normativa di accompagnamento al Testo Unico: "per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni (...omissis...) si è pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella legislazione di settore". Il certificato di agibilità, è regolato oggi dagli art.li 24, 25 e 26 del decreto citato. Importanti, per il suo inquadramento normativo, sono i primi tre commi dell'art 24:
"1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro".(002TUC)

D. - Qual'è la normativa che impone l'installazione di un impianto di riscaldamento centralizzato per una nuova costruzione in Piemonte?

R. - La Legge Regionale n. 13/2007 all'art. 19 impone, per gli edifici di nuova costruzione, ovvero nel caso di nuova installazione di impianti termici in edifici esistenti o, ancora, nell'ipotesi di ristrutturazione di impianti termici, in presenza di più di quattro unità abitative nello stesso immobile, l'adozione di "un impianto centralizzato di produzione di acqua calda sanitaria e di riscaldamento, nonché di sistemi automatizzati di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore". Per completezza d'informazione, la Deliberazione della Giunta Regionale n. 85-3795 del 27 aprile 2012 ha prorogato al 01/09/2014 il termine fissato precedentemente dal paragrafo 1.4.17 della Deliberazione della Giunta Regionale n. 46-11968 del 04/08/2009, recante le disposizioni attuative della L.R. 13/2007, per l'installazione dei dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore negli edifici esistenti, dotati di impianto di riscaldamento centralizzato (Vedi anche commento n. 2 in calce). (001TUC)

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